浅议优化配置提高土地容积率

刘鸿云

（临汾市建设用地事务中心，山西 临汾 041000）

引言

在现阶段我国城市化进程不断加快的社会发展趋势下，城市发展面临着更大的压力，尤其是伴随着城市人口的不断增多，在城市发展中如何解决居住问题至关重要。合理可行地增加建筑用地面积虽然在一定程度上发挥出了积极作用，但是在紧守耕地面积红线以及城市可用土地资源越来越少的背景下，该途径面临着较大的局限。基于此，在现有土地资源下，合理提高土地容积率也就成为比较关键的手段，未来相应规划建设单位应该严格按照法律法规以及当地规章制度的要求，优化土地资源配置，合理提高土地容积率，促使土地资源的应用价值更高。该方面研究具备较高实践意义。

一、土地容积率概述

土地容积率主要是指在规划土地区域内，房屋建筑总面积和土地总面积的比值。在土地容积率的具体应用中，往往涉及到了规划容积率和实际容积率两个类型，其中规划容积率是最常研究的目标。规划容积率主要就是指在相应土地区域内，允许相应业主规划建设的总建筑面积和土地面积的比值，成为区域开发建设的重要限定指标。

从土地容积率的概念上来看，其直接代表着相应土地资源的应用价值，和经济效益存在直接关联。当然，土地容积率并不是越低越高，也并非是越高越好，土地容积率对于最终土地利用经济效益的应用也并非是单纯线形关系，需要充分考虑到多方面影响机制。比如对于建设开发商而言，容积率直接关系到地价成本，虽然在一定程度上增加容积率确实能够提高建筑面积，进而可以在房屋销售后获取更高的回报。但是在土地容积率提高的背景下，住户往往在后续很难取得较为理想的舒适度，尤其是伴随着绿化面积的减少，更是可能引起住户的抵触和反感，进而也就不利于房产的销售，对于该区域房产价格也会形成明显影响。由此可见，过度提高容积率并非可以直接提升开发商经济效益。相反，在土地资源容积率较低的条件下，相应绿化率可以得到明显提升，住户的居住也相对更为舒服，相应房地产价格能够得到有效提升，进而同样也能够提升开发商经济效益；并且在不具备较高容积率的前提下，还可以节约建筑施工成本，对于开发商同样有利。

由此可见，在土地资源规划应用中，容积率过高设置或者过低设置都并不能够较高发挥积极作用，需要结合实际状况设置最为合理的容积率。但是从土地资源利用率提升以及当前城市发展中城市建筑用地面积不断减少的角度来看，在条件允许的前提下，适当合法地提高土地容积率是比较重要的发展方向，应该予以高度重视。

二、提高土地容积率的条件和要求

（一）提高土地容积率的条件

在土地容积率的提高处理中，除了一些特殊地区不允许更改和提高土地容积率外，我国绝大部分地区都允许在合理合法的范围内提高土地容积率。为了有效提高土地容积率，必然需要首先明确可以申请的基本条件。根据《容积率管理办法》的相关规定，在土地容积率提高申请中，必须要符合城乡规划发展需求，如果面临城乡规划修改带来的土地开发应用条件变化，或者是伴随一些公共设施、基础设施建设而导致土地开发应用条件发生变化，都可以申请土地容积率提高。此外，在法律法规允许的范围内，有其它可以提高土地容积率的需求，也可以按照相关程序申请。

在提高土地容积率中，往往还需要重点严格容积率指标的调整程序，确保土地容积率的改变能够按照城乡规划自然资源主管部门的审批要求执行，同时做好依法公开工作，能够在规定时间内接受社会监督。在所有程序执行无误后，再根据土地容积率的变更状况进行相关手续或者是费用的补缴。

