教育资源可达性对住房价格的影响

洪世键 颜静娴 杨林川 陈洋

摘要：在我国，城市居民对子女教育质量的重视程度与日俱增。伴随着划片入学政策的全面推广和严格执行，教育资源（尤其是优质教育资源）的争夺日渐激烈。由于“租购不同权”的制度安排，购买学区房成为获取优质教育资源的必要手段。教育资源可达性对住宅价值的影响引起了社会的强烈关注。为更加系统全面地反映教育资源可达性，本文采取和比较了三种空间可达性的测度方式（最近距离、累积机会和设定虚拟变量）。接着，基于厦门岛430个住宅小区样本，建立特征价格模型，实证分析教育资源可达性对住房价格的影响。结果表明：（1）教育资源可达性，尤其是优质教育资源可达性，正向影响住宅价格;（2）1公里范围内幼儿园和小学的数量每增加10%，住宅价格分别提高1.39%和1.59%;（3）划片小学和派位中学的质量已资本化入住宅价格：划片小学和派位中学的质量每提高1个单位，住宅价格分别上升7.90%和5.55%;（4）较之幼儿园和中学，居民愿意为小学支付更高的价格;（5）控制教育质量的影响之后，可达的教育数量（反映文化和教育氛围以及伴生的商业氛围以及和谐的生活环境）仍显著影响住宅价格。这一点在现有研究中很少提到。根据以上发现，本文认为将优质公共教育资源与住房产权挂钩的“租售不同权”的制度安排加剧了学区房资源的竞价和按照收入等级分割居住区享受公共资源配置。

关键字：教育资源;可达性;住宅价格;特征价格;学区房;厦门

中图分类号：F293.3 文献标识码：A

文章编号：1001-9138-（2019）10-0028-36 收稿日期：2019-05-20

教育是促进经济发展和社会进步不可或缺的要素，也是提高国民素质、促进人的全面发展的根本途径。教育资源可达性对个人和家庭而言至关重要。而在教育部门近年来公布的严禁择校、严格划片入学的政策下，优质教育资源的争夺也显得愈发激烈，“学区房现象”频频出现。高收入人群通过在优质教育资源附近买房从而让孩子获得优质的教育，而低收人人群因为无法通过购房获得优质的教育资源而被排除在外。现有的划片入学政策只是将原本交给学校的择校费转化为由开发商赚取的收益，并没有有效地改善受教育机会不公平的问题，反而加剧了优质教育资源分配不公现象的发生。

住宅价格受到社会广大群体的强烈关注。住宅作为不动产和具有异质性的商品，其价格会因为自身的特征差别而产生较大差异。现阶段的社会人士对子女教育的重视只增不减，教育的投资需求也愈演愈烈，使得教育质量成为影响住宅价格的重要因素。我国现阶段教育资源的发展不均衡，区域间差异较大，优质教育资源准入门槛的限制，导致对优质教育和重点学校的学区房的追捧成为“教育地产”蓬勃发展的推力，使得“学区房”成为现阶段教育体制下的特色产物。事实上，随着我国住房市场的逐步成熟，住房选址已经成为居民获得优质教育资源的中间机制，住房市场某种程度上已经承担了城市优质教育资源空间配置的重要功能。而居民对原本分布不均衡的优质教育资源的竞价已经将学区房热推到了高潮，也加剧了优质教育资源分配不均和居民需求日趋扩大之间的矛盾。这意味着不能孤立而必须系统地剖析当前房地产市场的住房价格，从而为优质教育资源空间配置与房地产价格调控提供决策依据。

教育资源可达性如何并且在多大程度上影响住宅价格？不同阶段的教育设施（如幼儿园、小学、中学）对住宅价格的影响有何异同？这是本文关注的问题。基于此，本文采用累积机会、虚拟变量和最近距离三种空间可达性的测度方法，并构建多个特征价格模型进行实证分析。本文相关结论对政府部门合理改进教育资源的规划，均衡区域间义务教育资源的供给配置提供相关政策决策的理论依据。

