房地产评估中工程造价的运用

邱明

连云港市住房和城乡建设局

摘要：近年来，我国房地产行业发展迅速。随着我国经济实力的不断提高以及城市化进程的不断加快，建筑行业在得到迅猛发展的同时也逐渐变得成熟起来。而作为同建筑行业直接相关联的房地产行业，在其中的评估工作中应用工程造价就显得尤为重要。

关键词：房地产评估;工程造价运用

我国经济的快速发展推动我国各行业发展迅速。房地产评估指的是评估人员模拟出房地产市场中价格形成机制，通过科学合理的评估方法评价价格形成的过程。在比较法房地产评估中需要考虑到房地产的区域因素、个别因素、市场和政策的变化情况。而收益法则需要考虑房地产收益的变动情况、收益期限等因素。

一、工程造价在房地产评估中运用应注意的问题分析

从我国建筑市场来看，建筑市场仍属于卖方市场，市场竞争非常激烈。在房地产评估中，工程造价的运用强调了建筑市场的客观情况和一般水平。以工程造价对房地产进行评估，通过定额的造价信息，能够为造价评估提供科学合理的技术支持。同时，造价信息反映了一定时间内，一个地区的平均水平，提供了各时段、各区域的工程材料的平均价格，其数据具有很强的代表性，体现了社会化的一般水平。因此，从理论上说，工程造价的数据基础越完善，与市场情况越相符，在实际运用过程中，工程造价在房地产建安成本计算中的应用也就越普遍。当然，由于工程造价本身也是模拟建筑价格的重要组成部分，误差的存在是不可避免的，从总体上说，房地产的估价规范与工程造价规范基本是一致的。因此，工程造价在房地产评估中的应用，能够保证建安成本与工程实际成本基本相符，通过调整计算方法、单价比较法，还能够提高数据的可靠性。

二、房地产评估方法

（1）收益还原法，收益还原法通常也被称为收益现值法或者是收益资本化法，该方法的应用主要是预估项目对象的未来收益，通过借助于资本化率、报酬率或者是收益乘数等概念，将未来收益转化为价值进而计算项目对象价值的计算方式。利用收益还原法得出的价格是收益价格，该计算方法的理论依据是房地产价格形成的预期收益原理。详细解释通过例子加以说明，假设一位投资者有一处房产，每年的纯收益可以达到十万元，同时，该投资者手中有一百万元资本金，如果将一百万元资本金作为投资存入银行，该银行的年利率为百分之十，可以得出该投资者每年可以获得的资本利息金额为十万元。从该投资者的角度出发，房地产的纯收益同一百万元资本金在银行中所得利息是等价的，也就是说，投资者房地产的价值为一百万元。（2）成本估价法，成本估价法也就是通常说的承包商法，具体来讲就是在对项目对象进行估价时，在估价点重新构建价格，同时将折旧扣除，然后再对项目对象的价值或价格进行科学估算的方式。这种方法在实际应用中比较简单，房价可以简单的看作正常利润、各项税费、建设成本三者之和。成本估价法比较适用于房地产交易较少或者是不能应用市场比较法的情况下，对于不是以盈利为目的的建筑物，因为交易较少或者是不能交易，使用该方法的时候较多。

