房地产开发中工程成本预算与决算管理分析

长春吴中地产有限公司

摘要：现代房地产企业十分重视工程成本问题，因此预算、决算作为管理成本高低的工作，自然会受到企业高层管理。但实际来看，现代部分房地产企业对预算、决算的认知不够深刻、准确，导致管理收效甚微。在这一条件下，本文为了提高企业预算、决算管理效果，将分析现有问题，后提出针对性的优化策略。

关键词：房地产开发;工程成本;预算与决算管理

在房地产开发中，工程成本的预算、决算分别代表了两个阶段，即预算是在工程方案要求全部清晰但尚未动工之前，根据工程要求对工程造价成本进行初步计算的工作，可预估工程开发方案大致金额，此项工作关系到方案招投标成功率;决算是在工程完成之后，根据施工记录计算工程实际造价成本，判断预算执行情况，这影响到最终结算工作开展，若决算工作存在缺陷，则容易导致工程经济收益下降。因此为了保障房地产项目价值，应当做好预算、决算管理工作。

一、预算、决算管理现存问题

（一）预算问题

目前，部分房地产开发预算管理工作当中主要存在两大问题，即预算数据获取困难、预算模式固定。

（1）预算数据获取困难

综上可见，预算工作必须在具备已知因素的条件下才能开展工作，因此因素的数据表现，将会对预算工作质量造成影响，例如材料用量、施工人员数量、设备数量以及工程量等。现代房地产企业在预算管理中，深知预算工作的开展前提，因此会在工作前进行数据获取，但实际来看其获取的数据普遍存在不完整，导致预算范围与房地产開发范围不符、不准确，误导预算人员等问题，而造成这一现象的主要原因就在于：因房地产开发复杂性较高，加之房地产企业不了解预算要求，所以在数据获取中缺乏明确方向。

（2）预算模式固定

在任何房地产造价预算当中都会遇到市场价格波动问题，即市场价格存在随时波动的可能，而预算工作只能取当前固定值进行计算，得到当前方案的造价，而在预算完成后，如果市场价格发生波动，就会导致预算不符实际的现象，这一表现在现代房地产开发预算管理的固定模式上十分常见，面对任何方案只进行一次预算，当发生市场价格波动，就必须重新预算，大幅增长了工作负担与繁琐度。

（二）决算问题

目前，部分房地产开发决算管理工作当中主要存在两大问题，即工程量计算问题、设计更变。

（1）工程量计算问题

工程量是决算工作中的重要指标，理论上决算工作人员必须先计算工程量，后根据工程量才能得出准确造价金额，但介于工程量的复杂性，在管理层面上容易出现出入，导致决算工作难以得到准确结果。例如某工程在施工中并没有详细测量、记录施工数据，导致决算数据支撑不足，工程量结果不完整，连带决算结果存在同样表现。

（2）设计更变

设计方案是工程量计算的重要依据，理论上依照方案就得到准确结果，但在实际房地产施工当中，其可能因为实地环境的影响，需要在重度更变部分设计，导致实际工程量发生变化。而针对这一问题，大多数房地产企业管理中，并不会要求决算人员重新统计更变后方案的工程量，使得最终决算只能依照更变前方案来开展工作。

二、关于预算、决算管理的优化策略

（一）专业水平保障

要实现预算、决算管理的优化目的，必须先做好预算、决算专业水平保障工作，即首先从表面上来看，预算、决算就是将房地产项目中所有已知需要占用经济的因素全部总和，由此得到项目的预估、实际总造价成本，其次深入来看，预算、决算工作还具有判断造价分配合理性的问题，即不同占用经济的因素其占用比是否合理，也是两项工作的重要职能体现，如果在预算、决算管理中能够体现这一点，可以帮助企业做好造价分配工作，有利于方案合理性与工程开发质量。因此现代部分房地产企业不能因为专业、非专业人员薪酬待遇的差异，而选择待遇要求更低的非专业人员，必须对预算、决算人员的专业水平进行管理，做到持证上岗。