1文献综述

Oates最早将学校作为住宅价格的一个影响因素纳入考量，用特征价格法分析了新泽西州北部的学校支出和住宅价格的关系。他发现在学校在每个学生上的支出对住宅价格产生正影响。Jud和Watts分析美国北卡罗莱纳州夏洛特市1977年住宅交易数据，发现学生成绩与学校周边住宅价格呈正相关性。Hayes和Taylor基于得克萨斯州达拉斯市北部的住宅交易数据，证实了考试成绩与住宅价格的正相关性。Haurin和Brasington用9年级考试通过率（指阅读、写作、数学、公民权利与义务四科全通过的比率）衡量学校质量。他的研究表明，该通过率每提高1%，住宅价格上涨0.5%。Black在马萨诸塞州3个县用标准化考试成绩来衡量学校质量，他的研究表明，标准化考试成绩每提高5%，相应的住宅总价平均上涨2.1%。Downes和Zabel在芝加哥都市统计区对学校质量采用“学校产出”和“学生投入”两种指标衡量，发现了这两种指标对房价的显著影响：（1）学校产出：阅读成绩每提高1%，住宅总价上涨1.6%;（2）学生投入：学生人均支出每提高1%，住宅总价平均上涨0.67%。Clark等以加州弗雷思诺市为研究对象，得出学校特征对房价具有显著影响，且投入变量比产出变量有更大的弹性。Figlio和Lucas利用佛罗里达州住宅重复交易数据，在控制考试成绩等可观测的学校特征后，验证了住房市场会对州政府发布的学校质量评级作出反应。Reback为了识别与学区边界的重要性减弱相关的资本化效果，采用公立学校选择项目，利用来自于明尼苏达州的跨学区选择的调查数据，发现学生能够转入的首选学区，其住宅物业显著升值，而转出学生的学区，其住宅物业价值下降。Kane和Riegg通过北卡罗莱纳州梅克伦堡县1994年至2001年的样本数据，研究了小学学生平均成绩与住宅价格的关系。他的研究表明：不对学校进行任何限制时，学生成绩每上升一个等级，住宅价格的对数变化上升52.7%;将其影响范围限制在84个边界中时，每一个等级的学生考试成绩，对住宅价格的对数影响为31.1%;而当影响范围进一步限定在邻里单元内，一个单位等级的学生考试成绩对住宅价格对数的影响为13.8%。

近年来，随着住宅挂牌或者交易数据的逐渐开放，利用微观数据的实证研究开始涌现，对住宅价格影响机制的了解也逐步加深。主要的研究方法是特征价格模型（近年来被广泛用于房地产经济领域的、考虑空间自相关或空间异质性的空间计量模型可视为特征价格模型的升级版）。Zheng和Kahn通过探究北京的教育地产的可达性，得出距离重点高中和大学越近的住宅价格更高。胡婉呖等和Zheng等基于我国“租买不同权”的入学制度设定，在边界固定效应方法的基础上，通过比较二手房价格和房租，得到2011年北京市重点小学学区房的溢价约为8.1%或2266元/平方米。冯皓和陆铭以上海市的不同区域作为研究单元，通过面板数据的固定效应模型检验了区域内的教育质量对于区域的平均房价有显著的正向影响，同时基于“实验陛示范性高中”命名的自然实验，进一步验证了房价会对教育质量的外生变化做出反应：区域内每增加一所此类高中，平均房价提升6.9%。彭敏学证实了教育水平对厦门岛整体住房价格存在显著影响，但对某些子市场影响不明显，并指出城市中心与外围子市场的极化分布形成空间分割，降低了住宅子市場间的消费替代性。温海珍等对杭州市各类教育配套对住宅价格的影响进行了大量的研究。他们的研究结果表明：教育设施对住宅价格具有正向的资本化效应;小学和初中存在显著的学区效应：小学质量、初中质量每上升1个等级，将给其学区内的住宅价格带来2.3%或2.6%的增幅;幼儿园、高中和大学则通过可达性提高了周边住宅的价格：小区1km范围内每增加一所幼儿园，住宅总价上升0.1%;处于高中或大学lkm范围内，住宅总价分别上升1.8%和2.1%。这有力地说明了购房者或者投资者愿意为教育质量或可达性支付附加价格。他们的研究也说明教育资源的资本化效应存在空间异质性，以及高价房买家更愿意为教育设施进行付费。Yang等运用特征价格法和倾向得分匹配发现厦门岛重点小学学区房的溢价为9.3%-12.1%。杨林川等基于厦门岛的研究发现教育设施的规划布局已资本化入住宅价格。洪世键和周玉采用差分回归法对厦门岛内学区房价格外溢现象进行了分析，发现小学质量每上升一个等级，其招生范围内的小区房价将会上升1.7%。

