基于区块链技术的“智能化公众物业”运营模式探索

邹琼

（武汉城市职业学院建筑工程学院）

1 引言

业主与传统物业企业之间是雇佣与被雇佣的关系，存在着一些不可调和的利益冲突，包括业主认为物业管理服务不到位、物业管理费收费难、公共空间收益分配等矛盾。通过将传统物业改造为“智能化公共物业”的方式，业主通过缴费、参与具体事务等方式全方位参与小区物业管理，让业主真正成为物业管理的主人，形成业主与物业共同承担风险与收益的格局，是从根本上化解现存矛盾的有效途径。

区块链技术具有去中心化、不可篡改、价值传递等特点，目前已成功应用于支付、投票、溯源、政务等领域，其他领域的应用研究正在广泛开展。基于区块链平台的通证、智能合约为实现“智能化公共物业”运营模式[3]提供必要的技术手段，确保业主缴费、完成工作任务等为物业管理所做的贡献能够及时、公正、公开地获取相应报酬，形成业主积极参与物业管理的正反馈循环。

2 业主与物业矛盾的内在原因

理论上，业主雇佣物业企业，通过支付物业管理费换取优质的物业管理服务。实际上业主与物业企业之间矛盾冲突频发，甚至诉诸法律的情形时有发生。

2.1 物业企业的逐利本质

与其他所有企业一样，物业企业的本质是逐利的，只有持续获取经营收益才能支付员工工资、维护各种设施设备运行，确保物业企业的生存和发展。物业企业的逐利本质决定了其行为方式，例如想方设法提高物业费、获取公共空间经营收益、尽量压缩各种开支（服务水平随之降低）等。

2.2 业主对物业管理不够了解

物业管理是根据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备、绿化、卫生、治安、环境等管理项目进行维护、修缮和整治。业主不了解物业管理的实质和内涵，认为缴纳物业管理费后应享受物业企业全方位的服务，对于超出物业管理委托合同的管理服务期望值过高，从而对物业管理不满。

2.3 物业管理透明度偏低

物业企业应定期公布物业收支情况，但与完全公开透明还有较大距离。主要是两点原因：首先，物业企业提高物业费难度较大，从公共空间广告、停车等途径获取经营收益是盈利的有效途径，物业企业存在隐瞒公共空间经营收益的动机；其次，业主对物业管理参与度低，不了解物业管理运营模式，无法全面深入掌握物业管理实际情况。

3 实现“智能化公共物业”的困难

“智能化公共物业”运营模式中，业主通过类似于“众筹”模式的缴费方式维护、控制物业的运营并获取收益，通过类似于“众包”模式的共同承担任务的方式参与物业管理事务并获得报酬，理论上是化解业主与物业企业矛盾、提高住宅小区治理能力的有效途径，但要真正实现起来存在一些难以克服的困难。

3.1 缺乏高度可信的收益分配途径

无论对于“众筹”还是“众包”模式，参与投资或事务的个人最关心的问题是，付出了金钱或者劳动之后，能否及时、稳定地获得约定的收益或报酬。游戏众筹、IT众包、快递众包等平台曾经被普遍看好，但由于缺乏高度可信的收益分配途径、供给和需求难以匹配等现实原因，在经历了初期的高速发展之后，目前正处于快速下滑阶段。

3.2 缺乏高度可靠的运营管理手段

“智能化公共物业”运营模式中业主需要经常通过投票等方式共同参与物业管理事务的决策，高度依赖信息化、网络化管理系统，而传统的信息化、网络化管理系统是中心化的，存在数据被系统管理员、黑客篡改、破坏的风险，这些风险一旦变为现实， “智能化公共物业”运营模式的信任基础、运行基础将不复存在。

4 基于区块链平台的通证与智能合约技术

区块链技术是利用块链式数据结构来验证与存储数据、利用分布式节点共识算法来生成和更新数据、利用密码学的方式保证数据传输和访问的安全、利用由自动化脚本代码组成的智能合约来编程和操作数据的一种全新的分布式基础架构与计算方式。区块链技术为通证、智能合约提供了去中心化、不可篡改特性，充分释放了通证、智能合约技术的潜力。

