青岛房价高不高？

本刊记者 赵彭

从薪酬和发展潜力上看，青岛的薪酬排名还有待努力。而另一方面，曾经过快发展的房地产市场，给城市发展潜力也带来了一定的约束。

刚需族站在售楼处沙盘前时，都会有一个感受，青岛的房价高。但一些高端住宅保持了热卖、大卖的旺盛需求，也让不少人觉得房价似乎也并没有多么的高。比如，前不久刚刚开盘的银丰玖熙城，虽然均价61500元/平方米，依然开盘劲销30亿。而与此同时，也有刚需族在均价只有玖熙城一半左右的碧桂园云境的售楼处难以下定决心。

在青岛买套房需要多少钱？主流的说法是，能达到居住、配套功能完善，至少要有200万元左右的储备。同样200万元，在北上广深的相接近地段大约可以买下同样面积的1/3，而在像鹤岗这样的城市，则有可能买下同样面积的30套。那么，青岛的房价高不高？是不是处于一个合理的水平呢？

房价不能片面参照GDP

2010年到2019年，青岛的楼市在这十年经历了全国房地产开发的黄金期，也进入到发展的拐点。从全国主要城市的房价历史排名看，青岛市在2010年，曾经以15425元/平方米的居全国第5名，随后2011年以12774元/平方米的均价位居第10位，2012年位居第12位，2016-2017年，全国房价普涨的时候，青岛房价却反应不够迅速，这两年分别居全国第13位和全国第20位。2018年，青岛房价20351元/平方米，再度杀回全国排名前10位。2019年11月根据主流房地产研究的统计数据，全国321个城市中，青岛以房价21990元/平方米排名全国前15位。

2015年下半年全国快速上涨行情之后，青岛的房价曾在2016年-2018年之间达到了一个历史高点。相信，大部分人在回忆这段时间的时候，都曾有“望楼兴叹”的感觉。不少人，就是在这个阶段，发现自己收入的增长幅度远远追不上房价。

但是，不少业内人士则认为目前处于调控的青岛房价，在2019年年底已经见底。他们的依据是2018年青岛的城市GDP水平已经达到12561亿，在全国排第12名。房价在过去24个月中，则一直在全国第10-15位之间徘徊。作为一个宜居城市、一个立志成为国家中心城市的青岛，其城市向上发展的潜力是巨大的。因此，目前青岛的房价并不高，而且后市的机遇仍然比较大。

这两种感受都是真实的。“高”与“低”的概念本来就有相对性。青岛的房价到底是高还是低，那要看你选择的参照物是哪一个。参照物不同，得出的结果自然不同。单从个体的感受出发未必是正确的。

GDP反映的是一个城市的经济实力，GDP越高城市就越富裕、城市富裕钱就多、钱多自然房价就高，这也是过去一段时间，业内判断一个城市房价高低的一个基础依据。但是，GDP做为单一参照也并非具有绝对性。

“我们在做城市投资价值分析的时候，会建立一个筛选模型，包括城市宏观指标、规划、配套、市场、政策等方面的因素，进行综合评价。会反映一个城市未来的房地产市场规模、发展潜力，乃至价格上涨的动力。北上深作为一线城市，房价领先，与人均GDP、产业结合、城市战略地位、城市资源禀赋等多因素相关。像厦门、三亚GDP不如青岛，房价排名却比青岛高。则与其地理位置优越，能对周边区域形成较强的虹吸效应有关系。”克而瑞青岛机构首席分析师张则涛表示。

另外，国内“房地产企业的开发费用”在房地产开发的总费用支出中，流向地方财政的部分（土地成本+总税收）所占比例为49.42%。在房价中，房子土地和建筑成本占50%（其中土地成本占30%-35%），政府税费占20%，开发商占30%。这30%里有一部分含财务成本、营销成本、人力成本、前期成本。除掉这部分成本，房价中，开发商所占的利润只有8%-15%，在实际操盘中，能达到6%-8%的楼盘，就足以让开发商欢天喜地。而地方在房地产成本中的所得，会以土地成本、税收成本充实本地的GDP。由此可见，城市GDP与房价的关系，有关联、有传导，却不能完全地反映房价水平。

