房地产行业融资监管持续全面收紧

马劫

【事件】

近日，北京银保监局印发《关于规范银行与金融科技公司合作类业务及互联网保险业务的通知》，规范北京地区银行与金融科技公司合作类业务，其中明确表示加强资金用途合规性审查，要求银行按照穿透原则，严查资金用途合规性，严防信贷资金违规流入网络借贷平台、房地产市场等禁止性领域。

【点评】

近期，严防信贷资金流人房地产市场及控制房地产贷款数量的地方性监管政策还在密集出台。今年一季度房地产融资环境相对宽松，地产信托增量变大，土地市场热度提升，地王频现，宏观杠杆率也开始飙升。但好景不长，房地产市场隐现出的小阳春被迅速遏制，监管开始加强对地产融资端的限制。自今年5月银保监会下发“23号文”开始限制银行和信托融资后，房地产融资渠道步步收紧，信托、海外债、银行贷款、开发贷、ABS等的监管新政频出。房企几乎所有的融资渠道都受到全面调控。从小房企至龙头房企，均在承受着不同程度的融资压力。监管对于房企资金管控，从拿地端逐步深入至开发端，甚至影响至销售端。外部融资和内部现金流全面收紧，宽松的融资一去不复返了。在监管全面封堵融资的高压之下，房企融资方式分化，高下立现。国内贷款门槛较高，银行多以优质房企为主要客户，小房企得到的支持较少，更多依靠非标融资。央企和国企融资优势是显而易见的，今年上半年，中海、华润、越秀的融资成本分别为4.28%、4.45%和4.76%，較2018年末均有下降。房企分化还体现在债务压力上，房企融资难已成定局，对房企而言，货币资金与债务（尤其是短期债务）之比较低，信用风险相对来讲会比较大。房企长期对于财务精细化管控程度，决定了其在穿越市场周期能力。为规避资金风险，一些企业选择减少拿地控制扩张规模或选择退出房地产行业;另一些企业则已备足粮草等待市场拿地窗口期。在这一轮房地产调控周期中，或许新一轮洗牌也随之开始了。