物业行业企业全面预算管理探究

张红瑄

摘 要 物业服务管理属于第三产业，也是我国新兴的服务产业。近年来物业服务行业伴随着房地产事业的蓬勃发展有了飞速的发展，也给行业内带来了激烈的竞争。物业服务因其特有的技术水平低、人力成本高等特點而导致成本偏高，物业费上涨又存在一定的困难，造成企业利润偏低。通过全面预算管理降低成本成为物业公司在激烈的竞争中提升竞争力的有效手段。物业公司通过预算的编制、执行、调整和考核奖惩等多个重要环节对企业内部构成的各种财务及非财务资源进行分配、考核和控制，逐步形成适合物业企业的一种综合管理机制，该机制包括管理控制、激励、评价等功能，以更利于组织和协调企业日常生产经营活动，确保在资源利用率最高，成本较低的情况下，经营目标的顺利实现。本文着重于物业企业应用全面预算管理的必要性进行阐述，对物业行业企业全面预算管理存在的问题进行分析，并提出了针对性的建议，具体包括：提高管理层的认识水平;采取弹性预算与固定预算相结合的编制方法;建立考核机构，制定激励机制;提升服务能力和风险控制能力;积极引进先进的现代化软件管理系统。

关键词 全面预算管理 物业服务企业 必要性 措施

全面预算管理，是一种会计上的管理方法，它旨在通过科学的管理方法合理的分配企业所拥有的资源，企业的资源一般包括企业自身发展的优势，国家政府制定的有利政策，外部环境市场资源等。全面预算管理要求公司始终不能忘记战略发展的总方向，以总方向为大前提来细化工作，做到数量化和可执行。

一、物业公司实行全面预算管理的必要性分析

物业管理作为一个劳动密集和技术劳务型的服务性行业，其技术含金量少，物业行业进出壁垒低，因此潜在竞争客户也就多。而近年来技术进步，大数据时代带来的信息，机器人工智能时代，互联网时代技术的革新，很多物业企业抓住时代转型的机遇，也纷纷对自己的企业进行升级业务、创新模式，出现了越来越多物业企业在转型中选择使用全面预算管理的现象。

（一）物业公司的经营特征

物业管理企业是新兴的服务行业，属于第三产业。物业企业的主要服务内容是维修维护服务、绿化服务、消防安全服务、停车管理服务、特殊要求服务等。这些服务内容都是通过与业主方签订物业管理服务合同来进行法律保证的。业主会按照合同约定好的价格按年或者按季度或者按月向物业公司支付物业费。绝大部分物业企业都能做到以上的服务，因为这些服务简单，技术含金量低，物业这个行业的进出壁垒又小，因此某一个体的物业企业从长远看来，竞争优势都不大，同行业的企业数量又大，因此随时都有被取代的可能，为了寻求更长远的发展，物业公司必须进行改变。

目前物业市场各公司之间的服务差异小，因此谁能笑到最后主要看谁的成本控制的低，收入相同的情况下，只有控制好成本，才有赢得利润的空间。物业服务型企业的特点有三个方面，一是它属于劳动密集型企业，人力成本占其总成本的大部分;二是要保证充足的现金流，针对不同客户，不同服务内容，确定不同的收费方式，确保公司现金流充足;三是预算收入要得到保证，即需要物业费，服务费的及时收取。全面预算管理的最大好处是可以节约成本，这应该是吸引物业企业选择它的最大原因。全面预算正是运用科学手段管理企业以降低企业成本的有效方法，全面预算管理可以促使企业将战略目标合理分解至可理解可执行的小部分，细化流程，以满足物业企业的需求。全面预算管理的基本要求可以概括为三个“全”，企业全员参与、业务范围全面覆盖、管理流程全程跟踪。他是一个系统的管理方法，为企业战略目标的实现提供有力的保证。

（二）物业公司全面预算管理的必要性

全面预算管理是企业内部控制的一种主要方法，而物业行业需要实现降低成本的需求，全面预算管理又具有这样的优势特点，因此这也就是物业企业实施全面预算管理的必要性了。针对当前业主不满物业管理水平和服务质量，物业企业需要改善内部管理流程、优化服务方法，建立一套全面的预算管理体系，制定清晰的预算管理流程和预算目标，促使物业企业各项口碑不断提高是很有必要的。针对当前物业企业成本高涨和收费价位难以提升，为保证提高企业的盈利能力需要实施全面预算管理，加强成本管控，有效保证企业的盈利空间。针对物业管理与房地产行业发展严重不匹配，急需促进物业企业全方位发展，从管理规模上、服务质量上和综合效益上全面发展，打造信息化、法制化的物业企业管理和独特的品牌效应。由此可以看出为改善行业发展现状，必须要推行全面预算管理体系。

