信任机制与垄断之忧

廖俊平

标题提到的这两个概念：信任和垄断，看上去是风马牛不相及的事。

在10月的本专栏文章中，笔者认为目前在中国推行MLS（Multiple Listingservice）的主要障礙是房地产经纪人和客户之间无法建立信任，经纪人和经纪人之间也缺乏信任和合作精神，并进而指出：中国的房地产经纪行业发展到今天，在建立相互信任和合作精神这方面始终没有大的改善。

现在我们把视野扩展一下，从二手经纪扩展到一手代理。

早在六七年前，开发商卖楼的模式就发生了重大变化，引入了“电商”的概念（说起来这个“电商”概念并不严谨，至少和其他行业所说的“电子商务”概念差别很大，但业内一直这么称呼），其实就是通过互联网平台组织买房者到售楼现场，成交后开发商向平台支付佣金——这和以前的开发商预先拿出营销费用做广告的经营模式不同。而这些平台基本上就是以前开发商铺广告的渠道，也就是所谓房地产门户网站（后来有些平面媒体也加入进来，但未能持续）。

这样的“电商”模式继续发展，形成了所谓“一二手联动”模式，就是平台把组织买房者的任务转包给了众多的二手中介公司，后者利用自己的终端优势把原本打算购买二手房的客户带来开发商这里看楼。

一开始，这样的“电商”模式和“一二手联动”模式是能够确保为开发商引流的平台和中介收到佣金的，因为采用的是预付方式——通常的形式是所谓“预交x元抵y元”的形式，买房者在看楼之前就先在平台这里交x元，等到签约买房时，这笔x元可以抵扣y元房款，而y是数倍于x的。当然这完全是营销策略，y和x之间的差价在开发商定价的时候已经考虑进去了，这样做的实质就是平台预收了一笔数额为x的佣金（如果最终未能买房，这笔钱是会如数退还的）。但后来监管部门明令禁止这样的定价收款方式，电商这条路就堵死了。虽然一二手联动模式还是继续在做，但佣金就不能预收了，于是中介的佣金就没那么有保障了——成交以后开发商何时支付中介应得的佣金（往往也是通过平台或者一二手联动的组织者）就要看开发商的心情了，开发商拖欠佣金几乎是行内的普遍现象——也就是说，在一手房销售环节同样存在信用缺失的问题。

但是现在一些中介公司合作平台的出现改变了这种现象：按照平台的规则，加入合作平台的中介公司不仅可以在平台上进行二手房源的合作，而且如果参与销售一手房的话，也必须是通过平台资源共享的方式，不能在平台以外参与一二手联动，这相当于合作平台在一定程度和范围内垄断了一二手联动资源，这就有了跟开发商叫板的底气：一是能找开发商要更高比例的佣金，二是能防止开发商欠佣——如果欠佣就不让买房者上你的门、不跟你签约。

这当然是防止了开发商欠佣，但另一方面，任何形式的垄断在充分竞争的市场里面都应该是不被允许的。上个月的专栏也说到了二手房交易平台正在发展中的垄断趋势，政府执法部门应该关注这些现象并及时依法采取措施。