基于ArcGIS的大安市城镇土地级别和基准地价空间变化分析

高 晶

城镇基准地价是在城区范围内，对现状利用条件下不同土地级别或不同均质地域的土地，按照商服、住宅、工业等用途，分别评估出某一估价日期、某一土地开发水平在法定最高年期土地使用权的区域平均地价[1]。基准地价是国家宏观调控经济的重要途径，在规划土地市场交易、提高土地资源利用率、指导国土管理工作、优化土地空间配置等方面有重要作用[2]。按照吉林省国土资源厅的相关要求，结合各市县实际情况，有关部门对2015年城镇土地级别和基准地价进行了新一轮的调整与更新。

土地级别和基准地价的调整与更新涉及大量的图形数据和专题属性数据，定位和运算的精度要求非常高，在计算机技术高速发展的今天，借助地理信息系统（GIS）平台建立新型的行业服务计算机系统，在运算的速度、精度、更新成果的分析方面，具有重要的现实意义[3][4]。本文以大安市为研究区域，依托本轮基准地价更新成果，以ArcGIS为技术支撑，从空间维度和时间维度两方面进行对比分析[5]，在把握城市地价空间分布和变化规律的同时，为全省启动下一轮城镇基准地价的更新与调整服务。

一、区域概况

大安市位于吉林省西北部，地处松嫩平原腹地，位于东经123°08′45″～124°21′56″，北纬44°57′00″～45°45′51″[6]。东隔嫩江与黑龙江省毗邻，南与松原市接壤，西与洮南市、通榆县毗连，北靠洮儿河与镇赉县为邻。全市东西长95公里，南北宽90 公里，总面积为4879 平方公里[7]。大安市位于中蒙大通道，是长白高速公路、通让铁路和图乌公路的交汇点，铁路贯穿12 个乡（镇），有大小火车站12个，大安北站为国家二级编组站，长春—白城的快铁客运站也位于大安。随着国家大型基础设施建设，珲乌高速公路、快速铁路、G302一级公路、省道大通线、齐大线、舍开线，以及嫩通高速、大广高速及距离大安不到40公里松原机场的建设，使大安市成为吉林省唯一的具有公、铁、水、空四位一体立体交通网络的城市[8]。大安市居于月亮泡断陷构造区松嫩低平原南部，地势平坦。全市地形分三个地貌区，中西部为洮儿河低平地区，东北部为嫩江台地低湿地区，南部为坨甸相间分布区。其自然资源充足，境内“一江两河”（嫩江、洮儿河、霍林河）环绕，年均过境水量207.74 亿立方米，水域面积109.5万亩，占总面积的14.96%，在吉林省处于第二位，其中可养鱼水面占42.6%，有大型水库1座，中型水库2 座，最大的月亮泡水库可蓄水10亿立方米，地下水储量3.19亿立方米/年，在东北四省区占第二位[9]。生物资源丰富，大安市是吉林省著名的淡水鱼产地，产量占吉林省总产量的13%。大安市境内有新石器时代遗址、殷商汉书遗址、辽金半山遗址、清朝公主陵等古文化遗存104处。大安市著名景点有嫩江湾国家湿地公园等，为城区营造了良好的自然景观环境及生态环境。

二、数据来源与分析方法

本文在研究过程中用到的数据是以大安市2010 年的土地级别矢量数据和基准地价表以及2016年大安市基准地价数据库为基础，分析土地级别和基准地价的空间时间变化。

大安市2010 年基准地价更新工作中，土地级别矢量数据等采用的坐标系为自由坐标系，2015年根据吉林省国土省厅文件，新一轮的基准地价更新工作采用的坐标系统一为1980西安坐标系，中央子午线为126度的标准国家统一坐标系统。因此如果将两者进行落位比对，必须利用平面四参数转换模型，对2010 年矢量数据进行坐标转换，其模型公式为：

根据模型工具可得到级别变化的区域，如土地级别从二级升到一级表示该地块2015 年较2010 年土地级别提高一级。计算基准地价变化的区域，将变化幅度值分成若干区段显示地价，因为两轮基准地价的容积率不同，所以将商服、住宅不同用途的两轮基准地价分别转换成楼面地价行比较。如图例31～50，表示此区间2015年较2010年价格增长幅度在31%～50%之间。

三、空间变化分析

利用ArcGIS 分析工具，得出大安市2010～2015年时间段土地级别空间变化图（见图1）。

图1 大安市土地级别空间变化

通过对大安市土地级别空间变化对比得知，2010～2015 年大安市四个级别的土地面积分别从75.52公顷扩大到105.9公顷，150.16公顷扩大到242.63 公顷，282.26 公顷扩大到463.51 公顷，1497.31公顷扩大到4225.92公顷，其增长幅度如图2所示。