青岛房价2019年11月在全国城市排行榜上为第15位，前三季度排名11位-15位之间。房价与GDP排名全国第12位的差距并不大。据恒大研究院发布的2019中国城市发展潜力排名榜，青岛的城市发展潜力为第19名。综上可以得出，青岛的GDP、房价水平、城市发展潜力均处于全国前20名以内。

房价基本符合城市定位

“从房价收入比、家庭可支配收入、家庭资产负债等这几个维度来看有点高。但从城市GDP、商业活力、自然环境、二线城市房价对比等维度来看，并不是高的。”房天下新房青岛公司总经理纪礼刚表示。

2010年到2019年，青岛的楼市在这十年经历了全国房地产开发的黄金期，也进入到发展的拐点

智联招聘发布的2018年数据显示，青岛在全国37个主要城市的薪酬水平排行榜中排名第28位。而在2018年，青岛平均房价列全国第10名。青岛工资平均收入6591元，平均房价22126元/平方米。这其中的“温差”是比较大的。

工资收入占房价的比重越高，说明购房的压力越小。若占的比重越低，说明房价高了，或者工资收入低了。而青岛的平均收入与房价差距近三四倍。这个数据很能说明靠工资买房的压力。

经济学人智库发布《全球生活成本调查2018报告》显示，青岛的生活成本为全球第62名，位居中国城市第7位，仅次于香港、上海、深圳、大连、北京、台北。高生活成本，无形中加剧了人们对于高房价的体会。由此也可见，即便一个新组建家庭的月收入能够达到20000元，也要面对生活成本和抚育成本的问题。

2018年，山东省全体居民人均可支配收入为29205元，居全国第9位。青岛居民人均可支配收入为42019元，位居第4位的天津市为39506元。从可支配收入上看，青岛居民人均可支配收入可排在全国第4。同时，人均可支配收入不及青岛的天津，在2018年全国房价排行榜上，为第9位。2019年为第10位。从人均可支配收入上看，天津的房价水平要高于青岛。

据广发银行和西南财经大学中国金融调研与研究中心联合发布的《2018中国城市家庭财富健康报告》显示，中国家庭总资产中住房资产占比高达77.7%，远高于美国的34.6%；较高的房产比例吸收了家庭过多的流动性，也给中国家庭带来了足够的房价敏感度和资产配置风险。

商品房，作为一种商品，价格的高低主要是相对于购买力而言，国际常用的衡量购买力的指标是房价收入比，发达国家通常认为是3-4倍，即一个中等收入家庭，倾尽3-4年的全部收入，在只进不出，一分钱不消费的情况下，可以购置一套中档住房。

2019年7月，上海易居房地产研究院发布《2019年上半年全国50城房价收入比报告》，上半年50城房价收入比均值为13.6。深圳房价收入比最高为36.1，长沙房价收入比最低为6.4。上半年房价收入比排在前五位的城市分别是深圳、三亚、北京、上海和厦门，分别为36.1、30、24.9、24.6和22，说明这些城市的购房难度最大。有37个城市房价收入比超过了10，占比达74%。青岛的房价收入比为10.1，处于第35位，低于全国平均水平。可见从房价收入比上看，青岛的房价虽然未能达到发达国家3-4倍的水平，但处于全国平均线以下。

房价的压力总是相对于特定的人群、特定的时段。同样的房价，对于不同收入层的人来说，其感受是不一样的；同样的房价，在不同的时间与市场周期中，所表现出的特点也是不一样的。现在青岛的房价，基本符合城市地位。但是从薪酬和发展潜力上看，青岛的薪酬排名还有待努力。而另一方面，曾经过快发展的房地产市场，给城市发展潜力也带来了一定的约束。

从全国市场看，房价水平是具有动态和时态的，现在的高房价并不代表未来也是高房价。十年前觉得房价贵，可回看那时就属于比较低的水平，毕竟随着时间的推移，货币容纳弹性和收入增加都在对历史房价形成对冲。青岛房地产市场不能独立于全国市场发展，随着房地产市场的成熟，可预见，未来几年，青岛房地产市场住宅需求升级换代，刚需住宅、改善住宅、学区房、投资房和养老住宅等市场需求潜力依然巨大。