房地产未来十年前景分析(二)

马欣 毛星海

摘要：依据党的十九大报告确立的新时代国家战略，从四大方面针对房地产行业进行前景分析研究。一是党的十九大报告对房地产行业未来发展的影响;二是从经济人口、婚姻状况变更、城镇化率、中心城市引领作用及三、四线城市互补作用进行分析;三是从房地产行业的现状进行分析;四是对商业地产、产业地产未来十年的发展前景预测分析。

关键词：房地产;未来十年;前景分析

中图分类号：F293 文献标识码：A

文章编号：1001-9138-（2019）10-0022-27 收稿日期：2019-07-10

3从经济及人口、婚姻状况变更、城镇化率、中心城市引领作用及三四线城市互补作用进行分析

房地产的长周期预测分析不仅要从政策面进行解读分析，还需要从经济层面、城镇化率、人口数量与结构、婚姻状况变更、中心城市的引领作用以及三、四线城市与一、二线城市互为补充等这些方面综合加以分析判断，以此增强对前景全面性与科学性的分析判断。

第一个因素是经济增长。目前我国以新时代国家战略驱动的传统制造业经济体系结构正在大力改革，以智能智造为代表的新兴产业经济结构体系正在抢占未来竞争制高点，现阶段新旧动力处于一个转换时期。从2017年以来新经济高速增长，包括信息服务业，对冲了一部分传统工业增长的下滑。2018年面对国际环境波谲云诡，内部又处于供给侧深化改革之际，GDP增速仍能保持在6.5%的成绩来之不易，2019年两会中提到今年的GDP增速预期目标在6%-6.5%，专业经济机构预测在6.3%，假设GDP在未来的七年内一直保持6%不变的情况下，到2026年按当下汇率将超过美国，中国将成为世界最大的经济体。

特别是在产业结构上将迎来创新型制造业，基本形成高科技新兴产业做为主要发展战略产业来支撑国家经济可持续发展重任。以“中国智造2025”产业发展计划来看，第一步，到2025年迈入制造业强国行列;第二步，到2035年中国制造业整体达到世界制造业强国阵营中等水平;第三步，到中华人民共和国成立100年时，综合实力进入世界制造业强国前列。由此从2026年到2050年再经过20多年的产業结构性改革发展，到第一个100年中国的产业经济结构将发生质的变化，基本形成以高科技产业、高附加值为基础的新兴产业经济，从制造业来讲中国在2018年的制造业GDP同比增长6.2%，权威机构预测到2029年中国的智能制造业GDP将占世界的50%，极大的超越任何其他国家。由此从经济发展角度来看未来的中国无可置疑的成为世界最大的经济体量，而且在产业结构上将以可持续发展的高科技、高附加值的新兴产业为主。

经济增长是整个房地产行业的基础，房地产约占整个GDP的7%，包括房地产的上下游，约占到30%多，所以经济增长是房地产行业健康发展的一个前提。预期中国到2026年GDP总量（以汇率计算）将超过美国，保守估计中国最迟到2027年经济总量将会超过美国。反映一个国家实际发展水平的又一个重要指标是人均收入水平。中国人均GDP按照最新汇率计算2018年中国人均GDP为9633美元，还没有到1万美元，而发达国家一般都在4万美元以上，美国2018年人均GDP是6.2万，欧洲几个国家超过8万美元了。据国际货币基金组织的排名，美国2018年人均GDP排名在全世界排名第七，而中国排名在第六十九名，所以论人均GDP，中国相差美国40年！从整个经济发展角度来看，中国现在仍然是个追赶者。另外根据世行和国际货币基金组织的推测到2030年中国的人均GDP为2万美元，基本上是目前的翻一番，以二线城市为标准计算，一个普通的中产阶级家庭付全款购买需要25年左右，如按三成首付余款做按揭计算则需要8年时间。而美国家庭一般在2年左右即可通过贷款购买一套别墅，如全款购买也只需要8年时间。由此中国的人均GDP在未来的10年左右还要翻一番，也就意味着中国国民的购买力将持续提高，购买力的提高对消费市场包括房地产在内的行业都将起到积极作用。

