基于LPR搭建实体和楼市之间的资金“防火墙”

2019-10-30 09:10:55 中国房地产·综合版 2019年10期

李宇嘉

摘要:近期,央行推出新的贷款定价基准——LPR,目的在于推进利率市场化,疏通货币政策传导途径,降低民企等实体经济的融资成本。同时,住房按揭贷款基于5年期LPR来定价,央行也设定了这一定价新机制下按揭贷款利率的下限,并明确房贷“因城施策”的逻辑,从而建立起实体和楼市之间的资金“防火墙”,这有助于改变过去利率“倒挂”下资金过度流入地产的负面激励。当然,扭转资金流向实现“去地产”依赖,也是渐进的过程,中短期还要在“稳地价、稳房价、稳预期”的顶层设计架构下,保持房地产市场资金面稳定。

关键词:LPR;实体经济;传导机制;房地产;防火墙;因城施策;去地产依赖

中图分类号:F293.3 文献标识码:B

文章编号:1001-9138-(2019)10-0034-37 收稿日期:2019-09-03

1LPR贷款定价新机制及原理

近期,央行公布新的贷款市场报价利率(LPR,Loan Prime Rate)形成机制,淡化贷款基准利率,促进贷款定价利率“两轨并一轨”。未来,银行新发放贷款时,将主要参考LPR定价,而不再参考贷款基准利率。那么,LPR是什么?它和原来的贷款定价标准——贷款基准利率是什么关系?按揭贷款定价与其他贷款定价有什么区别?这就是我们接下来要讨论的主体。简单来说,LPR就是由想要发放贷款的报价行(18家主要银行)喊出本行不同期限(1年期、1-5年期、5年期)的贷款利率报价,最后加权平均得到的各期限贷款利率。

也就是说,LRP将由市场竞价产生,这完全不同于4年未调整、央行干预、计划色彩浓重的存贷款基准利率下的贷款利率报价。因此,利率市场化也是推出LRP的重要原因。那么,报价银行怎么报价呢?就是按照中期借贷便利(MLF,银行用合格抵押品抵押,获得央行在公开市场投放的、成本低廉的中期基础货币,利率在3%-3.5%)利率加点形成。LPR就是参考1年期、5年期MLF利率加点形成的,而加点的幅度,取决于各银行的资金成本、市场供求、风险溢价等。由此,就构建起了从货币市场利率(MLF)到银行报价利率(LPR),再到贷款利率的利率市场化定价机制。由此,我国央行就类似西方国家央行一样,通过基础货币投放,盯住公开市场化利率,传导至银行负债端成本,并最终调控贷款利率。

2以LPR来疏通货币政策传导渠道

近期,我国经济“下行的壓力加大”,最新出炉的2019年8月份官方制造业PMI为49.5%,不及预期,并连续4个月位于枯荣线的下方。其中,生产、订单、价格指数等主要分项都在下降,反映出经济增长的动能偏弱,下半年经济运行下行压力不减。同时,贸易摩擦的影响开始显现,有机构估计,美国对超过5200亿美元的中国出口产品额外加征5%的关税,估算在未来12个月额外拖累中国GDP增长30个基点,2020年的经济增长率估计要跌破6%,大概在5.8%左右。另外,民企“融资难、融资贵”的形势严峻。2018年以来,央行6次降准(包含定向降准),MLF累计净投放超过了2万亿元,但银行贷款利率却不降反升。2017年末,我国商业银行一般贷款平均利率为5.8%,到2019年2季末上升到5.94%。

这意味着,近年来央行创设一系列货币政策新工具(MLF、SLF、TMLF等),多次降准,并在公开市场大量投放低成本资金(2015年以来MLF每年净投放投都在2万亿元以上,利率在3%-3.5%),旨在降低民企融资难和融资贵,但效果并不明显。目前看,国企融资的成本已经很低了(4%-5%),但民企、小微企业的综合融资成本在10%左右,很多民企还在借“高利贷”,客观上存在货币宽松的需要,而全球央行开启降息大潮,也打开了宽松的空间。