（二）预算管理优化策略

针对预算数据获取困难的问题，在管理当中建议先组织预算工作人员与施工人员、设计人员进行小组会议讨论，会议中预算工作人员应当针对房地产开发方案提出实际要求，再通过施工、设计人员的反馈得到各要求的数据，同时对数据准确性进行审核，无误后则可以进入正式预算工作中，此举可以弥补以往数据获取当中，因为专业性不足而无法明确数据方向的表现，避免了数据不全、不准确的问题。

针对预算模式固定的问题，建议采用多方案模式来开展工作，即市场价格波动属于不可控因素，在管理当中只能进行迎合，这一条件下可以先根据近期市场价格波动数据进行趋势分析，且对趋势区间进行取值，随后得到多个价格数据，后要求方案设计人员依照多个价格数据进行开发方案设计，最终由预算工作人员对每个可行的方案进行预算。此举可以提高开发方案预算的容错率，在招投标阶段可以给业主提供更多的选择，避免市场价格波动导致的预算不合理问题。此外值得注意的是，在多方案模式下当业主选定了某方案之后，必须与其签订合同，合同中应当提出“无论后续价格是否波动、波幅如何，都以本方案预算价格进行注资”的条款，同时设立应急措施，此举主要是为了避免后续经济纠纷。

（三）决算管理优化策略

针对工程量计算问题，在管理层面上应当采用监理机制，对施工中所有存在经济消耗的因素进行记录，例如施工维护、安全设施成本等，这些数据应当在决算阶段通过技术交底工作交给决算人员，为其提供全面的数据支持。同时考虑到数据准确性的问题，在监理人员进行数据记录时，应当进行数据准确性审核机制，即数据记录完成之后，定期依照订单等依凭判断数据是否准确，如果存在出入、误差则要求及时整改，以免后续影响。

针对设计更变问题，首先在合同约束下，一般情况是不允许更变设计方案的，除非设计确实与实际环境存在不可避免的冲突，经过房地产企业、业主的协商，如果双方通过才能更变设计方案，在这一条件下，可以要求决算人员先对当前方案进行决算，决算结果将放置备用。其次当设计方案更变，则针对更变避免进行工程量计算，再结合备用决算结果的指标项，可得更变前后方案之间的差异，再针对差异进行决算调整，此举可以大幅度简化决算工作繁琐度与负担。

三、结语：

本文主要对房地产开发中工程成本预算与决算管理进行了分析，通过分析可见，当前房地产开发预算、决算主要存在四大问题，文章产生了各问题的影响表现以及形成原因;针对分析得到的问题，提出了前提性与针对性的优化策略，在各项策略的应用下，可起到优化预算、决算管理策略的目的，有利于两项工作的质量，同时阐述了各策略的注意事项。

参考文献：

[1]建筑施工企业预、决算管理工作的浅议[J]. 成守国.  新疆有色金属. 2010（02）

[2]房地产开发全过程成本管理与控制分析[J]. 于忠波.  住宅与房地产. 2017（17）

[3]甘肃建投七建集团资质晋升工作再获重大突破 新厦公司荣获房地产开发壹级资质[J]. 彭婧.  发展. 2018（08）

[4]论房地产开发企业的全过程成本控制[J]. 郭征.  住宅与房地产. 2017（18）

[5]房地产开发各阶段设计管理措施的若干研究[J]. 方晓.  建材与装饰. 2017（09）

[6]房地产开发项目的前期成本控制探析[J]. 孙洪坤.  住宅与房地产. 2017（06）

作者简介：温周平，吉林省长春市，130000，性别：男，出生年月1975.12.6，民族，汉;籍贯，江西省宁都县;学历，研究生;职称，正高级经济师、高级工程师;研究方向，建筑与土木工程。