土地使用权分摊计算的困境与对策

李平

摘要：土地使用权面积分摊由于缺乏法律依据和统一的分摊计算规则，引发了大量矛盾和纠纷，有必要进行土地使用权面积的认识再深化及不动产统一登记精神的贯彻方面再落实，重新制定不动产登记法明确的法律手段及采用三维空间确权登记的技术手段去破解当前土地使用权面积分摊面临的困境。

关键词：土地使用权;分摊;不动产登记;困境

中图分类号：P273 文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2019）09-0060-61 收稿日期：2019-07-28

1土地使用权及土地使用权面积

土地使用权是指国家机关、企事业单位、农民集体和公民个人以及三资企业等符合法定条件者，依照法定程序或依约定对国有土地或农民集体土地所享有的占有、利用、收益和有限处分的权利。土地使用权是外延比较大的概念，这里的土地包括各类建设用地、农用地以及未利用地的使用权。土地使用权面积一般理解为土地在一定平面投影空间的二维度量。房屋建筑面积的各类名称也是各自的二维度量。

2土地使用权面积分摊计算

人类活动的早期土地和房屋是“一对一”的关系，即一块土地上只有一个房屋所有权，无所谓分摊与不分摊，房地交易往往以单独的房契或地契交易形式存在。随着工业时代的来临，人口的爆炸式增长和快速积聚，一个投影面承载多个房屋成为普遍现象。有关部门为确定和表现不同层次的房屋土地使用权，土地使用权分摊应运而生。2002年国土资源部在《关于进一步加快城镇住房用地登记发证工作的通知》（国土资发[2002]31号）中，针对楼房用地分摊难问题时提到：“对地方已有明确规定的，可继续按规定执行。对没有规定，且有明显界线的住宅小区，可以按住宅小区形成的封闭界线，设立共用宗进行土地面积分摊。对开放式难以确定明确界线的住宅小区，可按楼房基座占用土地面积进行分摊，对楼房基座占用土地面积以外的公用部分土地面积可以只造册、不登记，在造册时，明确公用部分土地面积归该楼房所有业主共有”。

3土地使用权分摊计算面临的困境

3.1有房无“地”

有房无“地”主要指房屋没有分摊的土地面积。如张某、李某、王某、赵某依次拥有同一幢但在不同层次的房屋。后由于政策允许，赵某在顶层进行了合法加建（如平改坡）。根据现行分摊规则，由于改建前4套房屋已将原宗地分摊完毕，合法加建的房屋则无地可分摊，也无法享有相应的土地使用权。

3.2分摊法理依据不足、计算规则复杂多样

虽然国土资发[2002]31号文并没有强制要求对土地使用权面积进行分摊，但实践中各地仍有多数采用分摊计算的方法。常见的面积分摊模式有：面积分摊法、地份分摊法、楼价分摊法三种。具体到面积分摊计算又有三种不同方法。

3.3登记分摊的土地使用权面积过小，损害权利人利益

多数地方在进行面积分摊时进一步简化了计算方法，只分摊了建筑物的基底面积，没有将小区公建和配套景观道路等占用的土地纳人计算，造册也沦为空谈。导致分摊后百余平方米建筑面积的房屋，只有个位数的土地使用权面积，大大缩小了当事人的合法权利。

3.4与不动产统一的精神不符

不动产统一登记要求登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”，更重要的是要解决分散登记存在的各种弊端。土地使用权面积分摊与政府倡导的“最多跑一次改革”精神更是格格不人，导致办事群众仍然需要多头申请、多头缴费，与不动产登记“统一、便民、高效、安全”的宗旨严重不符。

4土地使用权分摊计算的对策

4.1各地破解土地使用权面积分摊困境的实践

南京市自2017年6月5日起，对申请土地使用权及房屋所有权登记的，均不再进行土地使用权面积分摊，不动产权证书上记载确权登记的宗地面积。浙江省丽水市自2019年1月1日起，申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的，不动产权证书上记载的土地使用权分摊面积调整登记为宗地面积;2019年1月1日前已办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的，原权利证书继续有效，申请相关登记时仍按原来的登记记载方式保持不变。

4.2走出困境的建議

一是在新制定的《不动产登记法》中明确土地使用权面积是否需要分摊。2018年9月7日，十三届全国人大常委会公布立法规划（共116件），《不动产登记法》位于第一类项目：条件比较成熟、任期内拟提请审议的法律草案。自此，已经施行近4年的《不动产登记暂行条例》将升格，相关立法已经启动。建议借此东风，在《不动产登记法》立法中对土地使用权面积是否应该分摊做出明确界定。

二是法律确定需要分摊的，应建立全国统一的规范和计算规则。土地使用权分摊涉及人民群众的重大财产利益，应以法律文件的形式统一规定。并在宗地共有的基础上确立具体土地分摊标准和计算规则。土地使用权面积分摊要在“准”和“稳”上下功夫，避免因不动产权籍调查差错或计算规则的频繁变动而引发不必要的纷争。

三是尽早启动基于三维空间形态的不动产登记试点。以房屋为主要存在形式的不动产在规划、设计、建设、验收等环节都体现在三维空间上，如权籍调查、测绘等能以三维空间的形态展现，不动产登记成果也可以三维空间的形式表现和确定。当前的不动产面积记载方法在某些特定定着物的确权登记上已经失灵，尽早启动三维形态技术的不动产登记试点，对破解土地使用权面积分摊带来的困扰、早日走出困境大有裨益。