学区房价格的影响因子分析

杜可心

南京农业大学公共管理学院

摘要：本文通过特征价格模型方法、多元回归分析法研究南京市玄武区部分小学的部分学区房，探讨分析影响学区房价格的因子。通过分析学校因素、区位因素、住房因素、邻里因素等不同特征对于学区房的价格的影响，并比较各个因素对于房价的影响程度。通过研究发现：因素对于学区房价的影响程度排比为学校因素>区位因素>住房因素>邻里因素。在各因素的因子中，小學排名（小学质量）对于学区房的影响最大。

关键词：  学区房;特征价格模型;影响因素

所谓学区房是指由教育部门或学校规定的，按照就近免试原则，学校招收指定范围内的学生，这个范围内的物业、房产叫做学区房。自2003年，南京市教委颁布了“就近免试入学”的政策以来，家长为了使孩子能够进入名校，获得优质的教育资源，不惜花重金购置学区房，南京市学区房房价一路飙升，卖出天价，学区房却“一房难求”。在此背景下，研究学区房价格影响因子具有重要意义。我们选取了南京市玄武区二手市场上的学区房为研究对象，通过特征价格模型研究学区房价格影响因子。

在国内，有关房价的影响因素的研究中主要使用特征价格模型与方法，有关学区房价格的影响因素研究中，大部分采用定性分析，少量采用定量分析。在国外，运用特征价格模型研究房地产价格较为成熟，但是，由于缺少学区房的概念，所以国外对于教育资源周围的房地产价格研究较少。本次调查基于原有的研究基础上，选取了特征价格模型对学区房房价的影响因子进行分析。选取学区房价格的不同影响因子，通过实地调研以及上网搜索数据，对收集的数据进行多元回归分析，研究不同因子对学区房房价的贡献率，从而得出影响学区房价格最重要的影响因子。

一、研究方法选取

（一）特征价格模型

本文采用特征价格模型法，又称Hedonic模型法和效用估价法，认为房地产由众多不同的特征组成，而房地产价格是由所有特征带给人们的效用决定的。由于各特征的数量及组合方式不同，使得房地产的价格产生差异。而由于房价的各影响因素对于房价的影响机制具有隐藏性，不易被观察到，所以，房价的影响因素对于房价的影响不能由房价的成交价格直接得到，因此，需要我们运用特征价格模型，将影响产价格变动的品质因素拆离，以反映纯粹的价格变化。

（二）特征价格模型的基本表现形式

对于采用何种形式的函数模型，目前还没有一个科学的定论，采用何种函数形式，要根据收集的数据来进行判定。本文采用了线性形式与半对数形式进行拟合实验，最终选取了拟合效果较好的半对数形式。

（三）特征价格模型的优势

更加全面地考虑了影响房地产价格的各种因素、综合考量了住宅因素、市场因素与消费者因素，避免了主观因素带来的误差。更符合住宅产品异质性的特征、由于住宅具有异质性，导致市场上很难找到相同的住宅来进行参照，运用特征价格模型，正是针对这些差异进行评估，使得结果更加准确。更多地考虑了市场供需情况以及能根据市场的变化及时地做出调整。

二、数据来源与处理

（一）数据来源

本文部分数据来源于安居客网页数据以及实地调研数据。调研分为调查问卷形式以及在小区的房屋中介进行访问。首先进行了预调研，在南师附小门口对家长分发问卷，调查他们所居住的小区的相关信息;同时询问了些房屋中介对于各小区的相关信息。但我们所需要的数据比较大，访问得到的数据有限，不能满足我们进行计量分析的要求，于是我们在安居客网站上继续收集。最终我们收集到95组，共1615个数据。

（二）数据处理

我们将收集的数据分类处理并进行赋值，如下表所示：

三、数据分析

由下表可知，学校因素对学区房的影响之和达35.6%，占所有的因子比重第一，具体而言，在学校因素中，小学的质量排名占20.18%，学区房离学校的距离占12.48%，小学附近是否有幼儿园、初中、高中占比2.94%。区位因素对学区房的影响之和达21.7%，其中，交通便利因素占11.88%，小区离CBD距离因素占9.84%。住房因素对房价的影响之和达到了26.4%，其中，住房容积率占比10.13%，住房面积占比6.3%，所在层数占比3.57%，建筑总楼层占比2.27%，建筑年龄占比2.09%，住房朝向占比1.65%，装修程度占比0.39%。邻里因素对房价的影响之和达到了17.9%，具体来说，生活便利条件占比15.69%，绿化率占比1.94%。

四、结语

研究结果分析表示，对学区房影响最显著的是小学的排名，越是重点的小学，其附近学区房的价格越高。这体现了学区房政策推动了房价的抬升，家长们“望子成龙、望女成凤”的第一道门槛便是在重点小学的附近有自己的房子。家长们为了使得自己的孩子获得更好的教育资源，不惜花重金为孩子购置学区房，这在一定程度上推动了学区房房价的上涨。

学校质量，附近是否有幼儿园、初中、高中，交通便利程度，建筑总楼层，建筑年龄，装修程度，住房朝向，绿化率与生活便利条件学区房房价的影响成正相关。小区与学校距离，CBD距离，所在层数，住房面积对学区房房价的影响成负相关。研究因素对学区房的影响程度排名为学校因素>区位因素>住房因素>邻里因素。在各因素的因子中，小学排名（小学质量）对于学区房的影响最大。

综上所述，随着经济社会的发展，人们生活水平的日益提高，教育竞争压力越来越大的形势下，当前住房配套下的教育资源的作用日益重要，已经高出于建筑本身。学区房价格出现不正常的畸形的增长趋势，是由于住房政策，教育政策和社会公众对于优质教育资源的过分热衷导致的。

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