新常态下城市房地产管理的可行性探讨

尧建刚

如今，随着人们生活水平的不断提高，城市的房地产管理也快速发展。在我国的经济发展中，城市经济更是扮演着非常重要的角色，再结合目前的国情和社会实际情况，房地产行业发生了相应的改变。在国家的经济水平和人民的生活质量不断提高的背景下，房地产行业必须抓住机遇，是应城市和生活的发展改变，才能实现经济收益和社会收益的最大化。本文在这样的背景下，对新常态城市房地产管理的可行性进行相关探讨，并在相关的管理和发展中提出一些有效的问题和解决措施。

一、新常态下的房地产行业的情形以及房地产管理的概念

（一）有关房地产行业的情形

房地产作为国际民生的基础性产业，它的有效发展是社会经济稳定、健康发展的前提，同时也充当国家繁荣富强的基础。我国目前面临的关键时期之一，正是经济新常态下的经济转型，而这些年，房地产的迅速发展，给广大需要住房的人民群众带来了许多的压力，但在一方面也带动了国民经济的增长。在如今新常态下，需要创新改变，采取有效的措施，促进改革调整结构，更好的促进改善房地产行业与人民生活水平质量，以及社会的发展与国情之间的关系，在发展理念上做出改变。

（二）房地产管理的相关概念

经济新常态就是要在实现经济结构对称态基础上实现高速可持续发展，必须要要找准经济增长点。经济增长点的作用在于优化旧产业结构。政府实行积极的财政政策，也是新常态的关键。我国经济进入新常态以后，随着住房制度的逐步改革房地产行业的发展呈现中高速增长，在这种态势之下，房地产管理的有效性是重中之重。而房地产管理就是凭藉相关的物理资源、财力资源和人力资源，在管理工作的中心以人为主的特定环境下，对房地产相关项目进行计划、实施、协调管理以及加以改善。

二、房地产行业目前的发展现状

（一）房地产行业过度的商业化

过去的几十年里，房地产行业主要依靠投入大量资金进行发展，但在如今国家经济发展不断加快人民生活水平质量不断提高的背景下，房地产行业稳定发展的主要因素已经不是大量投入资金。目前很多的有效投资得不到相应回报。同时因为其在发展过程中相应的管理制度，也得到不断的创新改变，以及完善。如今，社会发展到现在这一阶段，商业化已经作为了非常重要的风向标，地产管理也难以逃脱这一现状，例如“炒房”、“房价爆高”这些现象层出不穷。是两极分化也十分严重，有些地区房价高居不下，而有些地区“空楼”问题也难以解决。这样的行情，使得房地产行业的发展产生了很大的问题，更是消极影响了国家经济的发展，同时也对人们的生活造成了一定负面影响。

（二）国家对房地产开发行业的调控力度低

社会上各方面目前都对房地产的开发行业有一定的抑制作用，所以，目前城市房地产开发行业是处于种饱和的状态阶段，其中，资金和销售以及管理方面都存在着一定问题，我行业处于一种发展缓慢的现状。我国的经济发展在新常态的背景下，慢慢走向比较平稳的趋势，同时相比之前，国家对城市房地产行业发展的调控管理力度有所加强，但在整体上面并没有明显促进，处于平衡的状态。而我国的城市房地产开发行业也十分明显受国家政策的影响，但国家并没有针对房地产行业的各类问题制定相关的政策和管理制度，也没有进行严格的监管调控。国家既不打击，也没有发挥积极作用，所以，房地产行业的发展受到限制也是正常现象。人们对住房的需求渐渐已经处于一种平衡状态，各个地区也随着这种情况对相应的房价进行了调整，在这种饱和的情况下，不同地区的房产差距越来越大。地产市场的大幅度价格变化的范围产生了一定的局限性，在不出现异常的情况下，或者国家不出行相关的扶持政策的情形下～这一局限性将一直延续。人民更高的住房需求和更理想的选择，以及住房质量，是房地产市场一直面临的重大问题。

三、房地产管理在新常态背景下的相关策略措施

（一）房产税应该进行相应的改革

价格是人们在购买房屋首要考虑因素，所以目前房地产行业的发展一个非常重要的阻碍就是银行税务。对房地产行业的房价而言，对价格产生严重影响和制约的非常重要的因素就是银行税务。同时房产税和城市房地产的管理之间的关系更是密不可分，房地产行业管理水平的促进提升，完全离不开对相应的房产税改革调整，这不仅仅是房地产管开发行业的性质决定的，更更是税费结构的外在体现。房地产行业在一定范围之内非常受房产税的影响，所以在新常态的背景下，城市房地产开发行业的发展必须要与税务管理有效结合在一起，从而使得整体经济的运行得到相应的促进，最终使得税务体系在房地产开发的得以完善，相互促进影响。政府也需要对房产税进行有效的改革，从而保证房地产管理制度的有效执行，促进房地产税务向透明化推进。在落实的过程中，除了要加强对房地产行业管理的制度改革，更要出台相应的法律制服作为保障，以全民参与为基础，依法进行相应的监管。

