浅析房地产开发企业纳税筹划方法

邹赛君

摘 要：随着社会的不断进步，经济水平的不断提升，房地产行业也蓬勃发展，成为了我国经济发展的主力军。但是房地产行业刚刚经历的税制改革，导致了企业缴纳的土地增值税税款总额及扣除项目金额都发生了变化，这给房地产企业未来的生存和发展都带来了较多的不确定性，但是，这是挑战也是机会，这给现阶段土地增值税筹划带来较大应用价值，并能进一步降低房地产行业税收压力，调控其纳税风险，大幅提高其市场整体实力，为现阶段自身发展及未来长远发展创造最佳的经营环境。

关键词：房地产企业;土地增值税;纳税筹划

房地产企业的发展，在我国经济的发展中占据了主导地位。2017年，中国GDP突破80万亿，全国房地产开发投资11万亿左右，根据这个数据计算房地产大概贡献了GDP的14%左右，是我国经济发展的主力军。并且房地产业对于拉动钢铁、建材及家电家居用品等产业发展至关重要，对金融业稳固和转型不可或缺，对促进居民消费结构升级、改善民生具有关键作用，所以推动房地产行业平稳健康发展是极其重要的。

目前，对于房地产行业来说形势非常严峻。一方面，国家宏观调控非常严格。2016年中央制定多项政策“去库存”“去杠杆”，引导扶持实体经济发展，与之前调控方针不同，本次调控的特征为因城施策，调控区域逐步扩大，从核心一二线城市到部分三四线城市，都将划入调控区域。而不同城市调控力度也具有较大差异化，核心城市限购、限贷力度史上最严，而弱二线和三、四线城市调控范围和力度不及以往，预计2019年房地产调控力度仍不会松懈。另一方面，房地产行业的原材料、人工成本等主要成本的快速上涨也让房地产行业举步维艰。由于房地产行业的特殊性，一个建设项目从投资到最终的盈利，必须经历漫长的过程，成本上涨会导致房地产行业的资金更加紧张，很容易造成资金链断裂。所以，如何控制对其成本进行有效控制是房地产企业在竞争白热化的市场上占据一席之地所要解决的重要问题。文章将从房地产开发的各个环节简略分析土地增值税纳税筹划方法。

一、房地产企业纳稅筹划的作用

房地产企业各个环节中涉及的税费支出占房地产成本超两成，已经成为房地产行业重要成本之一，从税收筹划的视角来说，这将助长房地产行业将关注点转向税收筹划。现阶段房地产税收制度是在1994年税制改革的基础上确立的，而近年来全面“营改增”税制改革的落地，给房地产企业带来的税收影响很大，但是，这是风险也是机遇，房地产企业的税收将迎来新的筹划空间，而且我国现行的相关税法法律规定尚未完善，这将为房地产企业的税收筹划提供了筹划的可能。房地产行业可以借此机会，增强其税收筹划能力、节约成本，来解决急剧飙升的土地价格和成本，并最终能够降低企业费用、减少税收，实现经济效益的增加，同时，也可以提升企业的财务状况和竞争能力。

二、房地产开发企业土地增值税纳税筹划方法

（一）老项目计税方法的选择

计税方法的选择不同，会导致销售额和成本的口径不同，最终影响土地增值税增值率，所以房地产开发企业老项目计税方法的选择尤为重要。

老项目选择一般计税，还是简易计税，要看一般计税方法的税负率和简易计税的税负率税负率孰低。在销售确定的前提下，影响增值税税负的主要因素是土地价款和进项税额。设不含税销售额为A，土地成本为B，假设没有其他进项税额，则：

（A-B）*9%=（A/1.05）*5%

B/A=0.471

假设没有其他进项税额情况下，土地成本/不含税销售额≧0.471时，选择一般计税方法的税负率将低于简易计税的税负率。

（二）在采购环节进行的筹划

增值税的高低影响房地产企业开发成本，随着我国税收相关法律的进一步完善，重复课税这一问题在我国得到了大体解决，所以房地产企业可以运用关联方交易的方法来适当减少土地增值税。房地产开发企业可以通过关联方采购原材料等，关联方将购买的原材料适当提价卖给房地产开发企业，这一类增值税专票可以作为房地产开发企业的进项税额进行抵扣，也可以更进一步增加房地产开发成本，降低土地增值税增值率，从而达到降低土地增值税的目的。

