房地产项目开发设计阶段的成本管理

邵春雷

青岛涌泰置业有限公司

摘要：為了提高设计的质量，提升速度，调控设计阶段的资金投入进而把控整个项目的成本，获得市场的核心竞争力。文章从实际数据分析控制该阶段成本的必要性，并重点剖析了其中的主要影响因素，结合实际了提出改良计策以及相关的建议，以帮助房地产开发行业建立一个较为完善的管理体系。

关键词：房地产开发;设计阶段;成本控制;管理

据市场数据显示，虽然进行设计的费用比重在整个的开发项目成本中仅仅占据五十分之一，但是其影响在整体的比重中却超过了四分之三，这足以显示出这一阶段对于整体项目成本控制的重要性。而对于设计阶段的投入不单单是指直接意义上对于设计所支付的金额，还包含它在后期对总计成本的影响。面对房地产行业市场变幻莫测的局面，国内的很多企业已经不可以再只是简单追求高利润，将其作为发展目标。尤其开发设计是一个将图纸变现的过程，因此能否合理地控制项目的开发成本一定程度上决定了该企业能否在激烈的竞争市场中站稳脚跟，成为最终的赢家。

一、房地产项目开发设计阶段成本控制管理的影响因素

（一）设计各阶段费用

开发设计的整个过程首先是从确立概念开始的，接着便是进行规划以及方案的设计，然后经过调整后进入施工图阶段，最后进入对于景观风格的确定以及室内装修设计。整个过程都是需要源源不断的资金投入，要做到控制开发成本，均可以从选材以及设计方案的优化性等方面进行资金控制。譬如，国内某个项目在进行概念设计的阶段时，其所选用的材料单方造价要比市场的平均价格多10元，当然对于较小的项目，其成本投入的差异可能无法引起重视，但是倘若规模大到了30万平方米，那么它的设计成本就将会高出300万元。而这仅仅是前面所提到众多步骤之一，试想这种情况在其他阶段也出现了，那么这无疑是一笔巨大的额外投入。因此，房地产企业只有整个设计阶段进行成本控制，才能从整体获得更多利润。

（二）项目造价

众所周知，建筑结构类似于骨架是一个有着支撑作用的体系，它由基础、柱、墙体、梁、楼板、屋面板等部分组成。而在进行结构设计的时候，其实施的合理性则会影响到材料的选用以及使用材料的数量。建筑材料费往往是一笔很大的投入，它占据占总成本的六到七成，因而对这些构件在选材的过程就是其实就是决定了对于成本的投入，这也是项目成本控制中必须要考虑的因素。而同样，在房地产开发行业，对于总体的规划和建筑物格局的把控、选用什么样的建筑材料以及对园林的植被品种的选择等均是影响项目成本的主要元素，任一因素一旦出现不可控，都会造成无法预料的后果进而增加总体的成本投入。因此，不放过设计的任何细枝末节，减少不必要的经济损失才是关键。

二、控制建议

（一）清晰定位产品

在设计阶段初期，倘若房地产企业没有对自身产品有精确的定位，那么在后期项目的实施过程中就会有产生很多变数，以至于增加一些不可预测的风险，从而大大增加了设计成本。可以这样进行比喻，产品定位就像是整个项目的基石，它在一定程度上决定了整个项目的发展趋向。开发商要想在最短的时间并以较高的价格销售楼盘，赢得市场的青睐，就必须得把握目标客户的层次以及爱好，提出一个好的规划概念，确立清楚的新品定位。而且这样既能降低前期不必要的成本投入，也能在后期尽快得到项目的收益反馈，从而使项目的销售风险降低。

（二）完善招投标制度

在招标的过程中，房地产企业应权衡建筑与经济方案，坚守原则，将较为分散的各个环节的工作内容由支离破碎的碎片变为统一的整体，并形成具体的限制条件，设立相应的标准，进而挑选出适合于自身项目开发并且有能力承担招标项目的供应商。而在评标过程中，发起企业则应该仔细分析投标供应商对该项目的整体布局的把握，并以此选择出一批最为适合己方公司未来销售的设计方案，然后结合现实市场调查，在比较成本之后，再选择最佳的方案进行施工图的设计。

（三）重视设计成果的质量和进度

在实际工程中，随着设计图的通审，一个工程的投入成本基本也都会随之确定。因此，若是想要较少资金的投入，就应该从源头进行改进。在保证绝对满足项目所需功能的前提下，适度的改良设计可以在很大程度地减少整个工程的成本。结合实践，初始的开发设计不仅影响着成本，还会影响工程项目的开发周期，因而，房地产企业在最初应选择有能力的设计公司，确保项目初期成果的高质量，从而可以避免因未通过图审而返工所带来的经济损失。因此，双方协议的付款条件还应对设计成果的质量作出明确的要求，可以提出在图纸通过审批后再付款的要求。此外，还应对设计成果提交的时间有所明确规定，精准规划设计周期，减少对于项目开发进度的影响。

（四）加强图审以及提高成本核算

现在大多数企业在向设计单位支付费用的时候都是按照《工程勘察设计取费标准》，这样一来也就形成设计费会随着项目成果的造价的升高而水涨船高的现象。但是最容易被人忽略的是，在这种固定思维下，过分强调对设计费用的限制有可能会导致出现墨守成规的设计，这就失去了设计的意义。也因此，开发者有可能失去对整个项目的成本控制，甚至会导致产品定位在后期的一变再变。

因此，管理人员应从多方面进行成本分析，比如从结构选材以及平面布局等方面与建筑师保持有效沟通，以便得到更为优化的方案。与此同时，管理者要评估审查整个设计方案的计算过程，杜绝人为失误，加强对设计图和设计费的核算水平。需要值得一提的是，目前限额设计已经在国内的部分房地产开发行业开始试行，它的优势在于已经对资金投入划出了范围，做出了规划的大前提。由此，加强对于它的管理更有助于控制设计资金的投入，同时将已经商定的设计造价作为前提也会在一定程度上锁定产品定位，减少可变因素，缩短开发周期，并节约了成本投入。

三、结语：

综上所述，设计这一阶段在项目的整个开发中起到了不容忽视的作用，而对于该阶段的控制不仅需要甲方的主要引导，还需要设计单位与造价部门以及工程监理单位有效配合才能从容地完成。而从大局出发，该行业的管理高层更应该顺应国家政策，坚持科学可持续发展的理念，落实对于设计全阶段资金投入的内部控制。只有建立起完善的管理体系，深入到内部的方方面面，全面把控资金去向并且合理配置资源，做到不浪费一分钱，才能够推动产业的突破创新。从而获取更多的经济收益，增强企业的中坚力量，在市场中占得一席之地。

参考文献：

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[3] 梁沛沛， 谢瑞峰. 房地产项目开发设计阶段成本控制管理研究——以某房地产公司A项目为例[J]. 价值工程， 2012， 31（24）：54-55.