（二）提高土地容积率的要求

在针对土地容积率予以提高的背景下，需要严格遵循国家以及行业相关规范要求，依据合法、合规、合理以及可行等基本原则，重点规避随意过度提高的问题出现。比如在土地容积率提高中，需要遵循规划设计条件，严格遵循审批程序，避免出现擅自更改土地容积率的现象，相应土地开发商需要首先明确土地使用的容积率要求，不断提升容积率管理的透明度，进而也就可以更好促使开发商在具体工作开展中遵循这一土地容积率进行开发利用。针对当前存在的提高土地容积率的暗箱操作行为，应该重点加大打击力度，未经审批就擅自提高土地容积率的项目应该予以严厉处理，加大处罚力度，结合建筑状况，如果存在违规建设现象，则需要予以及时拆除，绝不姑息。

由此可见，在土地容积率提高时，必须要确保其科学合法，按照《城乡规划法》等相关规定，分析土地容积率是否合理，有条件的前提下再提出提高土地容积率的申请，只有在申请审批通过后，才能够予以实践操作，避免擅自脱离法定程序进行土地容积率的改变。城乡规划主管部门同样也需要加大严格审查力度，依据容积率指标进行核查，校对实际建设项目的土地容积率。

三、优化配置提高土地容积率的措施

（一）综合分析多方面效益

在土地资源应用中，为了较好提升土地资源利用率，确保土地容积率能够得到最为理想的恰当提高，必然需要从多个效益入手进行综合分析，以求设置的土地容积率能够最为协调有序。比如在土地容积率的设置中，往往和经济效益、社会效益以及环境效益存在直接关联，这些效益都需要予以综合分析，以探讨其对于土地容积率的要求，最终寻求最为合理的土地容积率。比如从经济效益方面来看，为了提升土地资源的应用经济价值，必然需要考虑到建筑施工成本和销售利润的关系，进而才能够确定更为合理的建筑面积，以优化土地容积率；当然，在此基础上还需要充分考虑到环境效益，避免在建筑面积的过度增加下，对于周围自然环境产生严重破坏性影响，尤其是在当前环境保护要求越来越严格的前提下，更是需要避免过高设定土地容积率；社会效益的考虑则主要是明确当前各个城市发展对于建筑面积的需求，能够综合考虑到城市人口的增长趋势，进而通过适当提高容积率来增加建筑面积。如何在三者间寻求最佳平衡，设定最为合理的土地容积率，成为土地规划应用人员的重要难题，应该结合实际状况设定多个规划方案，最终参考专家以及相关民众意见，选择较为适宜的土地容积率。

（二）充分考虑技术要求

在土地容积率提高中，除了要重点遵循相关程序办事，往往还需要重点考虑到技术方面的要求，比如提高建筑密度以及提高建筑层数是比较常用的提高土地容积率的重要手段，也是在提高容积率中需要考虑到的重要技术要求。比如对于建筑层数的提高，并给可以随意增加建筑物高度，需要充分考虑到当地水文地质条件以及抗震性要求等，在这些基本条件限制下进行适当提升。由此可见，这些建筑工程规划建设技术条件也是提高土地容积率的重要限制因素，应该在充分分析的前提下予以申请。此外，如果建筑物房顶需要建设基站，同样也会对于建筑工程负荷产生影响，应该在以增加高度提升容积率的途径中进行充分考虑；如果建筑物所处区域内存在气象雷达塔或者发射塔，同样也应该在容积率变化中予以考虑，避免形成相互影响。

当然，一些先进施工技术手段的引入和应用同样也为土地容积率的科学提高提供了强有力的支持，各类绿色化施工技术的应用就能够有效弥补在土地容积率提高背景下出现的绿化水平不足问题，能够缓解该方面形成的舒适度欠缺问题。比如当前越来越盛行的绿色建筑的构建就可以在一定程度上降低对于土地容积率的限制程度，可以在未来房地产开发和建筑施工中予以高度重视，以此形成提高土地容积率的支持条件。

四、结束语

综上所述，在未来我国城市化进程发展速度不断加快的发展背景下，城市土地资源应用面临着更高的要求，为了较好提升土地资源利用率，满足人们居住方面的要求，适当提升土地容积率成为重要手段。在土地容积率的提高中，应该促使其严格按照规范程序进行审批，要求土地容积率的提高较为科学合理，能够在不产生其他不良影响的前提下，优化土地资源应用价值。