纳税筹划对房地产开发企业财务管理的影响

岳小明

近年来社会各大行业的环境都发生了很大的变化，房地产行业作为国家经济建设的支柱性产业，在国家经济建设中的地位不断提升。我国自从实施市场经济体制以来，在房地产行业的发展中逐渐实行了宏观调控与政策扶持的方式，房地产市场不断地规范起来。在房地产企业的发展中，税收成本是最主要的财务支出形式，所以想要提升企业的经济效益，就必须要对税收政策进行认真细致的分析，纳税筹划对房地产开发企业财务管理的影响进行精准分析，使房地产企业能够更好地控制自身的经营成本，健康稳定持续地发展下去。

一、纳税统筹的定义及内容

税收在一个国家发展中具有非常重要的作用，是国民经济发展到一定阶段的必然产物，也是所有公民应该主动履行的基本义务。我国税收政策在多年的发展过程中进行了不断地调整，形成了较为完善的税收体系。纳税统筹，就是要对涉税的业务进行筹划，然后制定出完善的纳税方案，节约税务支出。纳税筹划的出发点是为了节约经济利益，也就是要实现筹划者经济效益的最大化。在纳税统筹当中主要包括的内容有合法避税、规避税收陷阱、合理节税、转嫁筹划、零风险实现等方面。

（一）合法避税

纳税人故意使用不违法的手段，利用税务法中的漏洞取得税收利益的筹划。这种行为不违法但也不合法。对于这种行为税务机关应该客观看待，不能全盘否认。国家在这方面要不断地完善法律内容，弥补法律空白与漏洞，避免这类情况的发生。

（二）规避税收陷阱

纳税人在生产经营过程中，要规避进入到法律规定的税收陷阱条款中去。例如，在增值税条例中，如果同一企业同时经营不同税务的货物或者劳务，那么就需要进行分别核算，如果没有进行分别核算，就要提高增值税税率。所以，企业必须要进行纳税统筹，避免陷入到国家政策的陷阱中。

（三）合理节税

在不违反法律的前提下，利用减税、免税等优惠政策等对调控政策进行倾斜，然后利用企业筹资、投资等生产经营活动进行规划布置，最终实现少缴纳税款的目的。这种纳税统筹形式已经得到了国家的认可，国家并采取了相应的扶持措施。

（四）转嫁筹划

生产经营过程中，销售者会对商品的价格进行调整，然后将纳税负担转嫁给他人。这种方式能够降低自身的税收负担，所以属于纳税筹划的范畴。

（五）涉税零风险

纳税人在生产经营过程中，能够清楚自身账目，保障项目申报流程无误且税款缴纳及时充足，没有出现任何的违法乱纪行为就被称之为涉税零风险。这种方式可以避免涉税风险，是很重要的纳税筹划内容。

二、纳税统筹对房地产开发企业财务管理的影响

（一）建房方式要科学

在建房时采取代建或者合建的方式能够扩大纳税统筹的空间。首先是代建方式。房地产开发商向客户收取代建费用，并代客户进行房地产开发。这样房地产开发企业所取得的收入属于劳务报酬，不需要缴纳土地增值税，这就可以降低很多的税务份额。需要强调的是在开发之前就要确定代建客户，采取定向开发的方式。其次是合建方式。合作双方分别提供土地和资金，共同建造房屋。房屋在建成之后要按照比例进行分房，自用则可以暂时免除征收土地增值税。而转让则需要按照规定增收土地增值税。在建房过程中，如果有入股合作行为的，则共同承担风险。

（二）科学制定借款利息的扣除方式

相关法律规定，根据项目转让利息支出，并提供了金融机构证明的借款，按实扣息，但是不能够高于商业银行同期的贷款利率。如果无法对房产项目借息和其他项目借息进行区分，且不能提供金融机构证明的，则要根据土地成本和开发成本两项之后的5%作为扣息的限额。因此，企业必须要科学地估计借息支出和土地成本和开发成本之和的5%孰大孰小，进而选择最为合理的利息扣除方式。

（三）分析好土地增值税的起征点和税收优惠

国家规定建筑普通标准住宅进行出售的，如果增值额没有超过项目扣除的20%，则可以免除土地增值税。但如果超过20%，就需要按照超额累进税率进行土地增值税的缴纳。因此，在房地产项目进行销售时，就需要对增值额的比例进行预测，同时还要考虑增值额增加收益与超过20%所增加的税收之间的关系，最后进行房产定价销售。

（四）合理筹划企业增值税

对房地产业务进行科学地拆分，将价外费用进行剥离。比如，在房地产项目的销售过程中，需要代收天然气、有线电视等费用。那么，在房地产销售时，要将代缴的项目与房地产销售进行剥离，以达到降税的目的。再如，在精装修的房屋征税计算时，要将装修的建材费用、安装费用等单独签订合同，与房地产销售分离出去，向对方收两次价款，进而降低应缴税务金额。

（五）纳税筹划的延迟

房地产企业在房屋施工时可以延期交工以推延纳税的时间，缓解企业资金紧张的问题。根据国家规定，房地产开发企业税款缴纳必须要在完工之后进行，如果工程没有完工，企业则需要按照计税毛利率的方式进行税款预缴。因此，企业可以根据法律规定中的完工条件进行选择性的拖延，从而达到合法推迟纳税的目的。

（六）将房产销售变更为房产投资

国家法律规定，通过不动产投资方式入股的，可以参与投资方的利润分配，与投资商共同承担投资的风险，所以可以将房产销售变更为房产投资，通过投资规划为房地产企业的纳税筹划取得更多的空间。

例如：房地产企业可以通过不动产投资的形式入股该公司，然后通过向购买方转让股权的形式进行房地产的销售。以某房地产公司为例，假设其2017年的销售收入为3亿，如果直接销售需要交纳土地增值税、城市维护税、教育费等。如果该企业与另外一家企业签订协议，该企业先以房产向另外一家企业进行投资，然后再以3亿元的价格向另外一家企业进行股权转让，那么就可以免除土地增值税和城市维护、教育费等附加费用的缴纳。

（七）在纳税筹划中兼顾成本收益的原则

房地产企业进行纳税统筹规划最主要的目的就是降低企业的成本，提升企业的整体经济利益。但这并不意味着要单独地控制某一环节的税务金额，因为税种之间是相互联系，互相依存的，某一税种税务金额的降低，很可能会导致其他税种应缴金额的增加。因此，企业在进行税务筹划时必须要做好成本收益的分析，然后再决定是否使用即将应用的筹划方式。从计税原理上来看，主要可以通过可扣除项目增加、产品售价降低、合并核算低增值率业务等几个方式进行。但在应用这些方式时要从企业最大的收益出发，对筹划方式进行综合地考虑，以免出现增加纳税成本的现象。

结束语

综上所述，经济的发展提升了人们的物质生活水平，也推进了房地产行业的迅猛发展，房地产行业作为当前国家经济建设的支柱性产业，为国家经济发展做出了巨大的贡献。房地产行业所涉及的工程均为大型的房屋建造工程，所以行业税收政策的成本费用也相对复杂，对于税收的核算也是很严格的，这就导致房地产行业具有很高的涉税风险，同时税收金额的过多也会增加房地产行业的经济成本，降低其整体的经济效益。税收筹划最根本的目的就是要降低纳税成本，所以房地产企业需要利用好税收筹划的方式，采取科学合理的税收筹划调节方式，控制住企业的税收成本。同时，房地产企业也要不断地强化财务人员对税收筹划的认识，制定出更加科学的税收筹划方案，促进房地产企业的健康长久发展。