到2030年国民人均GDP将翻一番，达到2万美元，由此可预判未来十年中国房地产市场的发展空间有很强的持续性，无论是改善型亦或刚需型住房市场需求如全文阐述的多方面因素可见，楼市的民生需求和发展，极其可观。

综合分析近6年GDP、CPI和M2增长水平，由此推断，去掉波峰与波谷，房地产市场总体年均涨幅与CPI增长水平相匹配是大概率事件，中远期看，预计2025年-2050年期间，随着商品房价格进入稳健提升期，房屋价格的增长率将保持在3%-5%，满足商品房拥有者的财富保值需求将成为大概率事件，但增值功能将会被弱化。房地产做为经济的支柱型产业，没有变，行业所对应社会地位也不会轻易改变。

第二个因素是城镇化率。到2018年底全国城镇人口占总人口比重（城镇化率）为常住人口城镇化率为59.58%，户籍人口城镇化率为43.37%，根据西方发达国家对城镇化率的统计分析，当城镇化率在30%以下的时候提升城镇化率是非常慢的，但是一旦突破30%后城镇化是加速发展的，我们现在处在50%这个状态，一年1个百分点的增长，一年1个百分点就是1400万人进城。

在2019年之前我国的人口迁移方向和西方国家是有所区别的，中国的人口迁移有四种方向对应了四种房地产需求，第一种是从农村到县城，因为县城可以有更好的教育资源，前几年撤村并校，大家都追求教育，导致每个在农村打工的人回去都想在所在有的县城买一套房子，所以很多地方县城的房地产市场反而比所在的地级市的房地产市场好。这是第一个需求，农村到县城，减少了农村人口，增加了城镇人口，实现了人口城镇化。

第二种流动，从县城到中小城市，所在的地级市。第三种从中小城市到所在的省会城市，因为所在的省会城市一般有全省最好的教育、高校资源和医疗资源。第四种从省会城市到大都市圈、中心城市。中国的人口迁移方向体现了中国人对一种进步的不懈追求。这跟国外有所不同，比如德国，德国的房价自二战后的70多年来，年均涨幅只有百分之一点几，德国人都是平均的分布在中小城市，他们没有人会想着一定要到柏林、法兰克福这样的大城市。但是中国人对城市、对大城市有着孜孜不倦的追求，他的核心原因就是，中国的城市有行政级别，有县级市，地级市和省会城市，城市的迁移体现着社会地位的提升，所以中国人对于城市迁移，特别是向高级别城市迁移有着根深蒂固的理念。但这种传统的迁移方式在2019年随着名为《2019年新型城镇化建设重点任务》政策的出台，发生了根本性的人口迁移改变，文件明确城区常住人口100-万300万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制，城区常住人口300万-500万的I型大城市要全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制。这是继中小城市和小城镇取消落户限制之后，中央消除户籍壁垒的又一举措。常住人口城镇化率与户籍人口城镇化率两者之间16.21%的差距将会大大缩小，同时更进一步刺激人口向中心城市群聚集，形成以中心城市引领周边产业新城协同发展的新局面。

目前常住人口城镇化率水平为60%，到达70%的城镇化率如按每年1%的增长，每年也是有1400万人涌人中心城市群，这还不包括所在城市自身正常的购房需求，二者相加中心城市群在未来10-15年住房的需求是可见一斑，这种上升需求的预见性不仅体现在住房方面，在城市的商业服务配套等诸多方面也同样受益于此。

