暗藏土地的低价股

杨旭然

作为一家主业突出、业绩表现常年良好的绩优股，宇通客车（600066.SH）很少进行各类股权运作。

但在2019年1月，宇通客车董事长汤玉祥通过控股的西藏德锦，拿下了另外一家上市公司汇通能源（600605.SH）的实际控制权。

这家市值在20亿元以下的上市公司乏善可陈，2018年净利润仅有1700余万元。但能够被汤玉祥相中并且以9亿元的代价买下30%股份，汇通能源显然有利润之外的价值。

根据汇通能源的官方透露，目前这家企业在上海合计拥有八万余平方米建筑面积的房产，分布于静安、虹口、宝山、闵行、浦东新区、杨浦、黄埔和青浦等多个区。

虽然这些房产大多属于历史经营发展中遗留下来的厂区宿舍、老旧楼层，但在寸土寸金的上海，这仍然是一笔巨大的财富，有人估计这些房产的总价值在80亿元左右，显然这也是宇通客车掌门人汤玉祥斥资收购的关键原因。

在计算上市公司资产的时候，绝大多数企业都采用成本记账法，这导致在过去很多年时间里已经大幅度升值的房地产，并没有及时在上市公司资产负债表中体现出来。除了汇通能源之外，A股还有不少上市公司的财务报表中隐藏着价值不菲的房地产资产。

地方国企

—般来说，暗藏土地的企业以国有企业居多。

其中原因，一方面是因为国有企业的发展历程比较久，在房地产市场没有大发展的时期，就在城市的核心区域获得了工厂、职工宿舍等各类土地资源。

在当时，取得这些土地的价格是非常便宜的，甚至有—部分是通过国资划转而来，这些资产都是以当年的成本价格纳入到总资产中。

广州作为国有企业数量较多、历史较为悠久的城市，就有不少国有企业都有类似的情况，其中以广州浪奇（000523.SZ）最为典型。

这些土地也将摇身一变，从无法变现的不动产变成城市核心区域的稀缺资源。

从基本面来看，这家老牌日化企业乏善可陈，净利润连年徘徊在3000万元左右，市值30亿元出头。

但由于企业发展历史悠久，坐拥价值不菲的老厂区地块，广州浪奇仍然屡屡被资本市场所关注。2014年，公司发布公告，称董事会同意按广州市政府规划将该地块纳入政府土地储备，并拟与广州市土地开发中心签订《土地收储框架协议》。

这块面积达到11.9万平方米的土地位于广州市天河区，被纳入到“广州国际金融城”的范围内，早在2012年的估计，广州浪奇手中的这块土地价值就已经超过了30亿元。

除了广州浪奇之外，珠江啤酒（002461.SZ）、广日股份（600894.SH）、珠江钢琴（002678.SZ）、广百股份（002187.SZ）等企业都有面积大小不一的优质土地资源。

随着广州城市“旧改”进程的推进，这些土地也将摇身一变，从无法变现的不动产变成城市核心区域的稀缺资源。

商业零售公司

相比工业制造型企业的老旧厂房，零售企业所拥有的土地质量往往更高。

零售企业——特别是那些相对传统的国有零售企业，其前身大多是国有百货公司，成立之初，绝大多数都位于城市最核心的商业区，人气旺盛，街道繁华。

这些商业零售企业同样受到行业环境变化的冲击，导致主营业务发展遇阻，企业盈利增长停滞，估值水平低。

得益于优良的地理区位，和居民消费的弱周期属性，这些企业的盈利能力要比工业制造型企业更高，例如新华百货（600785.SH）2018年净利润1.37亿元，翠微股份（603123.SH）2018年净利润1.75亿元，王府井（600859.SH）则有超过12亿元的净利润。

这些零售企業普遍有数量不少的土地储备，例如合肥百货（000417.SZ）的自有物业面积达到30余万平米，主要分布在合肥、蚌埠、黄山、铜陵等地。周谷堆老市场占地280亩，自有产权土地面积约为34亩;周谷堆新市场规划占地面积约为1262亩，宿州农产品市场规划占地约为570亩，全部为自有产权土地。

另外一家代表型企业市场长春国资委下属的欧亚集团（600697.SH），这家企业除了在长春市繁华地段拥有占地面积高达60万平方米的经营场所之外，多年来还在各地收购拿地，包括吉林公主岭、辽源市、白城、海南儋州等地购置了大量土地。

看到了这些隐藏土地的价值，安邦保险（现在改名大家保险）在2015年底到2016年三次举牌欧亚集团，持股比例达到15.37%并目至今一股未卖。

相比工业制造型企业的老旧厂房，零售企业所拥有的土地质量往往更高。

地产公司早年储备

如今的地产公司运营讲究快速周转，从拿地到施工建设再到售卖商品房，只需要很短的时间。

其中原因有很多，但最重要就是地价实在太高，虽然房地产商财大气粗，但动辄几十上百亿的地价，也决定了他们必须快进快出，才能实现手中资金最高效的利用。

但在过去几十年的时间里，特别是上世纪90年代，土地价格相对便宜，相关的防囤积政策规定也并不完善，因此有不少房地产商在收购土地之后并不会立即开发，而是选择放起来，等待升值。

有的开放商在这些土地放置一段时间之后选择进行开发，或者直接转手卖出，但也有的至今没有任何动作，连续放置10余年、20余年甚至更长者为数不少。

例如老牌房地产企业——合生创展集团（00754.HK）就是其中典型代表，公开资料显示其土地储备规模超过2900万平方米，克而瑞的研究表明，这些土地储备从城市布局来看，主要分布在广州、惠州、北京、上海、天津等一线城市、热点二线城市和部分三线城市，其中位于北上广的土地储备占半数以上。

然而截至2019年8月1日收盘，合生创展集团市值仍然不到170亿港元，相比这些庞大的土地储备差距悬殊。

在A股市场，中国武夷（000797.SZ）作为一家老牌的地产企业，在营业收入、净利润等指标上早已落后：2018全年营业收入仅为48.7亿元，归属净利润3.03亿元。

但这家企业在通州拥有600亩的土地储备——据称当时的拿地价格仅为20万元，在“北京副中心”建设的带动下，显然这些土地的价值已经比当初买入时不知道翻了多少倍。