综上发现，大部分研究分析得到了教育资源正向影响住宅价格的结论。但是，国外研究多数用具体的衡量指标将学校质量这个抽象的概念细化。在衡量指标的选择上，一般分两种：一种是采用学校“投入”作为自变量，如学生的平均支出、学校经费、师生比例、老师能力水平等;另一种则是采用学校“产出”作为自变量，如考试成绩、考试通过率、辍学率等。而国内研究受到数据获取性的影响，极少像国外研究那样把学校质量拆分成若干指标。所以，它们对于教育资源与住宅价格的研究上多采用最近距离或者一定距离/范围内“有无”（优质）教育资源作为虚拟变量（有则1，无则0）的方式引入特征价格模型，所以多数研究只得到了“教育资源正向影响住宅价格”的简单结论。另外，部分研究从多个角度对教育的多个层次进行了细化：从住宅周围学校的数目，量的角度来衡量;从是否是重点学校，质的角度来衡量;或者从距离学校的远近单方面来考察。然而，在现阶段就近入学的政策下，距离的范围并不对应住宅对应义务教育学校的划分范围。仅从质量或地理（即距离）单方面来衡量存在一定的问题。基于此，本文从质、量和地理三个层面对教育资源可达性进行评估，并分析它的资本化效应。

2研究对象与方法

2.1研究对象和数据

本文研究区域为厦门岛。它分为思明和湖里两个区，总面积约为130平方公里。根据《义务教育法》，厦门市九年义务教育采用小学划片招生，中学电脑随机派位、就近入学的方式进行，没有择校生名额的设置，最大限度地杜绝条子生的存在。家长要想孩子获得优质的教育资源，通过正常的途径划片到重点小学，再电脑派位到重点中学，就必须购买学区房，这使得教育资源可达性对于房价的影响可能会变得显著。

表1对比厦门岛1894个小区的住宅均价以及8所省级示范小学所对应划片小区的住宅均价。我们可发现省级示范小学的划片小区的均价明显高于岛内其他住宅。然而，简单的均值对比虽然能直观反映均价差距，但是无法排除住宅建筑特征、区位特征、邻里特征等其他因素对房价的影响。值得注意的是，厦门岛所有省级示范小学均位于思明区，呈现出明显的空间分异。

本文的重点在于探究教育资源可达性对住宅价格的影响，选取厦门岛住宅小区（2016年12月）均价的截面数据作为研究对象。研究数据（住宅价格和建筑特征等）主要来自安居客（http：//xm.anjuke.com/）。本文共选取厦门岛430个住宅小区（思明区285个、湖里区145个）为样本。在厦门岛这样一个狭小的地理空间采用特征价格模型進行量化分析也能较好地避免特征价格模型普遍存在的“遗漏变量偏误”的问题。教育资源可达性测度方面，本文考察了距离住宅1公里范围内教育资源的多寡或有无。

国外的房地产信息共享机制较为完善，数据较为全面。而国内房地产的完整数据（比如装修水平、采光情况、是否拥有海景/湖景、是否有停车位）较难取得。为克服住宅特征搜集上的困难，本文采用从住宅小区的均价（元/平方米），忽略单套住宅因朝向、面积、楼层等造成的价格差异，能更好地处理“遗漏变量偏误”的问题。而对于教育资源质量的评估，国外文献多采用学生的考试成绩，通过率或学校的教育经费支出等数据来衡量。但由于国内难以采集到相应的成绩和通过率数据。所以本文对于厦门市教育资源（包括幼儿园、小学、中学）质量的评估，主要依据教育局网站公布的厦门岛内教学质量评比文件。样本的空间距离数据基于高德地图导航的实际道路网络测算的路网步行距离，幼儿园、小学、中学的教育质量评估数据来自厦门市教育局公布的学校教学质量评估信息。由于厦门岛内一手房住宅市场趋于饱和，并且受新一轮地王效应的膨胀影响，一手房住宅市场虚高程度较为严重，所以本文的数据收集均以厦门岛内的二手住宅市场为主，并且舍弃别墅等不具代表性的高端住宅以及产权时间小于普通住宅的商住两用、不限购不限贷的商业住宅。

2.2研究方法

特征价格理论认为异质性商品的每个特征（或属性）对应一个特征价格。特征价格理论提供了一种确定属性价格结构，将属性在隐含市场上当成单独的商品的分析方法。

特征价格模型运用于住宅价格分析，通常考虑住宅三方面的特征：①建筑结构（structure），包括建筑面积、年龄、层数、车位等住宅“自身”的特征;②邻里环境（neighborhood），包括指住宅周边的教学质量、公共设施水平、景观环境、空气质量等;③地理区位（10eation），包括到城市中心的距离、商业、交通可达性等。基本的模型设定分为线性（1inear）模型、半对数（semi-log）模型和（双）对数（double-log）模型。住房的特征价格模型可表达为：

