浅谈房地产市场对三四线城市经济发展的影响

冯嘉 宋菁

东营经济技术开发区房产管理中心

东营市公共资源交易中心

摘要：房地产行业的发展与我国快速增长的经济一直呈正比的关系增长，房地产项目的投入和运行也极大地改善了人居住宅的条件，为人们的美好生活打下了坚实的基础。同时房地产行业也是市场经济的重要组成部分，对于地方财政发展起到了强有力的推动作用。但是“炒房”等一系列不健康的房地产发展行为已经对于人们生活产生了影响，也引起了中央方面的重视。随着中央经济会议提出“房子是用来住的，不是用来炒的”房地产行业如何进入健康的新常态发展已经成为了房地产行业的主要研究工作。本文以三四线城市中的房地产发展形势进行分析，从而提出房地产健康发展的策略与建议。

关键词：房地产市场;三四线城市

随着上世纪八十年代的住房体制改革工作的推进，房地产行业迅速发展目前已经成为了市场经济中的支柱产业之一，对于经济发展和人们生活都有着重要的影响。但是近年来房地产行业繁荣发展背后的不健康发展情况已经影响到了人们的正常生活，房价的飙升已经脱离经济增长的所能够承受的正常范围，房地产行业也存在着库存增多的市场过剩现象，对于房地产行业的长期发展不利。为了确保房地产市场理性发展，需要在实际工作中针对遏制房价快速上涨出台一定得措施，对于房地产市场起到宏观调控的作用。尤其是三四线城市的房地产调控政策的落地，很大程度上减少了盲目投资带来的投机性需求，房产市场出现新的变化。

一、三四线城市房地产市场现状

一是，房地产经济是城市产业经济的最重要组成部分，城市产业经济包括了工业经济、商业经济、 金融业经济、交通运输业经济、建筑业经济等。其中以房地产行业为主的建筑经济效益对于城市经济发展的贡献最大，这点在经济体欠发达的三四线城市尤为明显。土地财政给三四线城市发展所带来的的经济利益是其他行业所不可比拟的。二是、一二线城市“三限”政策收紧，导致刚需族回流家乡购房，同时大鳄房企转战三四线城市，大量资金投入，地王频现。外地大型房企的入驻同时带来了大量投资客，房价随之上升。三是， 2015年以来“棚改”从实物安置为主向货币化安置为主转变，为加速去库存提供了助推剂，随着货币化安置收紧，各地因地制宜调整安置政策。四是，改善性住房需求量大涨，随着居民生活水平的提高，对小区环境、周边配套原来越重视，同时随着二胎家庭越来越多，居住舒适度、人均面积成为这些家庭换房的考虑因素，大户型受追捧，价格水涨船高。

二、房地产经济对城市经济发展的影响作用分析

（一）房地产经济会刺激到城市经济不断发展。城市经济发展的关键性部门就是房地产部门。第一，我国工业水平不仅取决于自身技术方面的进步，也于建筑质量水平息息相关。许多国家依靠国外工业来赢取一部分利润，但是在扩大化发展方面存在着一定的欠缺。在我国城市发展中，建筑行业房地产水平提升也可以为自身工业发展提供坚实的基础，促进工业水平提升使其优势不断发扬，促进整个城市经济水平的提升。第二，城市房地产行业发展可以提升人居住宅的质量，从而促进人们生活水平的提升。人们安居乐业的基础就是有家和有房子，因此房地产水平的质量和家庭幸福感、舒适度相关。另外国家各行各业的办公楼等相应配套设施也是与房地产质量密切相关的，房屋建造的整体质量水平不高造成办公楼等设施的质量问题会影响到企业的办公正常工作的进行，严重时还有可能造成安全隐患。房地产开发工作深入，提高了居民生活水平，也促进了市场经济中消费结构的改变，城市中第三产业的发展也进一步带动了经济进步。

（二）房地产经济可以调整城市发展产业结构，房地产最为城市的基础产业，优化了产业机构，带动了一系列第三产业的发展，对于整个城市的长久稳定发展起到了促进作用。城市主要有居民和工业、企业为主进行发展，随着城市化的进行城市人口密集化的程度不断提升，就业压力也不断增加。工业工程的建设需要大量的土地，往往在郊区进行建设，而城市内部依然面临着巨大的就业压力，并且工厂职工的时间成本巨大，职工的合理流动和发展能力不强。房地产在城市经济中的带动作用就在于为第三方产业带来的广阔的发展空间，使得城市就业压力得到缓解。例如，新建居民小区附近的配套设施逐渐完备，就带动了餐饮业、教育、医疗等一系列第三方产业的发展，促进了第三方产业为城市居民带来更多的就业的发展空间，使得城市小经济群体蓬勃发展。在市场经济体之中，房地产的经济带动性极强，也使得城市经济结构不断健全使得城市经济长期稳定发展。

（三）房地产经济为城市经济发展提供了稳定的环境，我国人口多、学生的就业压力逐年增大，社会承受能力趋于饱和状态，为了提供更多的发展空间和就业工作房地产行业的发展就极为关键。大学生就业问题面临的挑战，已经对于整个社会的稳定发展的框架产生严重的威胁，不利于城市的生活和发展。为了更好的解决此类问题，我国房地产行业可以在自身创新性发展中引进更多的高水平人才，使得房地产行业的健康发展与社会就业工作可以得到充分的解决。另外房地产行业的带动第三产业的发展可以使得文化程度较低的居民群体也能够得到充分地利用，促进全面发展。

三、三四线房地产市场发展对策建议

三四线城市经历了2016年下半年至2018年的房价上涨周期，2019年开始进入调整期，房价横盘趋降。火爆抢房的场面少了，但无论本地房企还是外地大牌房企仍信心满满，价格依旧，只是多了一些变相优惠，如送车位、送物业费等。三四线城市房地产市场能否健康可持续发展，是当地政府所需要考虑的重要课题。

一是加强和完善产异化分类调控工作。各县区（开发区）政府可根据当地的情况出台行之有效的房产政策，对有库存压力的区域，加大刺激购房力度，在贷款、财政补助方面多好工作。对房价虚高的区域，效仿一线城市出台限购政策，遏制投机投资炒房。

二是大力发展房屋租赁市场。单单依靠购买商品房的方式来进行地产行业发展速度比较慢，形式比较单一，发展长期租赁，通过财政补助、税费减免等方式鼓励房企自持物业发展长期租赁，满足不同人群消费者。

三是建立多层次需求的房地产市场体系。三四线城市城镇化率低，周边乡镇、农村人口流入城市工作带来购房需求，由于工作年限短，购房资金有所限制，开发总价低户型小的房子满足这一人群消费。而对于城市打拼时间长的人们，由于资金允许，改善住房条件提上日程，大户型低密度住宅成为他们的首选。

四是加快发展公租房及人才公寓改革。结合当地情况将商品房转为公租房、保障房或者人才公寓，通过政府产权先买后租的形式拓寬去库存渠道，推动多元化居住体系。

房地产经济发展是市场经济发展中的重要组成部门，在带动第三方经济产业发展中起到了有力助推作用。三四线城市的房地产市场，未来可期，稳定可持续是未来发展的基调。科学化、健康化、规范化的房地产经济仍将是国民经济不可或缺的重要组成。

参考文献：

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