专业的商业设计

摘要：通过对众多商业体案例的研究，理清专业的商业设计对商业体的贡献，以及商业体成功的关键因素。

关键词：商业体;商业设计;招商运营

中图分类号：F293 文献标识码：A

商业综合体成功的标准是什么？对开发者来说就是单位商业建筑面积在单位时间里是否挣到了足够的利润，对城市而言就是这个商业体是否能持续为城市做出前瞻性的贡献，为人民提供先进的商业生活方式。一个商业综合体的成功需要满足多方条件：好的地段、专业的商业定位及招商运营和专业的商业设计。

专业的商业设计和住宅设计存在巨大差异。住宅户型及施工做法各地是相近的，提倡标准化设计，但所谓的标准化商业是不存在的，商业设计需要多样化。

首先，气候的差异影响着商业体的成败。中国地域非常大：东北的大庆寒冷，人们都喜欢在室内活动，商业做多少层都有人要，但是云南边境的文山炎热，三层商业就无人问津了。山西大同同样寒冷，商业街以室内为主，而江西上饶的室外商业街就要考虑遮雨，排水是重中之重。

其次，地段随着和城市中心距离远近的变化，商业体的设计模式是完全不同的，离城市越远越需要强大的功能内容来吸引顾客。

市中心的商业体，步行和公共交通是主要的到达方式，昆明顺城购物中心是中国第一个真正意义上的Lifestyle室外开放式购物中心，成功运营至今并带动周边地块升值。这种室外步行街适合在城市中心人群易于到达的地区，地块本身吸引力足够大，选对设计模式，成功是必然的，比如北京三里屯、上海新天地、北京五棵松华熙Live。

相比城市中心的商业，离城市越远的商业则越需要私家车的参与，远离城市中心的郊区就出现了以私家车为主要到达手段的商业体像outlets，如北京的八达岭奥特莱斯、上海和苏州的欧亦莱。

再远就需要高铁和飞机的参与了，比如各地的旅游商业综合体，到达模式不同，其停车和出入方式一定是不同的，典型的成功案例就是上海迪斯尼、珠海长隆。

除了气候地段因素，专业的商业动线设计是商业体成功的关键。在同样的好地段，北京三里屯太古里和三里屯soho一街之隔，太古里人潮如涌，soho却门庭冷落。虽然太古里为持有型商业，三里屯soho是销售型物业，但尽端式的动线设计形成视线和行动不可达的死铺，尺度不当的地下广场让所谓双首层混乱而且不够便捷，主力店规模太小缺乏吸引力，商业设计的失误也是其运营不畅的主要原因之一。

北京西单商圈百货云集，多年的领头羊一直是最靠近地铁的中友百货，购物中心模式的西单大悦城横空出世后，便成为这个地区唯一集吃喝玩乐为一体的当之无愧的商业龙头。

还有一些商业体不了解其他成功商业体的战略及条件就去盲目模仿，非死即伤，北京蓝色港湾Solana就是典型案例。蓝色港湾地理位置非常优越，但其照搬日本大坂难波公园Namba parks动线设计，导致商业很大一部分运营困难。其商业动线设计存在巨大失误，开业早期宣传的是类似大坂难波公园的8字型动线，由于设计了下沉式广场，其8字型动线在南北方向被切断了未能实现，导致下沉广场及其北侧人潮如涌，南侧缺乏人气，存在生存问题。

通过其下沉广场穿过商业体的动线设计也模仿了大坂难波公园，闭店时市民仍可使用商业体室外空间，但因其动线东侧端头为朝阳公园北湖，夜间很黑且为人流尽端，该动线不能吸引人走向东侧，导致蓝色港湾东南侧和湖相接的部分在运营上至今困难。沿湖商业选择酒吧的业态也是非常不明智的，因为这类业态在冬季寒冷春季大风的北京只有半年的经营季，由于一味追求街道步行形态，停车系统极不合理，沿湖酒吧餐饮无法便捷到达，往往运营一季即换，无法延续。关键是商业空间设计缺乏灵活性，致命的动线设计无法通过业态微调来矫正。

除了商业模式及动线设计外，商业的外部形象设计失误也足以导致项目失败。较为著名的项目就是北京望京六百本，位于中产阶级最聚集的一个区域，足以媲美任何一个中型地级市，虽说烂尾主因是开发商销售型商业缺乏统一经营，但其重金属设计风格导致大部分人以为是个博物馆，设计师难辞其咎。

随着购物中心在中国普及，经过专业的商业设计建设的商业体带动了周边地价的提升，也提升了城市形象和商业生活品质。成都太古里、北京颐堤港，都因为一个项目的商业设计提升了一个地区的商业价值。

专业的商業设计改变了城市，让人民体验到更先进的现代商业生活，也是商业体成功的关键。

作者简介：陈松，北京炎黄联合国际工程设计有限公司。