如何将办公楼改造成养老项目

摘要：目前我国是世界上老年人口最多、增长速度最快的国家之一，而现有的养老设施已不能满足社会养老需求。在经济迅速发展、老龄化日趋严重的今天，既有建筑的改建是建设事业实现可持续发展的必然选择，而将既有建筑改建为养老公寓，既响应了国家号召，又有助于解决社会矛盾。以亲和源迎丰大厦改建养老项目为例，对既有建筑改造为养老设施工程的相关政策、技术、法规进行深入分析与探讨。

关键词：技术标准;功能布局;智能化设计

中图分类号：F299.27 文献标识码：A

文章编号：1001-9138-（2019）10-0016-21 收稿日期：2019-09-18

1项目背景分析

中国的老龄化程度日益加剧，大力发展养老服务业既是健全养老服务体系、满足多样化养老服务需求的民生需要，也是努力使養老服务业成为积极应对人口老龄化、保障和改善民生的重要举措，成为扩大内需、增加就业、促进服务业发展、推动经济转型升级的国民经济发展需要。

然而，随着家庭规模的小型化、日益明显的少子化和高龄化趋势的上升，以及人们养老观念的改变，传统的家庭养老显然已不能满足我国日益增长的对养老服务产品多样性的需求，因此政府鼓励社会力量以市场的方式开办养老机构，社会化的养老方式替代家庭式已是大势所趋。随着中国城市化进程的发展，产业外迁导致城市中心区域大量的旧建筑急需功能改造转变。

《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》提出大力加强养老机构建设，鼓励民间资本对企业厂房、商业设施及其他可利用的社会资源进行整合和改造，用于养老服务。之后，各省市分别发布相应文件，贯彻落实。

2016年民政部颁发的《关于支持整合改造闲置社会资源发展养老服务的通知》更是进行了进一步落实和强调。改造既有建筑用于养老服务，既是增加养老服务资源的有效措施，也是让既有建筑发挥合理效能的可行办法。

2迎丰大厦适老化改造分析

2.1迎丰大厦改造前概况

迎丰大厦位于上海市浦东新区康桥镇。项目总建筑面积18534.72平方米，其中地上14230平方米;地下4100平方米。地上10层地下1层，设有4部普通电梯;原建筑规划功能为研发办公楼，项目周边缺少原规划产业配套，跟不上市场发展，建成后一直闲置。

项目邻河而建，有独立的院子，环境优美;离次干道秀沿路不远，距地铁站步行10分钟，交通较为便利;周边是中小学校、幼儿园，临近居住区;适合改造为养老服务。

2.2改造分析

2.2.1规范、技术标准

根据《养老设施建筑设计规范》GB50867-2013、《建筑设计防火规范》GB50016-2014等规范、标准进行适老化改造分析、设计并实施。

2.2.2项目定位

根据国家及上海市有关医养结合的政策精神、社会需求及亲和源的养老服务实践经验，结合项目的具体情况，项目定位为居家式的医养结合型护理公寓。项目服务对象为需要或即将需要护理服务的老年人和老年人家庭。

希望本项目的服务能尽可能延长老年人在重度护理之前的居家式生活期，并改善和维持其生活质量;尽可能延长老年人家庭夫妻相伴生活期，并改善和维持其生活质量;提高老年人的生活幸福感。

2.3改造实施

2.3.1功能布局调整

负一层南原建筑设计的停车、设备间用途调整为医疗保健区、浴室、厨房、设备房、管理用房等用途，并充分挖掘下承式采光通风天井的价值。

一层由原建筑设计的办公功能调整为服务中心、安全监控中心及健身、棋牌、台球、书画、阅览、卡拉OK、视听室、健康讲堂、庭院交流吧等公共活动空间。

二层由原建筑设计的办公区域调整为中、重度护理区，包括失能护理组团、临终关怀单元和认知症照护组团护。

三层到十层由原建筑设计的办公区域调整为居家式老年公寓。裙房屋顶调整为屋顶花园，分为一米菜园区和园艺疗法区。

主楼屋顶由设备区调整为设备区、洗衣及晾晒区。室外通过风雨连廊等调整为滨河观景健身步道、亲水平台等观景、休憩空间（见图1、2）。

2.3.2主要设备及消防设施改造

保留原建筑设计的3部乘客电梯，将货梯改造为医用电梯。增加4部楼梯后满足调整后的使用用途及消防疏散要求，并相应调整其他消防设施设备。

2.3.3各功能区适老化装修设计

（1）一层区域

1F大堂人口处出挑雨棚，接送车辆可以停到门口，保证老人雨天上下车方便;发生紧急情况时，救护车可以直接开到楼门口，可争取救治时间。服务中心休息区的设置，为老年人与服务人员之间的便捷交流提供了场所，提高老年人的服务体验感，也方便了服务人员的工作，以提升服务效率。

通过一条环形走廊串联起健身、棋牌、台球、书画、阅览、卡拉OK、视听室、健康讲堂、庭院交流吧等公共活动空间;合理安排各功能厅（室）功能，采用功能共享的公区设计理念，各功能之间既有分隔又能视线通透，便于沟通交流和服务。

环形走廊的围合区域由采光中庭改造成庭院交流吧。

庭院交流吧由假山鱼池区与休憩区两部分组成。老年人可以在此喂鱼、观鱼、闲坐、聊天。

庭院交流吧的设计引入了“疗愈花园”的理念。疗愈花园（Healing Garden）是近年来在美国兴起的最重要的一类疗愈景观环境，主要类型有冥想花园、疗养花园、康复花园、医疗花园和体验花园。

庭院交流吧主要借鉴了美国俄勒冈州黎巴嫩社区医院的疗养花园。该疗养花园强调从室内看花园时富有距离感的视觉体验以及漫步于花园中身临其境的动态感受。该花园的设计目标是通过欣赏精心营造的自然景观，为所有使用者缓解压力，进而恢复身心平衡，强调在医院的各空间都能直接看到花园。治疗室外临接鲤鱼池，患者与自然花园的美景之间仅隔一层通透的落地玻璃窗，室内外空间宛如一个整体。