在商品房预售制度下，购房者合法权益的保护

戴金花.北京金诉律师事务所.北京.100010

一、烂尾楼案例法理分析

2007年X月X日，王某与开发商签订了《商品房买卖合同》，合同约定2009年5月31日前向交付房屋。合同签订后，王某支付按照合同约定支付了相应的款项，大约500多万。但是直至2018年年底，开发商也没有交房，无奈之下，王某起诉至法院要求开发商要求退房并赔偿损失。然而开发商答辩称无法交房的原因是资金链断裂，无法办理竣工手续，无法办理交房房屋，涉案的房屋已经成了烂尾楼，开发商也无力返还房款及赔偿损失。

在上述案件当中，涉案项目因为开发商资金断裂，工程未完工，项目又无法转让给其他投资人，已成了“烂尾楼”，而最终的受害人为购房者。当下类似于上述案例在商品房预售当中产生的纠纷越来越多，对商品房预售这一制度的质疑也随之越来越多。

在现有的商品房预售制度下，商品房成烂尾楼，对于购房者来说，既损失了购房款，又得不到房子，严重地侵犯了购房者的合法权利。

2018年9月，多省在酝酿取消商品房预售制度，多省政府的提议，呼声不断，甚至有不少人不禁拍手叫好，但是至今并未取消。但是不管是预售还是现售？保障购房者权益是根本。【1】

二、商品房预售制度的弊端，购房者合法权益容易遭受侵害。

预售，从法律意义层面来看，购房者支付房价款得到的只是一种期待性权利。购买的房屋还处在建设过程中，购房者支付了购房款，并承担了未来全部的风险。当建成的现房与协议、广告和口头承诺出现差异时，往往是处于弱势的购房者被迫接受不符合需求的住房或者承担毁约的责任，一旦双方发生纠纷，购房者作为弱势的一方，其合法权益很难得到有效的法律保障。

虽然《城市房地产管理法 》第 45条第.款规定“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设”【2】,该条文仅笼统的规定了商品房预售款的用途，且没有明确规定监管主体及其权限、法律责任等。但是，这一条款对预售款用途的法律规制原则性太强，缺乏统一的具体标准，具体可操作性并不强，且目前并没有对商品房预售款的用途规定相应的监督制度，也没有任何一个机构对其款项的使用进行有效的监管，使该条文根本并未得到广大房地产开发商的重视和遵守。【3】

从而，在购房过程，购房者常遇见的开发商侵权行为：

第一，商品虚假广告现象有可能侵犯购房者的知情权；

第二，地产商将房屋产权违法进行抵押可能侵犯购房者财产安全权；

第三，将来在房屋面积、公摊面积上处理不公可能侵犯购房者公平交易权；

第四，涉及房贷的各种金融服务被指定为某单位所提供侵犯购房者选择权；

第五，开发商利用霸王条款等优势地位不予赔偿侵犯购房者的赔偿权。

由于我国目前缺乏相应的监督制度，更加导致开发商违法行为的无所顾虑，变相增大了购房者合法权益受到侵害的概率。因此，在现有的商品房预售制度下，购房者的合法权益保护迫在眉睫。

三、购房者合法权益的保护

（一）购房者自身应当积极的增强相应的防范意识

1、要考察房地产开发商的信誉。购房人可通过多种渠道了解房地产开发商的营业执照、规模、工商登记、财务状况、企业形象、知名度等；是否具有建设工程许可证等五证一照；了解过去的业绩，到已完工的小区了解开发商的房屋质量、售后服务、物业管理状况；了解开发商有无纠纷等情况。

2、购房者要签好补充协议。由于正式购房合同不能全面、准确地反映当事人双方的真实情况，买卖双方往往应根据需要订立补充协议，即通过补充协议对正式合同内容回以修改、补充。司法实践中，补充协议在某种程度上比正式合同更重要。

（二）加强监管力度，完善预售款制度

1、进一步完善商品房交易管理的法规，加大行政执法监督力度。国家和地方有关政府部门，要对自己颁布的商品房交易管理法规做必要的解释、细化和补充，提高严密性和可操作性，便于行政管理部门执行，杜绝不法房地产商钻法律法规的空子。

2、进一步完善预售款方面的制度和监管，明确规定监管主体及其权限、法律责任等。让预售款用途更加明确，且房屋预售款不得充抵投资。根据最高人民法院司法解释第二十三条的规定“合作开发房地产合同的当事人要求将房屋预售款充抵投资参与利润分配的，不予支持”【4】，将房屋预收款真正用于相应楼盘的工程建设，如果房屋未能建造成功或者未能如约交付于购房人，该笔款项尚需（至少是尚有可能）返还购房人。【5】

虽然商品房预售制度在国内的房地产业发展有着重要意义，但是由于该制度的弊端，导致了各地烂尾楼的情况不断出现，该制度有许多不足和需要完善的地方。因此在还没有取消商品房预售制度的情况下，应当完善相应的法律法规，加强对预售资金的监管，健全预售过程监管制度，以保障商品房预售中购房人的合法权益。