浅析产城融合视角下产业园区的规划调整思路
——以三明城市物流园为例

黄定荣

（三明市城乡规划设计研究院，福建 三明 365000）

产城融合，也就是城市与产业融合发展，以城市为基础为产业发展提供充足条件，借助产业加快城市建设，并伴随着产业转型升级，实现城市功能的进一步改进完善[1]，“以产促城，以城兴产”。产城融合是在新常态下针对产城分离提出的一种发展思路，主要体现在功能融合、要素融合、空间融合[2]。如果没有产业的支撑，城市再漂亮，也只是空城；如果没有城市作依托，产业再靓丽高端，也只会空心。产城融合是促进产业园健康发展的有效路径，它体现在制造业与服务业融合、居住与就业融合、生产与生活融合、产值与环境融合等方面[3]。产城融合的问题不是产业园区生来就有的，是城市和园区发展到一定阶段产生诸多问题后慢慢显现出来的，以三明城市物流园为例，在园区发展了多年以后，遇到了一些问题，迫切需要对原有的控规就行调整以更好的指导后续开发建设，由于其区位条件的特殊性，园区进行产城融合的建设具有重要意义。因此，为了城市和园区的长远发展，提出更加合理的规划思路，需要对产城融合的内涵具有一定的理解。

1 三明城市物流园的概况

1.1 园区概况

三明城市物流园位于三明市梅列区翁墩后山，东傍高速公路三明北连接线，西依泉三高速公路岭头二隧道，南邻鹰厦铁路三明东站，北接陈大镇区，陈翁路横贯园区，交通和区位优势突出。总规划面积2.48 平方公里，建设用地2.32 平方公里，是市、区两级政府共建的省级重点项目，也是陈大综合改革试点镇（三明中心城区陈大组团）的独立组成部分。预计园区建成后预计销售收入可达100 亿元以上，成为三明市百亿园区之一，成为三明市区建设中的重要经济组团和亮点。

1.2 原规划概况

原控制性详细规划于2007年开始编制，至2008年编制完成，定位是依托公路、铁路、水运等交通地理优势，发挥现有良好货物运输基础，发展城市物流配送和仓储，拓展完善物流其它业务，成为三明市物流业发展的重要基地；以物流园区为主要功能，集城市配送中心、商贸、保税区、流通加工和少量居住为一体的城市综合片区。用地布局上以物流仓储、工业、商业和居住用地为主。

图1 原三明城市物流园土地利用规划图

1.3 发展现状

园区自2008年启动开发建设至今，已完成投资12.7 亿元，收储土地约3200亩，完成开发“三通一平”土地约1700 亩。目前，已完成签约68 家，其中建成投产企业36 家、在建项目3 家、完成土地摘牌但未开工建设的19 家、已签约未土地摘牌项目10 家。

在经济新常态下，全国正面临产业结构整体转型，会造成一些园区的萧条，三明城市物流园也不例外，园区中东部多年前已开发建设完毕，近年来发展缓慢，大量土地处于闲置状态，园区商业和工业用地供过于求，另一方面，三明主城区用地空间已趋于饱和，城市急需新的增长空间。在园区用地供需和城市空间扩展双重矛盾下，三明市城市物流园迫切需要加快产城融合的步伐。

1.4 现今存在的问题

1.4.1 功能定位不匹配

随着园区开发建设的不断深入，新的经济形势下，三明市区北扩、陈大镇如何积极融入市主城区都对园区提出了更高的要求，原来的功能定位与现今园区所需承担的职能不匹配。

1.4.2 生产功能与生活功能分离。

园区职工主要居住于三明主城区和陈大镇区，城与产分离，职与住分割，职工白天在园区工作，晚上又要回到三明主城区和陈大镇区，园区一半时间冷冷清清，加之道路交通不畅，只有一条道路连接三明主城区和陈大镇区，使园区欠缺城市生活元素，由此造成产城分裂的问题。

1.4.3 配套设施不完善

园区现状主要以生产功能为主，生活功能相对滞后，教育、医疗、文体等生活性配套设施主要依托于三明主城区和陈大镇区，同时园区与三明主城区和陈大镇区之间交通联系的局限性，同样阻碍了园区与周边区域的融合发展。