4.1 通证

通证是一种权益证明，现实世界的各种权益证明（股权、债券、积分、票据等）都可以通证化，放到数字世界里去流通。通证的三大要素：

1）数字权益证明

通证必须是以数字形式存在的权益凭证，它代表的是一种固有和内在的价值。

2）加密

通证的真实性、防篡改性、保护隐私等能力，由密码学予以保障。

3）可流通

通证必须能够在一个网络中流动，从而随时随地可以验证。

4.2 智能合约

智能合约是一种特殊协议，包含了有关交易的所有信息，满足要求后自动执行。智能合约程序不只是自动执行的计算机程序，它本身就是一个系统参与者，对接收到的信息进行回应，可以接收和储存价值，也可以向外发送信息和价值。

5 基于区块链的“智能化公共物业”运营模式

基于区块链技术的“智能化公共物业”运营模式中，通证与智能合约技术的应用，确保业主对物业管理的缴费、参与事务能够按事先约定自动、可靠地获取收益或报酬，形成激励业主充分参与物业管理的正反馈循环，从根本上化解了业主与物业之间的矛盾。

5.1 运行机制

5.1.1 准备阶段

在“智能化公共物业”的准备阶段，政府房管部门根据《合同法》、《物权法》、《物业管理条例》等法律法规的相关规定，组织软件公司开发住宅小区物业管理智能合约基本版（类似于《物业管理服务合同》）；街道办（居委会）通知业主通过房管部门备案的身份认证加入区块链管理系统，组织召开网上业主大会，投票决定本小区需要添加到智能合约中的特殊协议。

5.1.2 运行阶段

在“智能化公共物业”的运行阶段，业主通过两种方式参与物业管理：

①业主缴纳物业管理费（存入公共资金账户），换取区块链平台发行的通证。智能合约每周期（月/季度/年度）按预先约定根据业主当前持有通证所占比例分配收益（从广告等公共空间收入中获取），同时扣除一定量的通证作为物业管理支出，当业主通证数量为零，智能合约通过物联网自动取消业主的门禁等权限。

②物业管理区块链平台可发布物业管理事务众包招标信息，业主可参与投标，中标者完成规定任务后，智能合约以通证形式自动发放劳务报酬。

其中，公共资金账户中的资金，经过业主投票同意，可用于设施与设备维护、外聘人力支出等。业主持有的通证可通过区块链平台交易，用于换取其他业主的服务、物品甚至货币。

5.2 主要优点

①通过实现业主与物业管理一体的“智能化公共物业”，从根本上化解了业主与物业之间的矛盾，实现了真正的业主自治，降低了物业管理的资金成本。

②与在其他领域的应用相比，众筹、众包与住宅小区物业管理的存在天然的结合点，通过业主正常缴纳物业管理费的方式实现了众筹，不用付出额外投资即可获取收益；通过业主参与物业管理事务的方式实现了众包，业主就近利用空闲时间为自己的小区服务，为小区做贡献的同时还可以获取报酬。

③通过对基于区块链平台的通证与智能合约技术，确保缴费及参与物业管理事务的业主能够及时、可靠地获取应得的收益、报酬，激励业主积极缴纳物业管理费、参与物业管理事务，形成积极投入、获得利益的正反馈循环。

6 结语

“智能化公共物业”是众筹、众包模式在物业管理中的运用，理论上能够从根本上解决目前物业管理中的一系列痛点。基于区块链平台的通证与智能合约技术，为实现“智能化公共物业”提供了技术保障。“智能化公共物业”与区块链技术的结合，为物业管理开拓了一条新的道路，但要想在实际场景中应用，仍需进一步研究探索智能合约的法律地位、业主身份的去中心化认证、通证的通用化等问题。