三、房地产评估中工程造价的运用

（一）开发成本的估价规范

在房地产开发成本的估价中，通常成本估价法以及市场比较法应用得较多，当然也有根据政府确定的房屋重置价格进行估价的，或者是采用工程估价的方法来估算开发成本。但是，在开发成本评估的实际工作中，对于建筑物重置成本的计算方法通常使用单位比较法、分部分项法、工程测量法或者是指数调整法。可见，对于工程估价和实际工作，在建筑物的重置或重建成本的计算中，都可以采用工程估价的计算方式，但是这却不是最佳的计算方式。（1）在使用单位比较法和指数调整法时，建筑物成本的平方米造价以及价格指数，通常由评估公司和工程造价站发布其中有关的数据资料，除此之外，还有来自于评估公司和估价师对于这些数据资料的整理与收集，这些数据资料在整理时，以结构型划分、以时间归类，例如，框架、钢结构厂房以及砖混。（2）在使用成本估价法时，估价师通常使用单位比较法和指数调整法，原因是这两种估价方法应用简单。但是，在分部分项法和工程测量法的应用中也需要结合工程造价方法以及造价工程师的密切配合，同时，详细且清晰的工程图纸、准确的构造参数也是不可或缺的。由于成本估价法的应用涉及的人员以及要素较多，因而估价师一般不会采用这种方法。（3）基础数据归纳存在不足。由于数据归纳趋向于系统化、概况化，对于那些同标准建筑相符合的建筑物，实际情况同其数据统计结果也比较符合;不过对于同标准建筑不相符的建筑物而言，实际情况同其数据统计结果就会存在一定的差异，数据的说服力就会降低。例如，在工业建筑开发成本的估算中，除了标准厂房可以使用统一性的建安成本来计算，对于一般构筑物和非标厂房，都很难使用统一性的建安成本来进行估价计算。

（二）工程造价代替成本法

传统的房地产评估工作使用的是成本法，工程造价中无论是工作的内容还是工作的流程都与成本法比较相似，其中也有着共同点，进行成本法房地产评估工作的时候需要根据社会客观成本情况进行评估，而工程造价需要面向工程中特殊情况进行施工费用造价分析。而且，成本法与工程造价的内涵存在不同，相比之下，工程造价基于社会化调节，对实时材料价格的调整比较及时，得到的工程造价可以作为房地产评估的依据。在實际房地产评估工作中，具体的工程合同价存在特殊性，不能直接拿来进行评估。我国在推广房地产评估工程造价清单计价模式，对各个涉及到的项目都要有着对应的详细清单，政府发放定额，不同地区之间定额存在一定差异，企业在房地产评估时需要结合自身的情况，使其适应企业发展水平。2018年4月份，国务院办公厅《关于促进建筑业持续健康发展的意见》（国办发〔2017〕19号）明确提出，面对经济的压力，需要推动基础设施建设，为房地产行业和工程建设领域带来发展机遇，完善工程量清单计价体系，形成统一的工程造价规则，合理确定并且有效控制工程造价，在《工程造价事业发展“十三五”规划》中有关于造价方面的明确规定。

（三）提高房地产评估数据准确性

实际市场施工合同价比评估工程预算价低，一般都是市场竞争导致。普通民用建筑施工技术易于掌握，施工技术难度不高，工期建设规律比较明显，施工强度一般，能够均匀的投入各种施工资源，项目体量一般，不会造成材料价格波动，易于为建筑企业接受。市场竞争激烈，导致市场竞标价比预算控制价低，在房产评估中要充分考虑到市场竞争的影响，造价利润水平、企业管理费用都要积极参考市场实际，但是不要完全依据市场价格。一些工期和进度计划相比缩短很多的项目会产生赶工措施费，用于评估不应考虑，高技术要求项目对企业资质水平要求很高，施工中会产生额外技术措施费用，评估要考虑到这部分费用。业主资金费用到位迟缓，施工方需要垫付，工程费中可能存在垫付的费用以及财务费用，评估中不予考虑。

四、结语：

综上所述，将工程造价应用于房地产的评估工作中，对于房地产的进一步发展以及对房地产价格作出精确的价格评估都有着不容忽视的作用。但是，由于房地产行业的特殊性，在开展工程造价应用与评估工作时，应该高度重视对于工程造价的客观化处理，通过不断完善建筑市场成本组成的计算方式，进而提高房地产评估工作的准确度。

参考文献：

[1]宁顺光.工程造价在房地产评估中的运用[J].建筑工程技术与设计，2016（17）：863.

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