Price=f（structure，location，neighborhood）

2.3变量选取与量化

本文以小区住宅均价为因变量。受数据可获得性的限制，考虑住宅三方面特征，共选取15个指标作为自变量。由于本文的重点是研究教育资源可达性对住宅价格的影响，所以尽量细化解释变量（即教育资源可达性）的测度精度，采用累积机会、虚拟变量和最近距离3种可达性测度方法，选取了共计8个教育特征变量。另外，选取4个建筑特征变量和3个区位特征变量作为控制变量。住宅特征变量及其量化如表2所示。我们对变量进行了相关性检验。结果显示，不存在多重共线性。

3实证模型与结果分析

为了对比教育资源可达性变量在解释住宅价格的作用，建立两个住宅特征价格模型。首先，只加入控制变量和累积机会法测度的可达性变量（模型一）;再次，加入所有的自变量（模型二）。在比较特征价格模型常用的3个基本函数形式（线性、半对数和对数）后，最终选定调整R2最大、AIC最小、Log-likelihood最大、拟合结果最优的对数模型进行参数估计。

模型一：只加入控制变量和累积机会法测度的可达性变量，即1公里范围内幼儿园、小学、中学的数量（#k、#p、#m）。故模型一可表达为：

模型二：在模型一的基础上，加入虚拟变量和最近距离测度的可达性指标，即1公里内幼儿园质量（qk）、住宅划片小学质量（qp）、住宅派位中学质量（qm）、划片小学步行距离（dp）、派位中学步行距离（dm）。故模型二可表达为：

回归分析软件为Stata（v14），参数估计方法为最小二乘法。模型结果如表3所示。

模型一、二在系数大小、符号和统计显著性方面大体相同。在加入教育质量及步行距离的解释变量后，模型的调整R2由0.544上升到了0.670，说明模型从能够解释住宅价格差异的54.4%上升到67.0%，也说明教育质量及步行距离变量在解释住宅价格差异方面至关重要。值得注意的是，模型二的调整R2为0.670，和其他研究中基于小区均价的特征价格模型相近。

分析解读8个教育资源可达性变量是本文的重点。首先，住宅1公里范围内的幼儿园数（#k）、小学数（#p）和中学数（#m）代表了住宅周边的文化和教育以及伴生的商业氛围。在模型一和二中，#m不显著，但#k和#p均在5%的水平上显著，这说明厦门岛内的幼儿园和小学的正向外部效应已资本化入住宅价格。1公里范围内幼儿园和小学的数量每增加10%，住宅均价分别提高1.39%、1.59%。其次，住宅的划片小学质量（qp）和派位中学质量（qm）均在5%的水平上显著，说明教育质量是住房价格的重要影响因子。划片小学和派位中学的质量每提高1个单位，住宅价格分别上升7.90%（=e^0.076-1）和5.55%（=e^0.054-1）。而1公里范围内是否存在省优幼儿园（qk）不显著，说明它对房价的影响并不大。可能的解释是现阶段存在多数民办幼儿园与公办幼儿园相比，质量相差并不大;多数高质量的私立幼儿园有着教学设备新、环境好、教学质量高、安全系数高的优势，质量上不低于甚至是高于省优幼儿园。再次，在控制了教育数量和质量后，划片小学和派位中学的步行距离（dp和dm）均不显著，说明在学校质量、文化和教育以及伴生的商业氛围相同的情况下，就学距离已不是影响房价的因素。这样的结果也比较合理。可能的解释是现阶段一般采取就近入学的划片制度，在划片（或者派位）的区域内，交通成本差异不会太大。也就是说。可能是变量缺乏差异性（1ack of variability）使得它们失去了统计显著性。最后，在控制了教育质量和步行距离后，教育数量变量（#k和#p）依然显著。文化氛围和知识外溢效应（knowledge spillovers）以及教育资源一定程度上带来了周边商业的繁荣。

下面讨论建筑结构和地理区位特征变量。建筑年龄（age）在模型一、二中均在1%的水平上显著，其系数为负，这说明建筑年龄显著负向影响住宅价格;车位配比（rp））在模型一、二中均在5%的水平上显著，这说明在城市化的进程中，随着城市道路的发展和居家用车的日益普及，居民对于车位的需求上升，住宅的车位配比越高，停车越宽裕，这样的条件将正向影响住宅价格;容积率（far）与绿化率（gr）在模型一、二中均不显著。这样的结果可能是样本量太小造成的。交通、商业便捷程度（tc和cc）在模型一中不显著，在模型二中在5%的水平上显著;医疗便捷程度（hc）在模型二中不显著，但在模型一中在5%的水平上显著。值得注意的是，交通便捷程度（tc）的系数均为负，并且在模型2中在5%水平上显著。这与其他研究中交通便捷度正向促进住宅价格的结论相违背。一个可能的解释是此变量是基于步行15分钟内的公交路线数量，单凭公交路线数量一个指标难以全面刻画交通便捷程度。另外，对于厦门岛这样一个公交服务较为完善的区域，周边公交路线较少的地区往往发展更晚、楼房开发更新、质量更高，因此房价更高。因此，研究者应该非常小心谨慎地分析和理解看似与现实相悖的分析结果。