LPR市场化报价利率的推出,事实上在于疏通货币宽松的传导渠道,让央行扶持实体的资金投放,能够精准地滴灌到民营、小微、创业个体等金融弱势群体上。根源上,央行货币政策受阻,就在于从央行市场操作到实体的传导,出现“肠梗阻”。由于大行“利率同盟”,存款利率市场化有上限(最多上浮40%),贷款利率较少设于基准利率之下(2019年二季度执行下浮利率的贷款占比不到18%)。由此,银行还是想维持利率管制下的“天然利差”,降低风险偏好和经营难度,将资金投放给国企、政府平台、地产等,并无限度扩大规模,躺着赚钱。近年来,我国上市银行净利润总额约占到3500多家上市公司净利润总额的近一半。

解决货币政策传导“肠梗阻”,一是让贷款利率与市场利率联动性增强;二是让银行之间有竞争。于是,央行让LPR盯住MLF利率,并通过调整MLF利率,影响商业银行的流动性成本,然后一步步传导到LPR。另外,在央行每月调控的MLF基础上,18家商业银行竞争性地报价,形成每月的LPR。8月20日,新的LPR首次公布,1年期LPR为4.25%,比MLF高出95个基点;5年期以上LPR报4.85%,低于5年期以上贷款基准利率5个基点。总体看,新基准体现了降低融资成本的政策意图。未来,随着央行不断调低MLF,贷款利率有望降低。

3基于LPR建立实体与地产的资金“防火墙”

业内将此次贷款定价“换锚”比作变相降息有一定道理。我们知道,房贷利率历来决定楼市走向(利率涨则楼市冷;利率跌则楼市火),重要性无可比拟。8月20日,就贷款定价新规,央行明确表示,“房贷利率不下降”。8月25日,央行16号文发布,明确5年期以上LPR是抵押贷款的定价参考。说得直观点儿,央行设置5年期LPR,就是针对楼市,相当于贷款有“两个锚”,一个盯实体、一个盯楼市。1年期LPR利率更市场化,并将在央行全面降准或定向降准、公开市场净投放操作的基础上,不断下降,以支持实体经济融资。

但是,5年期以上LPR仍受指导,再配合对房企融资管控、房贷规模限制(不超过新增贷款的40%)等,建立实体经济与房地产市场之间的资金“防火墙”。相比针对实体融资的1年期LPR,基于5年期LPR的住房按揭贷款定价有三大原则,一是“基准刚性加点”。每一笔新的按揭贷款定价,都以最近一个月的5年期LPR为基准,在国家规定的下限基础上,按照房地产调控“一城一策”、房贷额度管控、资金成本等加点形成。这意味着,前后一个月的按揭利率不同。而且,按揭发放后,客户可以和银行重定利率,“一年一调整”。

二是“不再打折”。首套房贷利率不得低于5年期的LPR,未来还可能会随着LPR的下降而下降,贯彻国家支持刚需和合理购房的一贯宗旨;二套房贷及商业用房贷款利率不得低于5年期LPR加60个基点(住房公积金贷款按政策性利率制定,暂时不变);三是“因城施策”。在央行确定的贷款利率下限基础上,人民银行省一级分支机构要按照“因城施策”原则,指导各省级市场利率定价自律机制,根据当地楼市形势变化,确定辖区内首套和二套房贷利率加点下限。也就是说,央行只规定了下限(“不得低于”),意思是“也可以高于”。

比如,热点城市的央行分支行,完全可以明确本地首套房、二套房按揭利率不得低于LPR加若干基点。此次针对房贷的5年期LPR确定,央行和地方分支机构分工明确、权责清晰,改变了过去房地产金融政策制定权集中在中央的状况,让地方“一城一策”有抓手。综上,本次贷款利率定价并轨的目的是,既不对称降息支持实体,又部分加息抑制泡沫。作为先行示范区,自今年的9月5日起,深圳房屋按揭贷款利率已开始部分挂钩LPR报价。招行深圳地区首套房利率为5.15%,二套房利率为5.45%,分别较原利率上浮提高0.005%和0.06%。可见,首套房利率高于基准利率4.90%,二套房利率比首套房利率高出30个基点。