（二）加大对管理制度的改革完善

首先，相关部门要加强对滥竽充数的房地产企业的监管和质量管理，维护房地产开发行业市场的秩序，此外也要注重企业的信誉和规范。更要结合实际的情况，对房地产行业进行有效管理，提出相对比较完善的管理制度。促进管理机制的健康发展，也是有效推进加强管理的重要方式。建立合理化的经济结构是房地产开发行业发展的前提，随企业的行政化管理和监控力也随之提高。最后充分利用市场的现状，在市场中树立健全的思想意识，同时也要在行业内部加强思想宣传。立足自身，找出发展中所存在的问题及时纠正，最终目的是实现资源配置的利益最大化，为稳定正常发展确保基础。政策方面也是一個非常重要的考虑因素，在资金流转土地的合理利用和税务征收的方面，一定要加强政策的利用，将发展中存在的制约问题渐渐消除，这样可以起到一定的融合作用。

（三）加强整体性的改革创新

房地产开发企业管理改革创新过程中，首先必须要结合新常态的发展背景，同时也要考虑自身的发展状况，更要积极探索新的管理模式，发动创新精神企业的管理者，更要打破旧的传统观念束缚。应该对自身的现状进行全面了解，充分把握自身，不断提高自身企业的信誉和规范性以及公信力度，然后才能够确定正确的探索方向。不局限于自身，建立更加广阔的交流平台，充分利用科学的方法对房地产市场进行实际监控，为大众为政府提供高水平的服务平台，从而满足更多方面更多層次的需求。加强企业与政府的合作，依靠政策推动企业的发展，又通过企业的发展，完善政策，互利进行。更要激发员工的工作积极性，建立完善的奖惩措施制度的奖惩制度。一定要建立完善的科学的评估体系，这是自我评估的一项重要措施，也能保证整个房地产行业的健康发展。房地产开发行业也可以多开展一些公益性的活动，要和政府部门保持有效的联系。最终，在国情背景，法律与政策的协调了解下，结合自己的发展情况，创新改革推进，实现预期目标。

四、房地产开发企业可行性分析的方法

可行性分析是一种非常有效的方法。可行性分析既可以指一种实践活动，一各学科种类，同时它也是一种分析方法。项目投资决策中的技术，经济问题是可行性分析的研究对象，尽可能高的投资效益和有效地利用有限的资源是其目的。可行性分析作为一种综合性的决策论证分析，是一个企业发展经历中必不可少的一种分析方法，例如市场调查、方案构造、风险分析，技术经济分析等都能通过可行性分析有效实现。可行性分析成果可以作为项目投资的基础以，可以提供可靠的科学依据。房地产开发企业一定要有效地利用这种分析论证方法，提高自身的应用价值[4，5]。

（一）房地产开发行业应该提高自身的危机意识

在新常态的背景下，企业如果仍旧故步自封不提高危险意识，那么其老旧的管理模式和不完善的经济链可能会遭受严重的危机，甚至有可能最终导致破产。随着国家经济的发展，我国全方位的整体改善已经顺利完成，房地产行业要想保存发展，必须顺应大势，强自身的危机意识不断创新改革，在转型和社会经济的冲击之下必须时刻警醒自身。加强对于企业风险意识的评估，也是房地产企业在管理过程中必须要做的事情，在面临风险时，应该积极的向当地的政府寻求帮助和支持。必须要与政府税务、政策、用地等相关部门以及银行密切合作，以预防城市房地产企业出现各类问题。

（二）明确城市定位慎重选择项目

房地产开发行业必须要明确自身所属城市的定位，要清楚了解自身所处的城市是哪一种性质的城市类型，以及城市的功能和产业定位。要想科学正确的指导经济的发展，必须要明确城市定位，才能确定优化配置生产要素，从而提高经济的运行效率和自身的竞争力。如今的经济背景之下，发展一定要立足于新常态下的发展趋势，与城市性质密切结合，要确定城市房地产发展策略。促进自身企业的发展方向与城市的功能方向相结合，准确把握城市经济的需求以及自身的需求。城市房地产行业作为城市经济发展的重要组成部分，与城市定位密切结合有助于有效利用城市的优势发展自身经济，形成与城市特色相结合的优秀经济体。在明确自身定位的同时，对项目选择也要慎重考虑，要选择与城市经济发展和城市特色密切相关的项目。选择即为投资，这时候就要充分考虑多方面的问题，尤其是要注重收益的相关问题。收益也可以作为判别不同项目的重要指标，最终以选择到到收益率最高的项目为止。从事房地产行业的项目选择主要表现在选址和规划两方面，这两方面都要结合城市的经济侧重点以及发展前景。

五、结语

城市房地产开发行业始终作为国家经济建设的重要组成部分，它在当前的社会经济发展的过程中，确实存在的一定的阻碍和各类问题，经济建设趋向饱和，相应的行业管理可行性变得尤为重要。企业必须在发展的过程中立足自身，结合国情与政策，不断地创新改革，以法律为依据对存在的缺陷及时整改，并确定未来的发展目标，从而实现在新常态的背景下促进城市房地产管理可行性的提高，促进整个行业管理机制的全面发展。（作者单位：石榴置业集团股份有限公司）