2 规划调整的必要性

2.1 新常态下经济转型升级需求

中国经济发展步入新常态，具有四个突出的转变，一是经济增速由高速增长转向中高速增长，二是经济发展方式由规模速度型粗放增长转向质量效率型集约增长，三是经济结构由扩能增量转向挖掘存量、做优增量并重的转变，四是经济发展动力由传统产业转向创新型产业。三明市面对经济新常态，要继续保持经济发展良好态势，必须主动适应经济发展新常态，优化产业结构，促进供给侧改革，实现经济转型升级。

2.2 新型城镇化发展需求

新型城镇化是解决城市与农村分离，促进城市发展的重要途径，是实施区域城乡统筹发展的有力支撑，是进一步扩大内需和推动产业转型升级的有效抓手。要实施好有序推进碧溪流域人口转移市民化、优化城镇化布局和形态、提高城市可持续发展能力、推动城乡发展一体化四大战略任务，三明城市物流园作为人口转移的目的地，需要从单一的产业园区转变为城市新区，以满足新型城镇化发展的需求。

2.3 城市新区价值体现

随着城市空间不断向南北两翼拓展，三明城市物流园是三明市未来空间北拓的重要区域，其定位也逐渐由边缘区向中心区转换，中心区内不宜再承担生产职能，因此，规划区用地性质应符合城市新区的价值体现，应以居住和商业用地为主。

2.4 开发主体转变的客观诉求

梅列区政府获得规划区一级土地开发权，为了寻找拓展空间，做大、做强梅列区，更好的提升土地价值，增强土地开发的适用性，并以此为契机，通过打造可持续发展的创新型、生态型、幸福型北部城市新区，推动梅列区经济的快速发展，急需对原规划进行调整。

3 实现产城融合的规划思路

3.1 确定合理的定位

通过功能、业态、供需三大转型，力争成为三明空间拓展和经济发展的新极点，以宜居宜业为核心，以依山望溪、登高望远为主旋律，将园区定位为三明北部宜居宜业特色新区。努力将园区打造成为三明市“转型驱动先行区，新兴业态引领区，生态宜居示范区”。

3.2 生产和生活功能融合

生产和生活功能融合就是要避免原来单一产业园区的“孤岛”境地，规划新增居住、商业、教育、医疗、文体等城市生活功能，以解决务工人员的居住生活和子女就学教育问题。随着城市新区的不断发展，单一的城市功能会产生一种集聚的效益，在效益形成后会逐渐扩大，就需要进行相关配套设施的代入，平衡城市新区的发展[4]。

图2 规划调整后三明城市物流园土地利用规划图

3.3 完善配套设施建设

道路设施是园区与三明主城区和陈大镇区联系的纽带，针对园区的山地特征以及带状用地形态，适合使用鱼骨式的开发模式，通过完善陈翁路的建设，使其成为园区主干道，带动园区的发展，同时也提高了园区与南北两侧三明主城区和陈大镇区的通达性。且陈翁路是在原有部分道路的基础上进行建设，建设投资小、周期短，对于园区开发建设来讲，有立竿见影的效果。

除了道路设施外，为创造更加强烈的社区感，从而吸引投资者来园区投资，规划还配置了街道、社区级公共服务设施，包括集中的文化活动中心、社区服务中心、餐饮店、超市、公园、广场、公交车站、停车场和菜市场等设施。

3.4 新型业态置入

单纯以房地产来开发，实施难度较大，为加快产城融合，创造和置入新型业态，以打造2.5 产业为主，开发形式可由传统的统规统建转变为更加高效更加自由的统规自建，以更低的投入换取相同的服务，才能具有吸引力。同时根据已开发区域产业特点，商业业态上考虑引进二手车交易市场、（搬迁）汽车城、公路港等项目，以盘活部分用地闲置的现象，并为其衍生和发展预留空间。

图3 业态模式发展分析图

4 结语

《三明市城市物流园控制性详细规划（调整）》于2017年编制完成，已实施2年多。目前包括恒大地产、二手车交易中心等企业相继入驻建设，从实施情况看，为实现产城融合所提出的规划思路总体上是合理的。

产城融合是在很多产业园区出现了空心化、配套设施不足、土地闲置等问题之后提出来的，随着城市规模的不断扩张，部分产业园区对城市的发展造成了阻碍，特别是区位优势明显，而产业又比较传统的，导致产城融合在客观上实现难度较大，对城市空间的拓展和园区自身的转型升级带来困难。因此，对于产城融合，应做到先规划后建设，为城市和园区的长远发展做综合考虑。