中国“以房养老”研究综述

司军强

【摘要】“以房养老”作为一种新型的养老方式，将社会存量财富转换为养老现金流，是对社会基本养老体系的有益补充。本文在国内“以房养老”的研究基础上，从市场供给、市场需求角度梳理了“以房养老”实施的可行性、具体实践案例、国外的经验启示，结果表明“以房养老”在中国的普及有较大的局限性，得出政府担保和资产证券化是市场培育的关键，并据此提出了综合建议。

【关键词】以房养老 反向抵押贷款 以租养老 售房养老

前言：“以房养老”模式起源于荷兰， 而发展最成熟、最具代表性的是美国。上世纪 80年代， 美国出现了大量的“房子富翁、现金穷人”问题，于是“以房养老” 模式应运而生。“以房养老”作为新的养老模式早在2003年就已进入中国，但在中国的推广却有点“水土不服”。

一、“以房养老”的运作模式

目前，根据运作主体的不同，“以房养老”的运作模式主要有两种模式：美国模式和新加坡模式，两者的主要区别在于经营机构的不同，美国多以商业银行为主，而新加坡则以有政府背景的公益性机构为主。美国模式的放贷对象是有住房的老人。

二、“以房养老”的市场需求

就老龄化程度这一指标来说，2000年我国进入老龄社会，据国家计划生育委员会预测，2050年我国的人口老化比例将达到31.27%，相对发达国家中人口老龄化程度最高的日本，我国将成为发展中国家中人口老龄化程度最高的国家，对此学者均认为“以房养老”可以作为应对老龄化的补充手段，而且伴随老龄化程度的提高，“以房养老”的市场需求也会持续增长。

三、“以房养老”的市场供给

“以房养老”的市场供给方可人分为三类：政府、保险公司、商业银行，由于“以房养老”带有一定程度的政府福利性质，所以政府在整个市场中扮演了重要角色。而保险公司和商业银行一般为法人主体，以盈利为目的，其参与市场供给的积极性主要受业务盈利及经营风险状况影响。由于“以房养老”模式发展最成熟、最具代表性的是美国，所以学者在研究“以房养老”的模式时，往往以美国的发展历史为参考。

参考美国“以房养老”市场的发展，政府担保和资产证券化的实施均对市场供给的增加有促进作用：由于房地产反向抵押业务的经营周期较长，未来有极大的不确定性，政府提供担保，可以降低保险公司、商业银行的经营风险;资产证券化可以帮助经营机构化解流动性风险，通过出售抵押证券回笼资金，提高经营机构的资产流动性。

四、我国“以房养老”面临的现实制约因素

在人口急剧老龄化、传统养老资源弱化和社会养老体系不健全的背景下，我国有不少城市和机构相继开始了“以房养老”的探索，尤以南京、上海、北京最具代表性，从效果上来看，但均以失败告终，其背后的制约因素较为集中。

（一）房屋使用寿命问题。

改革开放以来，伴随市场化经济的发展，我国住房建设体质也发生了相应调整，所以在我国目前的房产存量中，商业住房、共有住房及自建住房等均占较大比例，反映在房屋质量上也是参差不齐。我国房屋由于质量差和拆迁频繁，平均使用寿命在30年左右，与发达国家70年的房屋平均寿命差距甚远。在房地产市场持续火爆和缺乏监管的背景下，住房质量差是我国房屋建筑中的通病。

（二）土地使用年限问题

与西方国家普遍实行的土地私有不同，我国实行的是土地国有制，房屋所有者拥有的只是房屋用地的使用权。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，居民商品房用地为70年;土地使用期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。

（三）我国居民住房模式不利于“以房养老”的推广

我国城市居民住房（商品房）大多为单元楼房或公寓式住宅，金融机构在反向抵押贷款期满获得房屋产权后，可供盘活、回收资金的空间狭小，加70年产权限制，使得反向抵押到期后房产变现价值所剩无几，所以金融机构出于风险考虑便不敢轻易涉足“以房养老”。

（四）金融保险市场不完善阻碍“以房养老”的推行

“以房养老”业务跨越的时间较长，对资金的需要量也较大，经营机构将资金运用于该业务，需要借助配套政策及金融工具分散风险。在我国由于市场管理经验不足，还没有专门的政府機构参与“以房养老”的抵押担保，而且鉴于系统能够性金融风险的考虑，我国并未允许资产证券化业务的大范围开展。

五、评述及对策建议

“以房养老”模式作为基础养老体系的补充，其社会效应是积极地，虽然其在我国的推广及应用受到多种因素的制约，但从长远的角度来说，物质基础决定上层建筑，伴随社会主义市场经济的完善，经济基础及社会观念均会逐渐转变。

为更好推进“以房养老”市场的发展，借鉴国外经验，本文针对性的提出如下建议：

（1）政府应主动参与市场并提供担保，为市场发展提供信用基础，虽然我国进入老龄化的时间较晚，没有相关的市场管理经验，但经验是可以积累的，政府应主动担起责任。

（2）资产证券化的应用可大幅提高机构参与“以房养老”市场的积极性，在金融风险可控的条件下，可以在在“以房养老”领域试行资产证券化，解决保险公司及商业银行的资金回笼问题。

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