改变还不止于此,2014-2015年“6次降息”,基准利率已在历史低位。即便按揭上浮20%也只有5.88%,远低于民营和实体融资成本,相当于变相鼓励资金往楼市走,这是近年来调控不断加码,但居民购房热情不减、地产始终保持热度的原因。未来,随着从MLF到LPR,再到贷款利率的传导渠道疏通,实体融资成本下降,而房贷利率设置底线、不许下浮,二套房贷利率基准更是抬升了60个基点。这意味着,资金成本在地产和实体这两个领域间开始分野,过去实体和地产贷款利率“倒挂”、资金过度流向楼市的状况将改观,这也将从根本上扭转变相鼓励资金往楼市走的歪曲激励。重要的是,它彰显了高层的态度,即从过去的鼓励楼市活跃,转向抑制楼市活躍。因为,楼市兴、百业衰,这将是再来一轮楼市繁荣的结局。

4LPR定价新基准下渐进去地产依赖的逻辑

但值得注意的是,系统性风险预期下,楼市这个庞然大物就是“灰犀牛”,不能以日本或美国式加息,硬着陆地解决楼市问题,而是慢慢降温。近期,国家强调“不以房地产刺激经济”,调控也转向融资端,信托、债券、开发贷款、按揭规模等全面受控,开发商和购房者的情绪明显回调,楼市下行或将超出预期。目前,开发商已全面缩减拿地,今年7月份土地出让面积和出让金额同比均下滑30%左右,房地产开发投资业已连续3个月放缓。今年前7个月,棚户区改造开工207万套(完成全年目标72%),比上年同期的407万套减少近50%。根据克而瑞最新数据,8月,29个重点城市新房成交面积2582万平方米,环比下跌了6%。其中,一线城市成交面积231万平方米,环比下降10%,同比下降7%,降幅进一步扩大;25个二、三线城市总成交面积达2351万平方米,同环比分别下跌3%和6%。

9月6日,央行首次启动全面降准加定向降准,释放资金9000亿。对于央行这次降准,正如业内一致所认为的,并不是针对房地产的。相反,通过LPR这个贷款定价新基准,提前搭建实体和楼市之间的资金“防火墙”,降准可以更好地惠及民企、小微、创业等。但是,也不可否认,降准稳定银行资金面,也有稳定地产的政策意图。9月4日,部署此次降准决议的国务院常务会议,其主题就是“加大力度做好‘六稳工作”,而“稳房价、稳地价、稳预期”也是内容之一。根据笔者调研,当前房地产市场情绪下行,9-10月份珠三角城市很多新盘启动降价。楼市前端投资、后端销售,都有明显下滑的趋势,这与“稳字当头”的大局不符。因此,降准释放低成本资金,所谓“大河涨水小河满”,资金面利好楼市稳定。

当然,国家对“去房地产”依赖,表现出前所未有的决心,即便短期牺牲经济增长速度,也不去刺激地产。当然,地产迅速下降的冲击力太大,去地产依赖不是蛮干,而是更讲究智慧和耐性,政策要文火慢炖,渐进改变资金流向,限制性政策降低房价涨幅,提高利率控制投资收益,不知不觉中夯实“房住不炒”,资产泡沫也将在“高交易成本下、低收益预期”的组合下,渐进消退。

首先,以前房贷利率的锚,无论首套房,还是二套房都是存贷款基准利率。现如今,不仅锚换了,而且首套房贷和二套房贷还首次出现了“锚分化”,二套房单独“树锚”,旨在定点定向打击炒房客,首套房和二套房之间的利率分野并出现“剪刀差”。

其次,央行给出的房贷“利率底”,或许并不是真正的底。房贷额度管控下(不超过新增贷款的40%),在央行“利率底”基础上加成或许常态化了。央行表示,按照“因城施策”“一城一策”原则分类指导,在央行给出的底线之上,各地基于地方主体责任,可以根据自身的情况作出调整,提高加点下限。以不久前楼市火热的苏州为例,根据融360的数据,目前苏州首套房贷利率都已突破6%了,达到6.03%,苏州下限定的非常高,算下来比央行“标准”高出了118个基点。8月25日,央行表态,调整房贷利率,目的在于“住房不炒”。可见,凡是楼市升温的城市,购房者将不得不接受惩罚性的高利率,这才是LPR真正的威力。


(function(){ var bp = document.createElement('script'); var curProtocol = window.location.protocol.split(':')[0]; if (curProtocol === 'https') { bp.src = 'https://zz.bdstatic.com/linksubmit/push.js'; } else { bp.src = 'http://push.zhanzhang.baidu.com/push.js'; } var s = document.getElementsByTagName("script")[0]; s.parentNode.insertBefore(bp, s); })();