浅析房地产土地增值税清算税务筹划及涉税风险管控

摘 要：土地增值税清算的计算和审核工作很是复杂，是土地增值税管理链条中的核心。当前税务部门监管手段日渐优化，作为新时期的房地产企业，一定要利用好国家政策，科学合理的进行税收筹划，有效规避风险。

关键词：房地产土地增值税清算;税务筹划;涉税风险管控

一、 引言

土地增值税是房地产企业主要缴纳的税种之一，而且我国对房地产企业土地增值税的清算有着一系列明确的、具体的规定。由于房地产企业在进行房地产项目开发过程中所涉及的成本类型较繁杂，所以在计算土地增值税时相对比较困难，一定程度上增加了房地产企业的税务风险。因此，为了降低风险，房地产企业不僅要重视土地增值税的清算，同时也要做好纳税筹划工作，从而保证企业健康可持续地发展。

二、 土地增值税清算的要点

（一）确定清算的条件

第一，当房地产开发项目完成竣工、销售、土地使用权转让及结算转让后，要求房地产企业进行土地增值税的清算。第二，在房地产开发项目的销售转让过程中，若已经竣工和验收完毕，以下几种情况需要进行土地增值税的清算，分别是销售建筑面积达到85%、销售面积未达到85%但剩余部分已经自用和出租、取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的、税务登记注销但未办理土地增值税清算。第三，在房地产企业土地增值税清算过程中，基于成本和收入，要剔除掉未转让的房产。第四，在房地产项目办理完清算手续以后，针对在土地增值税清算时没有转让的房地产，清算后再转让的，要根据有关规定，进行土地增值税的清算和缴纳。

（二）准确计算获取的收入

房地产开发项目获取的收入包括实物收入、货币收入以及其他收入，在进行房地产土地增值税的清算过程中，需要对这些所获得的收入进行准确的计算。其中，在确认房地产收入时，要根据相关的立项报告、销售许可证、销售合同以及销售发票等完整的资料进行确定。对此，需要注意几个方面的问题：第一，根据商品销售发票来确定收入;第二，在所开具的商品销售发票不是全额销售收入的情况下，要根据销售合同中的规定来确定收入;第三，在预收房款时，如果发现销售合同中显示的面积与实际测量存在出入，发生房款补退，则要及时调整土地增值税的清算;第四，在房地产转让中，当发生债务抵偿、拆迁换建等行为时，需要提前评估房产的价值，并以非贷款资产项目来进行收入确认。

三、 房地产土地增值税清算税务筹划及涉税风险管控方案

（一）合理确定清算单位，以达到纳税筹划的目的

房地产企业一般会同时或滚动开发多个项目或多个项目分期，在一个项目和分期同时开发不同类型的房地产，确定清算单位与计税单位是土地增值税清算的前提条件。房地产企业转让房地产开发项目，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。根据《财税字〔1995〕48号》，对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条（一）项的免税规定。在房地产企业对土地增值税进行清算时，可以以不同的清算口径分别计算土地增值税，选择有利于企业自身的计算口径，以达到纳税筹划的目的。

（二）借助利息支出策略进行税收筹划

在房地产企业对土地增值税进行纳税筹划的过程中，扣除项目是其中较为关键的部分，企业可以利用这些扣除项目来实现纳税筹划的目的。在扣除项目中，有一部分属于开发费用，主要包括房地产企业在项目开发过程中所消耗的三大期间费用：销售费用、管理费用以及财务费用。

按照我国相关规定，房地产企业在进行利息支出的扣除过程中，有两种方式可供挑选，企业能够根据自身的真实状况去挑选适用的扣除方式。其中，第一种扣除方式是指，房地产企业所支付的利息费用能够得到有关金融机构的证明，并且房地产企业能够分项目进行利息费用的扣除，在这一扣除方式中，企业可以将实际支付的利息费用全额用来扣除。第二种扣除方式是，若房地产企业所支付的利息费用不能够得到有关金融机构的证明，或者房地产企业不能够分项目进行利息费用的扣除，在这一扣除方式中，企业可以按照获取土地使用权时所交付的金额与项目开发过程中所付出的各项花费金额之和的一定比例进行利息费用的抵扣。基于此，房地产企业可以根据自身的实际情况，选择更有利于提高利润水平的利息支出扣除方式。

（三）加大对财务人员的教育培训，提升纳税筹划政策的应用水平

首先，身为房地产财务工作者，一定要加强自我学习，了解最新财税动态，比如针对营改增政策对房地产财务工作的影响，财务人员要及时了解到相关政策，然后在财务管理工作中加以应用，不断提升财务工作水准。其次，房地产公司要和税务部门积极交流和沟通，对工作中的“疑难杂症”及时向税务部汇报，之后使得企业财税工作科学化、标准化运作。针对土地清算中相关违规行为，房地产公司要和财务工作者沟通好，学习最新知识，及时规避清算风险，防止违法行为出现。

（四）强化涉税风险内控体系建设，提升预警能力

首先，加强源头风险管理。国家财政税收政策变化很大，特别是国税地税合并后，关于房地产增值税结算方法不一、单位建筑面积成本计算口径不一致等问题，税务部门和房地产企业要通力协作，根据国家法律制度等实施土地增值税清算，规避政策风险。其次，加强申报风险的管理。土地增值税纳税申报是土地增值税清算风险控制中的关键点所在，因为房地产项目销售阶段内含诸多变量，所以作为房地产企业务必要深度细化申报风险管理。最后，提升风险监控管理力度。税务机关需制定出严格的清算收入登记台账，期间需明确好土地增值税清算项目底册，由此指导房地产企业根据台账去登记信息;房地产企业负责人要实时监督公司财务工作，对财务人员的不当行为进行管理和约束，防止工作失误而产生涉税风险，得不偿失。

四、 结束语

随着当前房建行业领域的快速发展，土地增值税变得愈加严格，土地增值税清算对于房地产公司的影响很大，增添了企业自身税务压力，并且项目利润会减少，所以说正确选择成本分摊模式，便是房地产公司减轻税负的必行之举。

参考文献：

[1]李佳.房地产企业土地增值税清算阶段的税收筹划[D].武汉：华中科技大学，2019.

[2]贾思威.关于房地产企业土地增值税税收筹划及清算探讨[J].中国集体经济，2019（4）：93-94.

作者简介：赵妍，恒大地产集团济南置业有限公司。