图2 2010-2015年大安市土地级别面积增长

从图2 可见，Ⅰ级地面积增长幅度最小，为40%。增加的主要区域为向南从永宁路延伸到了锦华路路段，主要分布在商服步行街、小商品批发市场、世纪广场等大型综合性商场周边，这部分区域属于大安市新兴商服中心，也是市级商服中心；Ⅱ级、Ⅲ级地面积增长幅度相当，分别为62%和64%。从《2015-2020 年大安市产业地产规划和招商引资策略》中能看出大安市发展重点正在逐渐北移，随着棚户区的改建，城市主干道、干道的修建、周边配套设施的逐步完善、重点初中、高中的逐步发展，Ⅱ级、Ⅲ级地均向北有一定的延展；Ⅳ级地面积增长幅度最大，为182%。Ⅳ级地新增加的定级区域为规划的未来开发区建设区域以及中心城区向周围扩展区域，包括玉龙湖、南湖等湿地系统建设区域，大通公路、滨江大道两侧区域等。由此看出，大安市土地级别的分布是以Ⅰ级地为单中心，呈现圈层式结构状态，向四周逐渐扩散，在全市范围内呈现出递减变化趋势，具有一定的连续性[10]。

四、基准地价空间变化分析

利用ArcGIS 分析工具，得出大安市2010～2015 年时间段基准地价空间变化图（见图3、图4、图5）。

图3 大安市商服用途基准地价空间对比

图4 大安市住宅用途基准地价空间对比

图5 大安市工业用途基准地价空间对比

由图3、图4、图5 可见，2015 年与2010 年相比，大安市各个用途的基准地价水平上升幅度较大，其中商服和住宅用途的基准地价总体呈现中心向外围增长幅度逐渐增加的趋势，增加变化的区域基本相同。

首先，商服、主宅基准地价变化增加的区域大致分为4类，第1类包含3个区域，分别为2015年较2010年土地级别（Ⅰ级、Ⅱ级、Ⅲ级）不变的区域；第2 类包含1 个区域，为2015 年较2010 年Ⅳ级级别不变的区域；第3类包含2个区域，分别是2015 年较2010 年土地级别上升1 级的区域（Ⅱ级升Ⅰ级、Ⅲ级升Ⅱ级）；第4 类为2015 年较2010年Ⅳ级升Ⅲ级的区域，这4类基准地价增长幅度依次增高。

其次，在Ⅰ～Ⅲ级地内，商服、住宅基准地价上涨幅度与级别呈负相关性，级别越高上涨幅度越小，级别越低上涨幅度越大。以住宅为例，2015 年较2010 年在Ⅰ～Ⅲ级地内，地价上涨幅度分别为24%、21%和20%。末级地地价上涨幅度最大，末级住宅用地地价上涨幅度为34%。这是因为Ⅰ级、Ⅱ级、Ⅲ级地之间，土地级别越高，所在区域基础设施、交通条件、公用设施等配套越完善，区域发展越成熟，因此地价增长幅度越低，末级地即Ⅳ级地上涨幅度最大，这是因为随着大安市的不断扩展，中心城区的扩大，政府工作重心的逐渐北移，城乡结合部作为下一步城市规划发展的重点区域，伴随着玉龙湖等湿地生态公园旅游开发区的创建，以及周边交通网络的逐步形成，基础设施的不断完善，重点中学等配套设施的进一步提高，高档小区的不断涌现，商服、住宅用地的基准地价增幅最快也在情理之中。

再次，工业基准地价增加变化的区域分为4类，第1 类包含2 个区域，分别为2015 年较2010年土地级别（Ⅰ级、Ⅱ级）不变的区域；第2 类包含2个区域，为2015年较2010年（Ⅲ级、Ⅳ级）级别不变的区域；第3类包含2个区域，分别是2015年较2010年土地级别上升1级的区域（Ⅱ级升Ⅰ级、Ⅲ级升Ⅱ级）；第4 类为2015 年较2010 年Ⅳ级升Ⅲ级的区域，这4类基准地价增长幅度依次增高。

最后，工业用地Ⅰ级、Ⅱ级基准地价增长幅度不高，Ⅲ级、Ⅳ级基准地价有大幅度的增长，尤其Ⅳ级增长幅度为70%。随着大安市经济的稳定增长，土地资源的稀缺问题也愈加严重，大安市政府通过调整用地结构，改进并完善供地方式，运用先进的工业园区管理模式等手段，在一定程度上解决了工业用地资源紧缺，加强了对土地资源的集约利用。大安市集中工业园区、大安工业新区的创建与发展，使本轮工业用地Ⅲ级、Ⅳ级基准地价有了突飞猛进的增长。

以ArcGIS 地理信息系统软件为技术支撑，对大安市2010～2015 年土地级别和基准地价时间空间进行分析。研究发现，经过五年的时间，大安市各级别的土地面积均有较大幅度的增长。空间上，其土地级别的分布是以Ⅰ级地为单中心，呈现圈层式结构状态，向四周逐渐扩散，具有一定的连续性。基准地价呈明显上涨趋势，工业用地基准地价和商服、住宅用地基准地价的变化规律稍有不同，工业用地基准地价在Ⅰ、Ⅱ级地之间呈负相关，在Ⅲ、Ⅳ级地之间呈正相关，大安市政府通过调整用地机构，改进并完善供地方式，运用先进的工业园区管理模式等手段，使得工业园区得到了极大的发展，大安市整体的经济生产总值也获得了显著的提高。