4结论与讨论

基于厦门岛内430个小区数据，本文建立特征价格模型分析教育资源可达性对住房价格的影响，研究发现教育资源质量的资本化效应非常显著。具体而言，本文的发现可总结为以下几点：第一，基于累积机会的教育资源可达性显著提升住宅价格：1公里范围内幼儿园和小学的数量每增加10%，住宅均价分别提高1.39%、1.59%。第二，划片小学和派位中学的质量已资本化入住宅价格：划片小学和派位中学的质量每提高1个单位，住宅价格分别上升7.90%和5.55%。第三，在控制了教育数量和质量后，划片小学和派位中学的步行距离均不显著。第四，在控制了教育质量和步行距离后，教育数量依然显著。第五，较之幼儿园和中学，居民愿意为小学支付更高的价格。在控制变量方面，建筑年龄负向影響住宅价格;车位配比正向影响住宅价格：住宅小区的绿化率和容积率不显著影响住宅价格;医疗便捷度与商业便捷度均正向影响住宅价格，且后者的特征价格高于前者。

学区房价格远远高于一般住宅，重要原因是“就近入学”政策和公共资源供求不匹配。由于优质教育资源的稀缺性，市场经济促使学区房的价格被哄抬，高昂的价格超出普通家庭的承受范围，导致优质教育资源被社会的中高收入所占有，而中低收人居民因为购买能力不足，无法接受优质教育。然而，政府在教育资源上的财政投入使用的是全民的纳税收入，这将产生富裕阶层对贫困阶层的资源掠夺，引发社会教育资源分配不公的矛盾，这也同政府颁布就近入学政策的初衷——促进义务教育的公平性相违背。实际上，优质教育资源的匮乏和学校间教育质量差距的悬殊才是引发教育资源争夺、加剧社会不平等的根源。短期内要想建立一套完善公平的入学机制来匹配优质教育资源无疑困难重重。一个重要的途径是促进教育资源水平的均衡化。

政府可采用多种政策措施去引导和缓解分配不公的矛盾，减少以房择校、货币择校的行为，避免高价学区房扭曲教育机会均等的社会公平。政府应发挥资源优化配置的主观能动作用，科学合理地同步发展科教事业。对于厦门岛全部省级示范小学都位于思明区的地区不平衡现象，应加大劣势地区（即湖里片区）的教育投入和扶持力度，建议在湖里设立教育实验基地、创办名校分校、增加财政补助支出和加强湖里校区的师资水平与硬件设施建设。逐步消除教育资源可达性的不平衡，实现教育资源与土地的资源的最优化利用。可参考日本和韩国的“义务教育学校标准化建设”，对师资的编制和薪酬体系进行统一、标准化的管理，建立教师每3-5年定期流动的制度，推动各院校之间师资力量的均衡发展，减小学校教学水平的差距;并鼓励定期的教学研讨，促进薄弱院校的教学发展。

在我国，优质教育资源的入学资格通常要求购房者具有对应住房的产权，将优质教育资源与房产进行绑定，并将租房者排除在获得受教育权的门槛之外。政府应鼓励就近入学政策与户籍制度相分离，放宽严格的入学制度。2017年7月，广州率先提出“租购同权（或租售同权）”的政策，“赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权”。如果“租售同权”在城市全面贯彻落实，这对当地的住房交易市场和租赁市场将会产生重大影响。首先，“租售同权”使得学区房售价可能会下降，租金可能会上升。其次，“租购同权”能有效缓解居民因教育需求购买学区房的紧迫性。从长远来看，这一政策有潜力促进我国城市的教育从“机会公平”向“质量公平”转型。另外，它还有机会作为促进“租售并举”和住房租赁市场发展的突破口。值得注意的是，诸如“租购同权”这样拥有创新性、无法吸取和参考外部经验的政策难以一出台就尽善尽美，在落实实施层面也可能荆棘密布、困难重重。这使得政策的动态调整显得尤为重要。