估价机构开展高质量司法估价服务的对策研究

胡警卫

摘要：伴随着我国市场经济的蓬勃发展，经济纠纷案件已为寻常百姓所熟知。房地产作为居民家庭的重要财产，在经济纠纷案件中经常被评估拍卖。本文分析了房地产司法估价服务存在的问题，提出了估价机构开展高质量司法估价服务的对策和建议。

关键词：估价机构;高质量司法估价服务;对策

改革开放以来，国内蓬勃发展的经济活动衍生了大量经济纠纷案件。人民法院将涉案房地产委托给房地产估價机构进行估价后拍卖执行，成为解决经济纠纷的有效途径。笔者结合多年的执业经验，分析当前在司法估价上存在的问题，提出高质量司法估价服务的对策建议，以飨读者。

1 司法估价服务存在的问题

司法估价是估价机构的重要业务。二十多年来，估价机构已成为自主经营、自担风险、自我约束、公平竞争的社会经济组织，但是司法估价服务仍然存在一些共性问题。若处理不好，势必影响估价机构今后的发展。

1.1 复合型专业化人才缺乏

司法估价需要复合型专业估价人才，不但要有丰富的专业理论、经验和良好的法律素养，还要具有创新、风控和沟通能力。但是，放眼估价行业，现状不容乐观。

估价机构重收入、轻服务的意识普遍存在，导致房地产估价从业人员整体水平偏低，估价助理代替房地产估价师开展执业活动，导致从业人员鱼目混杂、复合型专业人员缺乏。同时估价机构不热衷估价师参加学术会议和专业培训，导致高水平估价人才缺乏，制约着复合型专业人才的培养。

1.2 服务创新动力不足

法院系统于2018年出台了《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》，全面推行当事人议价、定向询价、网络询价等新型业务，这个举措导致估价机构的业务量和业务收入大幅下降，从侧面反映了估价机构创新服务能力不强。

创新服务不强，主要表现在创新动力不足。估价机构大都是中小企业，规模不大，小富即安。在创新服务上，房地产在线询价系统、云估价平台等新服务方式，估价机构少有问津，处于被动挨打的不利局面。司法估价的“新、奇、特”业务，象房地产损害赔偿等业务，估价机构鲜有涉猎，不敢做、不会做是主要原因，说明创新动力不足。

1.3 管理机制跟不上发展

目前，估价行业实行“政府主导下的协会自律管理”的管理模式。估价协会通过出台规范、意见或管理办法对估价机构进行指导，监管相对粗放和松散。

估价机构自律性不强，导致估价机构普遍存在重营收、轻管理的行业生态。对内轻管理，导致估价机构管理体系建设滞后，诸如估价程序不统一、随意性大、估价思路不当等等;对外重营收，导致估价机构在市场活动中不讲规则、恶性竞争，不利于估价机构的可持续发展。

2 开展高质量司法估价服务的对策研究

鉴于新技术的不断普及和供给侧结构性改革的持续推进，目前司法估价的市场环境已经发生剧烈变化。若不能迎难而上，开展高质量司法估价服务，估价机构今后很难在司法估价领域中站稳脚跟。笔者在此提出以下对策建议。

2.1 培养房地产估价师的复合型职业素质

首先要培养房地产估价师的专家素质。房地产估价师不但要具有估价理论和基础知识，还要有复合型的知识结构。估价机构应重视内部培训和外部行业学术交流，建立综合的培训体系和有效的考核机制，增强估价师的单兵作战能力和理论功底。

其次要培养房地产估价师的创新素质。在做好传统业务提供精细化估价服务基础上，还要挖掘创新，提供“新、奇、特”个性化服务。这需要估价师加强外部行业交流，转变观念，更新思维，不断尝试创新。诚如此，才能培养出复合型的房地产估价师。

2.2 增强估价数据的信息化水平

估价数据不是单纯的数据符号，它是涵盖了估价全过程的数据流。若仅仅记录成纸质档案，或者保存为word/excel电子文档，只会形式一个个数据孤岛，降低估价数据的利用价值，不利于高质量的估价服务。

首先，要建立网络管理平台实现估价过程数据信息化。将各种渠道采集的估价基础数据以及生成的各种估价参数和估价结果数据，建立集约化管理平台，实现全员共享，强化估价机构对估价信息的搜集、处理、储备和利用能力。

其次，建立在线询价系统、云估价平台、估价报告生成系统等，为人民法院提供多元化的估价新产品。比如，估价机构建立网络询价平台，推广给法院系统。把传统司法估价中损失的业务量从网络询价渠道上获得弥补和拓展，这就是顺势而为，充分利用估价数据信息化，实现司法估价的高质量服务水平。

2.3 提高估价机构的资源整合能力

资源是指估价机构的软实力，对资源的整合能力越强，估价机构的服务质量就会越高。

首先要加强档案整合。做好估价档案整合的顶层设计，重点做好档案分类、归档范围、保管期限、档号编码和检索规则等。通过档案整合，使“死档案”变成“活资料”和“知识库”。

其次要提高估价模板的效用整合。估价机构每开发一个新的估价服务领域，应将新估价业务整合成新估价模板，形成标准，提高工作效率。

2.4 构建公正科学的司法估价程序

构建公正科学的司法估价程序是开展高质量司法估价服务的要务之一。根据《资产评估法》、《司法鉴定程序通则》和《房地产估价规范》的要求，房地产司法估价的基本程序可以分为估价委托、业务受理、估价作业、出具估价报告、整理归档、异议处理六个环节。

委托人应提交估价委托书和真实、完整的评估材料。若评估材料不全，估价机构应要求委托人补充齐全。估价机构应当委派至少两名注册房地产估价师共同估价作业，认真勘查和记录，做好拍照和见证。估价执业中要严守秘密，必要时应依法回避。估价报告应在规定工作时限内提交给委托人。对于估价异议，估价机构应积极应对，对估价结论进行客观、公正地辩护。

3 结语

专业、创新、管理是估价机构未来可持续发展的基石。借助着政府供给侧结构性改革的深度推进，估价机构应当精耕细作、创新开拓，才能在新形势下实现高质量司法估价服务，才能挖掘更多发展机会。

参考文献：

[1] 陈平，沈晓伟，宫方强，陈智协.房地产估价与计算机信息技术的嵌合[C].中国房地产估价师与房地产经纪人学会2011年年会论文集，2011.

[2] 柴强.中国房地产估价业务多元化的进程与未来[C].第二届中韩日估价论坛暨2015年房地产估价年会论文集，2015.

（作者单位：河南康鑫源房地产估价咨询有限公司）