当前形势下房地产成本核算存在的问题与对策研究

解红

关键词：房地产  成本核算  问题  解决对策

当前形势下正面临着我国经济转型与企业之间的竞争压力加大，唯有进行开源节流，强化成本核算，才能够使得企业获得更大的利润空间。本文首先剖析了当前形势下我国房地产企业成本核算存在的突出性问题，然后据此提出了具体的问题解决措施，从而促进房地产企业高效发展及进步。

一、房地产企业成本核算的主要内容概述

房地产成本核算主要指的就是房地产企业在开发相关房地产产品过程，所支出的所有费用根据成本项目加以分配、归集等，然后将房地产开发项目总成本与单位建设面积成本加以计算的一个过程。要将房地产开发产品的成本进行规范化核算，首先需要对房地产项目开发产品成本的类型加以明确，这样才可以将成本准确地加以核算。

根据用途划分，可以将房地产开发产品成本分成如下几个方面的类型：（1）土地开发成本。主要指的就是房地产开发企业建设场地所产生的各项费用地总支出;（2）房屋开发成本。主要指的就是房地产开发企业对各种房屋，如：商品房、代建房等加以开发，从而在这个过程中所产生的各项费用的总支出;（3）配套设施开发成本。主要指的就是房地产开发企业开发的可以有偿转让的大配套设施与无法进行有偿转让、无法直接计入开发产品成本的公共配套设施所产生的各项费用的总支出;（4）代建工程开发成本。主要指的就是房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除了土地、房屋及其他相关工程以外所产生的各项费用的支出。

二、当前形势下房地产企业成本核算存在的问题剖析

（一）成本核算口径不规范

由于房地产企业开发时间比较长，成本核算类目非常繁杂，对房地产企业财务管理水平与财务人员工作能力具有一定的要求，使其在开展成本核算过程中常常存在口径不统一的问题，对相关项目开发成本优化配置综合成效产生了较大的影响，从而使得成本核算结论完全丧失了一定的参考价值。

（二）成本支出与开发项目决算之间不相符

为了有效提高企业的经济效益，房地产开发企业会在一定的条件下，同时将若干房地产项目进行开发，如别墅、经济适用房、商住两用房等项目，但是上述各种类型的房地产开发项目对市场、开发周期、使用用途、土地出让价格等方面的要求均存在一定的差异性。虽然这些房地产开发项目存在着一地成本核算差异，然而某些房地产企业为了将核算环节加以缩减，使得成本核算难度降低，将传统的成本核算思维与体系加以摒弃，将成本分配比率盲目进行调整，使得若干开发项目成本核算会交织于一体，从而导致成本支出与开发项目决策之间不相符等方面的问题产生。

（三）将成本核算类目存在虚列的现象

由于房地产开发项目周期比较长，加上其资金运营体系比较繁杂，严重阻碍了成本核算工作的顺利推动与实施。与其他类别的企业相比，房地产开发企业同样需要比较长的时间来实现成本核算的目标。在这个过程当中，往往会存在很多潜在的因素对企业成本核算产生影响。

（四）财务人员素质水平普遍不高

当前形式下，房地产企业财务人员素质水平普遍不高，若没有相关制度作为制约，那么在成本核算过程中，往往出现由于各自工作习惯、工作经验以及业务判断等方面的原因，跟着自己的感觉走而开展相关工作，从而使得房地产企业成本核算工作变得非常混乱，对房地产企业造成极大的影响。

（五）成本调剂随意性较大

在同一个年度，房地产企业往往存在很多不同项目同时进行滚动开发，由于各个项目所处的位置、土地价格等方面的内容均存在着较大的差异，导致各个项目利润空间也存在着较大的差异性。

三、当期形式下房地产企业开展成本核算的具体对策

（一）强化成本核算制度建设

对于大多数房地产企业而言，应该构建一套完善的成本核算制度，以规范企业的成本核算，从而确保成本核算的资料更加真实可靠，使得成本核算水平以及会计信息质量水平显著提升。应按照企业自身的发展规模以及房地产开发项目的基本特征，科学合理地对会计结构进行设置，配备合适的会计工作人员。在成本核算过程中，对成本核算对象加以明确，设置合理的账簿，使用合适的方法将成本费用进行归集以及分配等，将工程项目决算及时加以办理，从而确保最终计算出开发项目总成本以及单位建筑面积成本的准确度，而且也可以为土增税以及房地产企业所得税的计算提供一定的参考依据。

（二）不断完善房地产企业内控体系

完善房地产企业的财务内部控制和管理体系，就要对房地产企业财务管理系统加强控制和管理，明确可行的计划和控制目标，根据制定的目标以及规定实施，对于实施过程偏离目标的行为及时调整，提高房地产企业单位实施财务内部控制工作在市场经济中的竞争力，把房地产企业的经济效益提高，减少房地产企业的财产损失，不断地提高资金使用效率。

（三）强化相关工作人员的素质水平

房地产企业若要提高财务内控工作水平，构建规范化、完整性的财务内控体系，那么首要做的就是提高工作人员的素质水平。房地产企业可以通过定期组织工作人员参加培训学习、继续教育等方面的方式，积极提高工作人员的素质水平，从而提高财务内控工作水平及財务内控执行效率。

（四）将成本分配方法加以明确

为了有效保证房地产企业成本分配的合理性，需对房地产开发项目创建结构、性质以及时间等方面加以确定。房地产项目呈现出多元化的特征，某些项目已完全竣工，然而某些项目仍然处于施工状态，某些项目成本会服务于全部项目，然而某些成本只有个别项目的收益。因此，财务人员应该详细地对成本分摊进行划分，而且还可以进行简化分配，对金额进行统一标准的处理。

四、结束语

综上所述可以得知，当前形势下房地产成本核算存在着诸多方面的问题亟待解决，诸如：成本核算口径不规范、成本支出与开发项目决算之间不相符、将成本核算类目存在虚列的现象、财务人员素质水平普遍不高、成本核算周期不够确切、成本调剂随意性较大等方面的问题。对此，应该采取有效措施对上述问题进行解决，以提高房地产企业成本核算水平，促进房地产可持续发展与进步。

参考文献

[1]陈小玉.房地产开发成本核算方法及成本控制对策研究[J].企业改革与管理，2018，（24）.

[2]张芳锐.房地产开发企业成本核算存在的问题及对策分析[J].中外企业家，2016，（19）.