谈房地产企业会计成本核算与管控

曾传明

（龙岩城市发展集团有限公司，福建 龙岩 364000）

一、房地产企业成本的核算与管控概述

（一）房地产企业成本主要内容

房地产项目的开发周期较长，涉及很多环节，成本构成项目有些跟其他行业成本一样，但是有些项目是该行业所特有的。从其经营实践分析，房地产开发项目成本主要包含产品开发成本与期间费用。按照房地产开发环节的不同阶段，成本项目主要包括土地相关成本、前期咨询设计费、建筑工程安装费、相关配套设施费等。而费用项目主要由三项费用组成，即管理费用、销售费用及财务费用。这些成本项费用目似乎彼此独立，但实际上它们是相互关联的。

（二）房地产企业成本的核算与管控相关特点

房地产行业具有前期投入资金量大、负债率高、开发周期与资金回收期长、经营较复杂、会计内容繁多等诸多特征，使得房地产企业的成本核算工作跟其他行业的企业存在比较明显的不同。因此，房地产企业成本核算具有以下特点：

1、成本核算的复杂性

鉴于房地产开发中囊括的成本费用项目类别较多，复杂性跟重复性并存，财务人员在核算成本时要详细分析不同的核算对象，如土地使用权转让费、工程设计方案费、各项工程费用以及融资利息等都是成本核算相关内容，由此可见，房地产企业的成本核算内容复杂性很明显。

2、成本核算的全周期性

房地产项目投入资金量很大，资金成本占比大，各项风险系数较高，因此，相关项目方案的制定非常关键。为了有效规避风险，财务人员要对项目相关成本在开发前进行初步预算估计，然后根据项目进行晨读对项目相关成本进行分类归集核算，及时对比项目预算，确保成本核算的精准性。项目竣工后，要核算项目发生的实际成本，并结转相关账目成本，完整完成个项目成本核算工作闭环。

3、成本核算的风险性

房地产项目开发投入资金成本很大，然而能够反映企业成本支出情况的项目核算工作，是企业维持可持续发展的重要依据，导致了房地产企业相关的成本核算具有较高的风险性。如若成本核算出现纰漏，会影响到企业的生产决策，因此，我们对成本核算工作进行前期、中期、后期的有效把控，如此，才能高效、有效降低企业相关经营风险。

总之，随着房地产市场专业化、多元化竞争的日益激烈，现存的房地产企业为了提高自身竞争力，抢占市场额度占比，必须高效开发建设，有效降低相关成本。除此之外，房地产企业对投入资本要求比较严格，各大房地产企业要想吸引更多的投资者，必须能够给他们带来巨大的投资收益率。因此，成本核算与管控是提高房地产企业投资回报率的最有效的手段，对于企业管理具有十分重要的现实意义。

二、房地产企业当前成本核算与管控存在的主要问题

随着房地产企业的发展与成熟，企业成本管理主要关涉到土地、前期费用、筹资成本、工程建设费、管理费用及其他费用支出等。房地产企业为了更好参与市场竞争，更需要考虑自身实际工作的需要，重视房地产企业的成本管理与控制，快速提升成本管理水平，才能达到企业的战略目标。房地产行业的日常成本管控工作中现存的主要问题具体表现为以下几个方面：

（一）成本管控意识不强

众多房地产企业在日常的财务工作中，成本管控意识较弱，未能全面进行成本分析与管理工作，以至于企业管理效果不太明显，某些进度上阻碍了企业自身的发展。尤其是企业高层对财务工作在思想上未能足够重视，他们往往看重业绩、看轻管理、缺乏沟通，以至于财务工作难以进行。甚至很多企业高层认为，财务工作只要看好钱，做好账就可以了。在这种情况下，财务人员对企业项目的定位无法真正了解，无权参与和审核公司的合同管理，以至财务人员未能精准核算成本，甚至背离了业务的方向，业财融合意识不强。

（二）成本管理制度不够健全

在房地产企业的成本管理过程中，成本管理控制制度不够完善，是导致企业的相关财务人员职业观念落后的原因，他们会在认识上对成本管控的范畴、办法和最终目标有所偏差，不太愿意配合其他部门进行企业整体的统一规划，这样就无法合理的节约成本，给企业整体的经营效益造成一定程度上的影响。

（三）成本管控方法不合理

实际工作中，诸多房地产企业只注重业绩发展，并没有意识到企业成本管控效率低下跟成本管理方法有一定关系，这也是问题所在。依旧采取传统核算与管理办法对项目建设成本进行管理，以至于工作效率低下，会对企业成本管理工作产生较大程度的影响，更有甚者会严重影响企业自身的经营效果。