二、物业公司全面预算管理存在的问题

目前，许多物业公司由于企业发展的需要，已经基本采用了全面预算管理的预算管理办法，但在具体管理操作上，仍存在着许多问题，比如管理者认识问题，预算执行问题，预算缺乏有效监督等，这也让全面预算管理没有充分发挥出相应的作用。

（一）管理者对全面预算管理认识不到位，缺少实质操作

物业企业规模绝大部分是中小企业，其管理者通常仅仅专注于自己负责的小部分区域，缺少对全面预算管理的“全面”认识把握，只关心将预算做出来即可层面，实行不实行，有没有合理性的问题一概不考虑。没有真正理解全面预算管理机制，做出来的预算没有结合企业具体经营行为，没有全局把握预算的概念，预算只存在形式，没有实质操作。甚至有一些企业的管理者，还会把全面预算和会计核算混为一谈，认为做预算就是会计核算的工作，不需要各业务部门的参与，这跟全面预算管理的全员参与大相径庭，最终失败。

（二）全面预算管理的执行力度不够，管控程度不足

管控和执行是最终实现全面预算管理目标的关键所在。预算执行不力是目前物业行业实行全面预算管理存在的问题，主要原因存在两种情况，一是企业的预算让员工无法执行，主要是因为预算脱离了业务部门而由财务部门独立编制，缺少与业务部门合作沟通导致业务部门无法配合，没有统筹业务部门的实际操作环节，导致业务部门对此预算很难理解，再与往常的经验预算的对比之间存在的差异很难接受，会抵触，更加不愿意配合执行;二是预算松弛，即使完不成预算也不会追究到业务部门，没有细分预算责任，缺乏统筹规划与指导，企业对自己的预算任务认识不到位，业务部门目前付出的行动与全面管理所要求的管理过程全参与的基本要求相差太远。

（三）机构设置不合理，造成预算编制与实际脱节

全面预算管理需统筹全局，需要一个专门的机构部分来负责执行，而目前物业企业除极少数大型企业外，很少建立专门的全面预算管理机构。没有设置专门机构的物业企业数量是非常龐大的，这些公司的预算是由财务部门的几个人组织实施。但是全面预算的预算编制要求不仅要从财务管理的角度明确最终的财务目标，更要将企业最终目标规划细化到各项具体的项目和业务活动中。仅仅依靠由财务部门通过上年度企业的经营状况与财务报表做出来的预算作为全面预算决算，是很不合理的。因为财务部门信息不对称、不能真正了解生产经营业务，脱离实际，做出来的预算很大程度上与实际脱节，业务部门也很难去施行。

（四）过度关注成本控制，绩效考核目标偏离

激励机制也是能否实施好全面预算管理的一大因素。没有激励利益的驱动，各业务部分就没有进行预算管理的动力。预算管理的初衷是节约成本，这也和物业公司的战略发展不谋而合，但它又不仅仅只是减少成本，而是想在控制成本的过程中实现其他增值收入，最终实现战略目标。大多数物业企业在预算执行中，还是侧重在财务会计的预算缩减上，而不是全面的合理的缩减。在业务中，节约成本的给予奖励，这就导致了不注重质量只注重成本低;不支持开展可能会增加成本的一些活动，这就损失了很多增值业务带来的其他收入，过分强调成本控制，忽略了长远的发展。与此同时，在公司的年终或月终绩效考核中没有与预算执行情况相结合，没有根据预算管理的执行流程而制定合理的激励机制，这就造出了简单机械地执行预算，不考虑公司未来发展，各部门无法协调，执行结果反馈不及时的问题，最终即使企业在经营过程中出现了问题，也无法及时的解决。

（五）缺少信息技术的支持

目前信息化软件都是设置好的程序，高度统一化。但物业管理服务需要以满足众业主自身需求为中心，更多的体现个性化、差异化、精品化，提供精准服务，这就需要智能化的网络平台提供保障。此外，利用先进的信息化手段来实现全面预算管理也是十分有必要的。

三、加强物业企业全面预算管理的对策建议

物业企业实施全面预算管理是非常有必要的，目前也有很多企业选择了这种科学的管理方式，在物业行业中运用全面预算管理需要注意的问题也很多，本文从目前存在的问题的角度出发给出相关建议。