（三）在建造环节进行的筹划

在签署各项工程施工合同之前，公司属于集团性的房地产开发企业，集团企业中含有具

备总建筑承包资格的公司，房地产企业可考虑将各项工程交由总承包方，总承包方留存合理的利润后，再进行专业分包。房地产企业只对总承包方办理决算，总承包方对各项分包工程进行“差价决算”。这样有利于房地产企业控制工程总成本，在集团整体利润不流失的前提下，有效降低房地产开发企业土地增值税。

（四）在销售环节进行的筹划

（1）普通住宅纳税筹划

根据我国税法相关规定，普通住宅增值率不超过20%，免征土地增值税;增值率超过20%的，全额征收土地增值税。在普通住宅销售和清算环节，应充分利用此税收优惠，将增值额控制在扣除项目合计的20%以内，普通住宅的界定条件是同一地区同一级别的房产交易价格不高于同级别房产平均售价的120%。运用此税收优惠可以从下述几个方面展开：

第一，若房地产开发企业同时开发普通住宅，非普通住宅，商业等，在进行土地增值税清算时要单独对普通住宅进行清算。

第二，若销售精装修普通住宅，应分别订立房屋买卖合同和装修合同，以免因装修住房售价较高因此导致的增值额占扣除项目总额超20%。

假设A房地产开发公司开发了一住宅小区，该小区建筑容积率为1.1，每套住房面积为120平方米，共100套，根据相关规定可扣除的项目金额经计算为120000000元。假设该地区普通标准住宅的评价交易价格为10001元每平方米，并假设下列方案中的扣除项目金额包括纳税人加计了20%的扣除额。

方案一：售价11999元每平方米，总售价为143988000元。

该方案增值额为143988000-120000000=23988000元，增值率为23988000/120000000=19.99%，由于该小区住宅均为普通标准住宅，按照相关规定可享受免征土地增值税的优惠政策，故应缴纳的土地增值税为0。

方案二：售价为12001元每平方米，总售价为144012000元。

该方案增值额为144012000-120000000=24012000元，增值率为24012000/120000000=20.01%，应缴纳土地增值税为24012000*0.3=7203600元。

方案三：售价为12003元每平方米（高于该地区普通标准住宅的评价交易价格120% ），总售价144036000元。

该方案增值额为144036000-120000000=24036000元，因该小区不满足普通住宅标准，不能享受土地增值税增值率不高于20%免征土地增值税优惠政策，所以应缴纳土地增值税为24036000*0.3=7210800元。

将方案一与方案二进行比较，方案二亏损144012000-143988000-7203600=7179600元;

将方案一与方案三进行比较，方案三亏损144036000-143988000-7210800=7162800元。所以方案一最为节税。

（2）其他开发产品纳税筹划

依照某些地方政府规定，缴纳地下空间使用费后，地下非人防车位可以办理销售产权，若能取得非人防地下车位的销售许可证或者预售许可证，将地下车位的租售策略由“出租”的方式转变为“销售”，将车位与商业一起作为“其他开发产品”合并清算，车位一般来说增值率比较低，而商业增值率一般较高，这样可以拉低商业的增值率，以达到降低商业土地增值税的目的。

三、结语

土地增值税作为房地产开发企业重要税种，具有筹划的典型意义。然而现实生活中，很多房地产开发企业缺乏纳税筹划的意识，从而未能实现对其土地增值税纳税方案进行筹划，使企业浪费了许多不必要支出的财力。文章从房地产开发各个环节入手，逐个击破房地产开发各个环节涉及到的土地增值税问题，为土地增值税清算项目纳税筹划提供借鉴，为行业内其他企业提供一定的参考。使房地产开发公司能有效对纳税成本进行管控，降低其生存发展压力，提高企业长久的盈利能力，在市场上有着更强的竞争力。

参考文献

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