（四）信息共享程度不高

互联网技术并没有在房地产开发企业中得到积极应用，成本管控信息没有整合到一起，管理水平低下。档案管理过程中，依旧是人工管理，方法较落后，因为施工阶段会有多方参与，一般会出现较多的成本信息，而此类的成本信息较大程度上影响着后期结算工作，若以纸质形式保存，会增加文档管理难度系数。

（五）财务人员能力水平参差不齐

不同的财务人员因为专业水平存在差异，某些企业的核算管理办法体制不够完整，理解能力各有不同，凭感觉归集成本，以至于科目设置混乱，严重偏离房地产行业成本设置相关原则，导致成本核算无法具有可比性。

（六）成本管理部门绩效考核力度不够

目前，房地产行业缺乏成本统筹管理职能部室，在公司成本控制要求下，各部室以本部室工作为主，为完成本部室工作职责，仅管控本部室的相关成本，缺少统筹管理意识。如此下去，相关成本控制会出现此起彼伏，有时候会得不偿失。

三、增强房地产企业成本核算管控的对策建议

考虑到房地产企业相关成本管控工作的具体情况，并联合工作中拍地、设计、建设、采购、营销等各环节留存的问题，如何有效提升房地产企业成本控制相关水平，是房地产企业当下财务工作中急需解决的问题。提升房地产企业成本核算与管控水平的策略具体包括：

（一）加强成本管控意识

房地产企业的各级管理者应该最大程度地施展管理职能，联系工作实际，改进企业各环节成本管控工作，加深成本管控思想，借鉴好的管理方法，提升成本管控意识，加大实施力度，使成本管控水平地到大幅度提升。与此同时，要制定一系列的有针对性的发展规划，更好地解决财务核算与管控相关问题，使得企业的经济利益达到最大化。

（二）建立健全成本管理制度

房地产企业要实时更新成本控制相关制度，针对留存问题制作相关改进方案，以达到节约财务成本的目的。房地产企业成本的控制工作从来都不是单个部门的工作，他需要所有部门分工合作，共同完成，最终实现企业发展的终极目标。项目办承担着相关费用支出这一重任，各项费用一目了然，能够协助财务部门短时高效地找到成本控制的最好办法，制定控制相关费用支出的最好方案，已达到节省成本的目的。

（三）改善成本管控方法

在房地产企业的财务管理工作中，及时高效的改进成本管理控制内容及办法，可以完善相关成本管控体系，做好成本的事前到事中再到事后的全过程控制。房地产企业的成本管理控制工作开展的程度，对企业的未来发展有着很直白的影响。由于房地产企业在日常运营过程中波及较多环节，相关管理部门需要全面思量种种影响因素，量身定制企业成本管控方案，并付诸行动，加以落实。所以，应该积极根据企业实际创新成本管控内容及要领，使得企业成本管控水平更上一个台阶。

（四）提高信息共享程度

在“互联网+”大数据环境下，房地产企业应加快搭建房地产成本大数据平台，对相关的物业管理数据信息、融资信息、营销数据、采购数据进行融合，并在此基础上进行更详细的划分，建立适合本企业发展的有效数据库，主要包括质量指标、清单综合单价、材料价格、单价指标、规划指标等。利用数据大平台可以共享相关数据信息，有效地完成数据的采集、提炼、应用及发布相关工作，提高开发效率。

（五）提高财务人员业务能力水平

财税专业知识更新特别快，近两年的会计政策、营改增税收政策的变更，相关税率的变更财务处理大不一样，提高了税收筹划难度。财务人员每年都需要进行会计继续教育，对国家相关财税政策进行学习。不限于此，房地产企业应根据行业特点，组织财务学习相关领域的财税知识及企业业务实际，培养财务人员的成本敏锐嗅觉，提高成本分析管控的意识，培养财业结合的高素质人才。特殊情况下，财务部门可以结合相关工作实际，对企业全体员工进行培训，营造一个全民参与成本控制的氛围，把成本管控真正落到实处。

（六）加大成本管理绩效考核力度

绩效考核对于房地产企业做好成本的管控工作是十分关键的，一个合理的绩效评价考核体系势必会调动企业职工工作的积极性。由于房地产企业经常性的是多个项目同时运转，或者同一项目分不同标段同时开工。企业可以将项目作为一个核算单位，配备相应的专业人员，各自负责项目的不同环节，这样可以公平公正地对某个核算单位进行考核，通过奖励鼓励机制来提升员工对于控制成本的积极性与参与度。

综上所述，通过前文对于房地产企业的成本核算与管控相关内容的分析，成本的核算与管控工作关乎房地产企业的经济效率与效益。只有对相关项目的成本加以合理核算和管控节制，才能真正提升房地产企业的各项经济成效，提高企业综合实力，促进企业健康可持续发展。