（一）加强企业员工的教育培训，提高管理层的认识水平

全面预算管理的实行，主要取决于管理层的管理以及员工的配合，为了保证全面预算编制的科学性，有效性，在编制预算的过程中，不仅需要大量的企业信息也需要很多准确的行业发展信息作为预算支撑，这就需要员工的积极配合。因此，为了更方便地收集信息，企业应加强培训相关员工的信息收集能力，对财务人员或者相关人员都进行财务管理技能的培训，给管理层补充一下财务知识，对资料管理人员进行资料管理制度的培训，提高企业员工的专业素养和工作能力。根据物业公司的实际需求，构建适合本公司的资料库，安排专人专业化管理，不仅可以从根源提供原始资料保证全面预算的合理性，也会及时更新资料库，使全面预算管理及时有效的制定预算方案。物业企业只有时刻不能忘记自己的战略目标，组织协调好企业内部各个部门间能顺利完成自己的任务，执行情况很重要，各司其职，才能实现最终的目标。

（二）弹性预算与固定预算编制方法相结合

物业公司在进行全面预算管理时总体原则上需注意，业务流程统筹规划，化整为零，将任务细分化，将任务变成可数量化和可执行的小目标，确保各业务部门能够最经济有效的运转，这样可以及时发现问题，尽快解决问题，最终实现企业的目标。具体做法是在充分考虑公司年度总体规划总体战略目标与历史年度预算收入，各业务部门规模、公司未来发展等因素的前提下，在确保公司预算目标可实现下，建立专门的部门负责全面预算管理的统筹规划，不要一味强调节约成本，注重质量，以及全面预算管理实行过程中带来的一些增值业务带来的收入，制定弹性预算与固定预算结合制定合适的预算方案，逐级将目标分解给下属单位落实到相关业务责任中心;各个业务责任中心则根据各自所承担指标，组织业务、财务等相关部门人员分析指标完成的可实现性，提出意见，向专门部门反馈。专门部门在对问题进行汇总整合后，从全局出发进行及时的修改，确保全面预算管理顺利执行。

（三）建立考核机构，制定激励机制

为了平稳有效地推进全面预算管理，必须打开其认知度、确立其权威性。预算考核组织机构在全面预算管理实施过程中起到监督的作用，针对各业务部门的预算执行情况，予以相应的奖惩。预算考核组织机构还需要根据每个部门的实际发展状况，建立相应的辅助责任机构，保证预算指标责任到人，提升全面预算管理物业企业人员的参与度，最终保证全面预算管理的顺利进行。建立奖励机制，有奖有罚，这样既可以带动员工的积极性，又可以督促员工完成负责好自己负责的区域。

（四）确保物业服务企业的收入，主要加强提升服务能力和风险控制能力，确保企业的收入

服务行业的日常业务是与各式各样的客户进行沟通，而物业企业属于服务行业中重要的一员，承接的服务多、面临的风险大，特别是涉及合同纠纷问题，很容易因为没能做好有效的预算管理而出现法律问题，面临较大的法律风险。我们要做的就是减少风险的存在，首先全面提高企业的重视度，设立有关的法务部门并配备一支专业的团队，处理业务经营过程遇到的各种合同纠纷，减少不必要的损失。其次，严格做好风险把控，加强对合同审查和管理，制定一套符合企业经营状况的规章制度，涉及签字和备案的全过程，规范合同管理，从最大程度上规避合同纠纷造成的法律风险，保证企业收入的实现。另外，企业还应注意资金短缺和服务态度差等其他潜在的缺点所带来的风险。

（五）积极引进先进的现代化软件管理系统

5G时代，人工智能，大数据时代的到来，意味着企业传统的用员工力量来满足企业的需求已经过时了。因此，新的现代化个性化的现代管理软件不仅可以提高物业服务企业的工作效率和工作质量，让工作更快更准确地完成，还可以借助于更为先进的现代化管理应用软件，来加强物业企业的信息技术水平并保证企业自身的发展。

四、结语

物业服务企业实行全面预算管理的方法不能完全照搬其他行业的方法，要根据自己行业的特点，根据自身公司的发展目标，公司规模来进行选择和实行。物业行业实施全面预算是大势所趋，实践证明也是适用该行业的，虽然过程中存在很多问题，但是在不断改进中，物业行业最终会通过实施全面预算管理，达到节约成本，最大程度物尽其用，实现企业的战略发展目标。

（作者单位为北京住总北宇物业服务有限责任公司）

参考文献

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