第三个因素是人口。据中国社会科学院人口与劳动经济研究所和社会科学文献出版社共同发布的《人口与劳动绿皮书》中预测，中国人口将在2029年达到峰值14.42亿，从2030年开始进入持续的负增长，这个统计口径只是从育龄妇女的生育率计算，属于单向统计口径。其中中国的人口出生率有一个显著的变化，就是二孩政策及未来可能的全面放开生育政策所增加的人口数量没统计进去，同时还有一个变化是中国的人口死亡率在下降，因为中国人口越来越长寿，这两个因素的变化将会让人口负增长的时间延后，由此通过上述两项因素累加后预估中国人口峰值在2035年左右。未来随着城镇化率逐步提升、中心城市的人口聚集效应未来以中心城市为辐射的大都市圈城市新生儿数量急剧上升，导致对住房的需求也是急剧上升。

第四个因素是婚姻状况变更。我国的结婚率从2014、2015年达到高峰之后结婚率正在逐年缓慢下降，结婚是买房的需求，所以，2015年往下走以后，婚房的需求就下降了。但实际上中国的离婚率在逐年上升，结婚是刚需，离婚是更大的刚需，结婚可能需要一套房子，但是离婚更需要多一套房子，所以结婚率和离婚率叠加在一起，这种婚房需求只会比以前放大更多。

第五个因素是中心城市引领的作用。拥抱城市群，把握大趋势，以中心城市为引领的都市圈城市群更具生产效率，更节约土地、能源，是支撑中国经济高质量发展的主要平台，是中国当前以及未来发展的重点。

2018年11月18日，中共中央、国务院发布的《中共中央国务院关于建立更加有效的区域协调发展新机制的意见》明确指出，以京津冀城市群、长三角城市群、粤港澳大湾区、成渝城市群、长江中游城市群、中原城市群、关中平原城市群等城市群推动国家重大区域战略融合发展，建立以中心城市引领城市群发展、城市群带动区域发展新模式，推动区域板块之间融合互动发展。7个城市群中以北京、天津为中心引领京津冀城市群发展，带动环渤海地区协同发展。以上海为中心引领长三角城市群发展，带动长江经济带发展。以香港、澳门、广州、深圳为中心引领粤港澳大湾区建设，带动珠江一西江经济带创新绿色发展。以重庆、成都、武汉、郑州、西安等为中心，引领成渝、长江中游、中原、关中平原等城市群发展，带动相关板块融合发展。同时我国的区域一体化发展总体布局已经形成，总体布局是“一轴两翼”。一轴是包括长三角城市群在内的长江经济带。两翼一个是南面的珠三角，另一个是北面的京津冀。其他城市群，有些是南翼的组成部分，有些是北翼的组成部分。雄安新区是北翼的新布局，粤港澳大湾区和海南全岛自由贸易港是南翼的新布局。长江经济带这一轴城市群最多，经济实力也最强大，GDP总量几乎占“半壁江山”，而且还有占比扩大的趋势。2013年，长江经济带城市群GDP总量占全国的41.2%;2016年占43.1%，2018年约占44%以上。

2016年6月，国家发改委发布了《长江三角洲城市群发展规划》，长三角城市群战略定位是最具经济活力的资源配置中心;具有全球影响力的科技创新高地;全球重要的现代服务业和先进制造业中心;亚太地区重要国际门户;全国新一轮改革开放排头兵;美丽中国建设示范区。2012年4月10日，由中国学者方创琳编写的《2010中国城市群发展报告》称长江三角洲城市群已跻身于6大世界级城市群，2019年1月，“长三角一体化发展示范区”首次提出。做为龙头经济，长三角城市群GDP，总量接近一半，已经占到全国的21%。在长三角一体化发展上升为国家战略的背景下，推动区域融合和高质量发展，建立以中心城市引领城市群发展、城市群带动区域一体化发展的新模式。

长三角是我国经济最具活力、开放程度最高、创新能力最强的区域之一，也是我国万亿GDP城市最集中的城市群。习近平总书记在首届中国国际进口博览会开幕式上发表主旨演讲时宣布，中央将支持长江三角洲区域一体化发展并将之上升为国家战略。“长三角一体化上升为国家战略，意味着新时代我国区域一体化发展总体布局已经形成。处于长三角承东启西节点的南京，要将自己定位为长三角一体化发展的副中心城市，形成以中心城市引领城市群發展、城市群带动区域一体化发展的新模式，进而推动长三角区域融合和高质量发展。”

