时代中国大笔囤地背后

谢泽锋

年初至今股价涨幅超80%，时代中国控股（01233.HK）虽然规模远不及碧桂园、融创，但其股价表现却远胜于行业龙头。

瑞士信贷、摩根大通（中国）等国际投行都给予了“增持”或者“买入”评级。深耕大湾区，聚焦珠三角，较低的融资成本以及合理的土地储备，都是令投资机构青睐的重要原因。

时代中国2018年的业绩同为出众，销售规模创新高达605.95亿元，较2017年同比增长45.5%，全年目标完成率为110.2%。

与此同时，公司盈利能力继续提升。2018年实现营收343.75亿元，同比增长48.75%;归母净利润43.99亿元，同比增长64.94%。毛利率30.9%，同比上升3个百分点。

广东商人岑钊雄于1999年创立时代地产集团，如今他最大的目标就是“成为世界500强企业”。

要想实现2020年进军千亿俱乐部的目标， 恐怕不太容易。

年报显示，2019年，时代中国制定的销售目标约750亿元，据此估算，预期增速约23.8%，相比2018年下降几乎一半。“成为世界500强企业”的目标似乎并不那么容易实现，在深知“困难只增不减”的情况下，时代中国还能否保持高增长？

增长拐点

要想实现2020年进军千亿俱乐部的目标，恐怕不“从百亿级向千亿级迈进，我们正在路上，主要看整个市场怎么安排。”2018年业绩发布会上，岑钊雄坦言2019年是公司进军千亿目标的关键一年。

750亿元被岑钊雄定义为“一个中性一点的目标”。他表示，去年定了550亿元的目标，最终做到606亿元。今年定下750亿元的目标，如果业绩增多一点，有可能达到800亿元，起码更靠近千亿目标。

2019上半年，集团增长也在预定的增长空间，但是相比此前三年超40%的增长，增速已经回落近一半。

今年前6个月，时代中国累计实现合同销售金额约312.3亿元，同比增长约20.10%;签约建筑面积约206.4万平方米。按照750亿元的销售目标来计算，今年前6个月完成年度目标的41.64%。

克而瑞的研究显示，2019上半年，在“房住不炒、因城施策”的主基调指引下，中国房地产行业整体增速较2018年显著放缓。1-6月，TOPl00房企累计权益销售规模近3.9万亿元，同比仅微增4%。

由此看来，时代中国要想实现2020年进军千亿俱乐部的目標，恐怕不太容易。

加速拿地

在土地获取方面，据克而瑞研究中心数据，今年前半年，该集团新增土地建筑面积213.5万平方米，新增土地货值435.7亿元。

2019年时代中国开始加大力度拿地，预算大约300亿元，而整个2018集团土地收购总额还不到130亿元。根据中指研究院的数据显示，今年上半年时代中国就已经斥资143亿元拿地。

关于2019年的土储布局，岑钊雄曾表示，除了大湾区以外，时代中国会在粤中、粤西增加投入，并在广东省外的武汉、北京等地开始落地分公司。

单从拿地区域来看，时代中国仍然看重粤港澳大湾区的投资机会。3月7日，时代中国以总价6.38亿元摘得广东汕头市澄海区一宗商住用地，面积3.62万平方米。

3月19日，时代中国二进四川成都，最终以楼面地价12300元/平方米，溢价37%再夺一宗商业兼住宅用地。

今年上半年溢价率最高的一块土地来自佛山。4月，时代中国以31亿元、自持7.1万平方米夺得广东佛山南海里水洲村一宗商住地，溢价33.39%。在同1月，时代中国又以6.69亿元斩获江门商住地，溢价率43.6%。

6月14日，时代中国再次将目光锁定广州，以最高限制总价28.08亿元、5%自持面积竞得广州白云区人和镇，折合楼面价15950元/平方米，溢价率21%。

从债务方面来看，时代中国压力并不算大。

除了公开市场拿地外，时代中国也开始掘金存量市场，进入城市旧改领域。据悉，3月13日，时代中国控股旗下公司广州市嘉业房地产开发有限公司以46亿元，拿下广州从化区江埔街禾仓村全面改造项目;

3月底，拿下位于番禺区沙湾镇的福涌村，项目总投资金额达55亿元。到了6月，又以8亿元中标广州花都首个旧改项目，改造面积近6公顷。

根据公司年报显示，截至2018年底，时代中国总土地储备约为1845万平方米。值得注意的是，其中位于大湾区的土储占比就高达93%。

不过，因为土地储备高度集中在广东省内，时代中国的土地储备成本出现了一定幅度上涨。数据显示，时代中国2018年新购的23幅土地，土地成本约为4055元/平方米，较2017年的3393元/平方米，高出19.5%。

融资补血

计划300亿拿地，来源于时代中国不错的现金储备。截至2018年底，时代中国的现金及银行结存账面结余为274.26亿元，同比增加59.4%。其中，受限制银行存款约40.52亿元，同比增加37.6%。

“在去年策略做完调整之后，我们看到年底的现金结余还是不少的，这也为我们新年度的业务开展提供了很好的支撑。”岑钊雄曾对媒体表示。

从债务方面来看，时代中国压力并不算大。2018年底，公司剔除预收账款的负债率微升至71%，净负债比率上升5个百分点至为62.6%，1年内到期的债务73.11亿元。同行比较来看，这一负债情况也控制得不错，现金也足够覆盖短期债务。

“去年我们把投资买地的速度和节奏稍微放缓一点，拿地支出减少了。”岑钊雄说。而今年开始公司就要大规模囤地。

进入2019年，时代中国开始不断地融资补血。7月16日，时代中国控股有限公司发布公告，宣布发行于2023年到期的4亿美元优先票据，票面利率为6.75%。发行融资约3.94亿美元，将用作若干现有债务再融资及一般企业用途。

另据了解，根据上交所7月15日披露，广州市时代控股集团有限公司一笔金额为79.16亿元的债券项目状态变更为“已回复交易所意见”。时代中国表示，上述债券募资将全部用于偿还公司2020年即将到期或行权的公司债券。

根据梳理统计，时代中国2019年至今，通过发行境内公司债、美元票据以及供应链ABS、配售公司股份等，融资近百亿元。