地产开发企业财务管理与税务策划研究

陈 娥

（武汉国博文化旅游发展有限公司，湖北 武汉 430000）

改革开放以来，我国社会经济高速发展，带动房地产行业迎来发展的黄金时期，使一大批优秀的房地产开发企业迅速崛起，成为我国经济体系中的重要力量。然而，作为一个资本密集型产业，房地产行业一直以来在财务方面就具有较高的风险，特别是开发周期长、资金周转慢这一行业性劣势，使所有房地产企业几乎都面临融资难、风险高的问题。地产作为房地产行业的重要组成部分，不仅拥有上述房地产企业相同的各类风险，还具有自身的一些独特风险。因此，面对当前越发激烈的房地产市场，地产开发企业要想在激烈的竞争中占有一席之地，首先必须提高自身财务管理能力，推行科学有效的税务策划。

1 地产开发企业的财务管理与税务策划存在的问题

1.1 财务管理存在的问题

1）资金需求量大且融资渠道单一。对于地产开发企业来说，建设各种厂房和设施，并以出租或出售的方式获得收益，是主要的经营方式。项目建设过程中对资金的需求量极大，且厂房建设项目具有很高的财务风险。因为厂房建设需要耗费较长的建设周期，而且占用大量的资金，这就意味着企业的资金周转会非常缓慢，资金回收遥遥无期。所以在这个过程中，企业必须通过各种手段展开融资，诸如债券、银行贷款、合作开放等诸多形式，从而为项目运营提供资金支持。然而，有统计数据表明，地产开发企业对资金的需求，60%来自银行贷款。可见，企业的融资渠道非常单一，对银行有很强的依赖性；一旦企业在经营过程中出现利率波动、偿债风险，就有可能造成资金链断裂，甚至直接造成企业破产。

2）不重视全面成本管理，成本控制力差。地产开发企业是一项复杂的系统工程，在实际的工作过程中涉及审批、融资、建设和销售等多个环节，导致资金的预算控制和管理存在较多的问题。合同管理是企业控制管理工作的关键，各大经济活动的开展都需要依靠合同来完成，一旦出现与合同要求不符情况，势必会增大成本控制难度。全面成本管理要求地产开发企业在发展中需要实现多层次、全过程和全方位的成本管理，但是企业在实际的运营发展中，忽视了项目策划、设计、建设和销售环节一体性的重要性，没有意识到全过程成本核算工作的重要性，导致成本管理偏离预算，出现财务部门信息不完整现象，影响成本控制效果。

1.2 税务筹划问题

1）涉及税种多，在开发成本中占较大比例。地产涉及的主要税种有企业所得税、房产税、土地增值税和印花税等内容。企业在实际的发展过程中，承受着沉重的税收负担，要想降低企业的税收负担，需要对税收筹划进行科学、合理的规划，提高企业的收益，提高企业的市场竞争优势。但是由于地产行业发展的时间较短，各项法律政策还不健全，影响着企业税务筹划各项工作的有效开展。

2）税收筹划无标准，导致风险增加。地产企业在运用税务策划时，不同的财务人员提出了不同的税务筹划方案，可知，税务策划没有固定标准和方法，主要依赖于财务人员对税法的了解程度。在实际的纳税过程中，纳税人和纳税机关存在权利和责任不对等情况，导致征纳双方对税收筹划的认定存在较大差异，增加了纳税风险。税收筹划涉及执法风险、信誉风险、法律风险和心理风险等方面的内容，纳税人需要考虑这些风险因素，加大风险应对能力，来降低风险。

2 地产开发企业财务管理与税务策划的开展措施

2.1 财务管理措施

1）拓展融资渠道，建立多元化金融体系。对于当前地产开发财务管理工作来说，拓展融资渠道，建立多元化金融体系，是至关重要的事情。首先，相关部门需要全面了解企业的实际发展状况，然后在此基础上，采用证券、信托、抵押等多种融资方式，加快融资产品创新发展，从而降低融资成本，转变融资渠道过于单一的局面。其次，对于地产开发企业来说，要想在日益激烈的国内外市场竞争中获得一席之地，还必须努力与先进的企业展开合作，吸收先进的财务管理制度和经验，在企业内部建立多元化金融体系。一方面，要将项目预算融入企业各个部门的各个环节；另一方面，不断推动风控体系安全和完善，从而更有利于企业有效运用资金，加快资金周转，充分发挥资金价值。

2）重视成本管理，推行全面成本管控。对于地产开发企业来说，成本控制直接决定了企业的效益，也是企业财务管理的重要内容。因此首先必须强化企业全体人员的成本意识，从企业运营的各个环节，从预算到开发，从建设到销售，都要将成本意识贯彻其中，这样才能够从根源上解决成本控制不力的状况，才能推动全面成本控制体系建立。在此基础上，要建立全方位、多层次、全员参与的科学的成本管理体系，明确企业各部门、员工的成本责任以及成本层面的考核范围和考核目标，针对性地对企业成本展开全面考核，并对考核结果展开全方位分析，做出有效反馈，从而为成本控制的持续稳定推行提供动力。另外，成本控制工作的展开，还必须严格依据财务管理规章的相关内容展开，务必保证相关数据的真实性、准确性和全面性；定期针对财务数据实施全面清查，对会计工作做好有效监督，以杜绝贪腐行为发生，确保每一项工作都在成本方面得到良好控制。

2.2 地产开发企业税务策划方面的措施

在企业税务策划方面，地产开发企业需充分对其进行重视，具体来说，无论是施工建设还是对土地进行征收，这些内容都十分重要。所以，地产开发企业应在向金融机构贷款时提前扣去产生的利息，以此来抵消土地增值税。除此之外，在实际情况中还有一种情况，那就是利息的税额较大，针对这种情况必须要将其纳入企业所得税当中，具体操作方式为据实扣除。地产开发企业还需要在税收策划过程中对应纳税额进行调整，对成本进行增加。具体来说，对定价进行控制对于地产开发企业来说十分重要，是税收策划的重点内容。另外销售环节也应该引起人们的重视，其能影响到企业的税务支出，所以，企业实施定价策略有必要细致地分析土地增值税标准，尽量将增值税税率保持在20%以下，如此就可以按照优惠政策免征增值税，另外地产开发企业还需要对影响增值税应纳税额的项目进行具体的调整，可以通过销售公司为地产开发企业的持续发展打下坚实的基础。

3 结语

本文对地产开发企业财务管理和税务策划进行简要介绍，重点分析财务管理工作存在的问题及解决策略。地产开发企业在经营发展中具有风险高、见效慢和融资难等财务问题，对企业的财务管理工作和税务策划带来了较大的影响。要想促进地产开发企业的可持续发展，需要确保财务管理工作的科学性和合理性，通过税务筹划，促进企业纳税收益额的提升，强化企业财务管理效果，降低企业的纳税成本收益，使企业在激烈的市场竞争中取得良好的发展。