长三角一体化上升为国家战略，意味着长三角区域融合和发展要提高到新的水平，即以上海向洲际级的世界城市转变，建设洲际级城市为引领，共建全球科技创新城市群。在长三角城市群中，上海是中心城市，但只靠这一个中心显然不够。南京应发挥副中心作用，以科技资源转化为市场竞争力为支撑，推进周边地区实现一体化与高质量发展。作为长江经济带和长三角城市群的龙头，上海的辐射力从东向西是递减的。乡镇企业兴起时期，上海对苏锡常通的拉动明显;经济国际化时，也有相似现象。南京和周边地区包括镇江、扬州、马鞍山、滁州、宣城、芜湖等，具有历史、人文、经济等方面的联系，拉动作用也是明显的。南京做为周边区域的中心城市。南京的基础设施已经延伸到镇江、扬州与安徽的部分周边城市，从这种联系中，可以看到南京作为中心城市的辐射拉动作用。推动长三角区域一体化发展，需要上海作为中心城市的引领作用，也需要南京作为副中心城市，南京拥有全国第四大教育资源优势，继而通过产业创新发展，拉动南京城市群及长江中上游向海外发展，这就是南京在长三角一体化上升为国家战略进程中应有的发展定位。

同时南京在新格局、新要求下，这种作用还需要进一步增强，主攻方向是提高创新的首位度。南京城市群以至江苏全省都需要南京进一步发挥中心城市的辐射拉动与引领作用。

在区域协同发展背景下的中心城市引领作用下，外加全面放开放宽落户条件的双重影响下，外地人口流人和本区域快速城镇化的双重虹吸效应，将对区域的房地产行业发展起到决定性利好作用。而未来四五线城市人口将继续大幅流出。23个千万级大都市圈人口流动更加分化。大的趋势人口往中心城市区域流人还远远没有结束，人在不断往中心城市区域流人，未来中心城市区的人口虹吸效应将会更加明显，由此带动中心城市区域将更有活力更有效率，更能为年轻人带来就业机会，实现梦想，为高净值人士带来优质公共资源。从户籍人口城镇化率达到70%计算，未来25年至少新增3.5亿城市人口，将会有80%的新增城市人口进入到中国的7个城市群当中去。

第六个因素是三、四线城市的楼市发展。目前三、四线城市的房地产市场现象为冷热不均，出现了极为明显的分化。临近都市圈、拥有特殊资源的城市。走上了新的上升通道。但大部分三、四線城市，仍处于供大于求，库存加大的市场困局。回顾前几年三、四线城市房价上涨的主要原因是棚户化改造，旧房拆，新房迁，这中间产生的时间差，造就了三四线房价上涨，但是棚户化改造具有不可持续性，造就了房价不可一直上涨，加之一二线房价的宏观调控，全国百强房地产企业主战三四线，带来了高质量房屋，也促成高房价，但浪潮过去，三、四线城市出现供大于求，造成新的库存积压。

随着中心城市群的发展，三、四线城市普遍存在人口外流，产业发展不成熟，消费市场规模相对有限等问题，从而造成房地产行业发展驱动不足。面对三、四线城市出现的这些问题，需要吸引人口，有人就有需求，才能从根本上激活房地产市场。反之，没有人口增加的去库存就是竭泽而渔。面对产业发展不足、公共配套资源不足等问题，三、四线城市要提升吸引力，只有加快经济发展速度、提升城市综合竞争力、扩大农民工就业岗位，并做好公共服务，让农民工成为新市民后，医保、社保要跟得上，子女教育问题得到解决。如此，才能通过增强对周边人口的吸引力来消化库存。

未来三四线城市面对大城市虹吸效应，首先要积极融人大城市产业发展是出路之一。这点对于大城市周边的地市是最为有利的，未来的城市发展肯定是以城市圈或者城市群的方式发展，各个城市担任不同产业角色分工会越来越明确，一般来讲，地级市在城市圈和城市群的定位应该是某个或几个产业的集聚地和承接地。其次，集中所有有限资源和政策大力发展一个区域产业。如今中西部产业和经济发展竞争越来越激烈，对于本身资源、产业和政策不占优势的省份来说集中精力发展明星城市就是最佳选择。对于一个资源、产业和政策不占优势地市来说，集中精力发展明星区域也就是为数不多的办法了。集中所有精力发展本地特色、高端、优质产业不仅仅有利于引进外资，也会有助于得到政策面的支持，从而形成良性互动及共赢发展的结果。不能再为GDP数据，而盲目地进行城市扩建，其结果就是房价短期盲目暴涨，之后就是高启的库存。所以仍然要以走可持续的产业发展道路，之前对于产业打造、特色产业发展这块不重视且投入不大的三、四线城市，未来肯定是没有前途的。再次，要学会抱团取暖。对于没有地理优势也没有产业和人口优势的三四线城市，要想摆脱以后被边缘化的命运，学会抱团取暖也是不得已的办法之一。类似于如今的城市圈的概念，可以与邻近的城市一块发展协同区，一家力量不够就几家力量聚集到一块打造一块区域。抱团的目的只有一个，打造样板区域形成产业链环中不可或缺的重要产业基地。同时，未来大多数人的归宿还是在三四线城市，让所有一、二线工作的常住人口都在这49座城市定居、安家置业是不现实的（能够安家置业45%已理想，平均一个城市1000万常住人口）。这就代表了未来这些人员超过55%的最终归宿是在三四线城市落户安家。

综上，大城市虹吸小城市的现象在未来很长一段时间还将持续下去，如果想要等到反哺的一天也是邻近的城市先受益。所以对于三、四线城市的楼市，要通过综合分析以上几点，加以判断，区别对待，对于三、四线城市未来楼市发展潜力可从以下三点加以分析，第一是产业上看其所在城市是否能顺应与融入周边一、二线的产业发展，第二是从地理位置上看是否紧邻中心城群，第三是从通勤上看，是否有高铁站。所以未来首先最具发展潜力的三四线城主要是围绕在都市圈的地市，这些三、四线城市必然承载起周边一、二线城市产业转移的使命与机遇。类似于今天的北京、上海、深圳等，很多工业产业向周边转移的情况，同时交通便捷。另外还要理解目前三、四线城市的发展困境是我国当下正处于产业结构性调整期，一旦产业结构调整按国家战略要求见效，三、四线城市将会再度起飞，其原因很简单，中国不仅需要一、二线城市的快速发展，同样也需要三、四线基础城市齐头并进为整体社会发展做动能支撑。所以做为三、四线城市虽然目前有阶段性的滞后期，但随着改革的深入，国家战略结构性调整逐步的深化收效，经济发展终将使三、四线城市或区域再次腾飞，形成优势互补，这也符合新时代国家战略。

通过对我国未来经济发展趋势的分析、包括城镇化进程分析、人口因素分析、婚姻状况分析，同时考虑了未来中心城市所起到的引领作用及三、四线城市的未来发展，通过以上六个因素全部加以综合考虑分析得出结论，未来中国的经济面通过产业结构的调整、供给侧的深化改革将会持续向好，人口方面通过综合因素分析预估还有十五年才达到人口峰值，另外我国正在加快城镇化的步伐，目标是常住人口城镇化率到2030年达到70%，户籍人口城镇化率到2030年达到60%，并且通过全面放开落户政策，缩小户籍城镇化率与常住人口城镇化率之间差距，按每年增加1个百分点计算，每年有1400万人口进城落户，由此推算到2035年有将近2亿人进城落户，同时三、四线城市对一、二线城市做为产业补充，受中心城市圈的辐射的影响，也带动三、四线城市互补型发展，经过以上6个方面的分析，得出结论：中国房地产行业未来2020年到2035年总的发展趋势是稳健中向好前行。（未完待续）