抵押登记的展期需要注意合同约定

抵押期限为2019年1月3日至2020年1月2日，现银行准备延期，签订了展期协议，协议期限为2020年1月2日至2020年12月1日。请问变更后新证期限应为2020年1月2日至2020年12月1日还是2019年1月3日至2020年12月1日？

因协议改变期限的，只能改变履债期限的截止日期。

不能改变起始日期。

那银行的变更抵押协议日期是不是需要按2019年1月份的开始日期填写呢？

不管银行的协议怎么写，登记的时候，只能改截止日期。否则就是新的债权，而不是老债权的变更了。

这种抵押情况比较普遍，但一直没搞懂究竟怎么填写期限。

那是因为您没有搞懂抵押权登记的基础是什么。

抵押权登记的基础是债权。申请人申请抵押权登记到底应该按新设抵押权办首次登记还是按变更登记，关键就看是新的债权还是老债权。

如何判断是老债权还是新债权？

不动产登记是形式审查，只能从登记簿记载内容以及提交材料来判断。

如果主张是老债权，但是提交的材料显示履债期限完全和老债权没关系，这样合理吗？

履债期限的起始日期不能变。变了就是新债权，不变才是老债权。

就像一个企业来申请变更登记一样，注册日期都变了，还能认为是同一个企业吗？

如果按协议时间写，那就是一个新的债权，而不是之前债权的延期。所以只能变截止日期，起始日期不能變。

关键是债务的产生。

如果合同中约定了把还款期限延长1年，那就是抵押的展期，变更登记即可;如果合同中约定，银行和抵押人重新设定合同，只是抵押人本次不需要还款，就需要办理上一笔抵押登记的注销和本次抵押权设立登记了。

那如果延期的起始时间和之前的截止时间并没有衔接上，而是空出了一段时间，该如何办理呢？

那不是您考虑的问题。银行审批出现了空档期，那是银行内部管理的问题。按照贷款通则，展期需要在到期前审批。

也有银行在期限过期后来办延期，这种咋办？

可以办，没有不办的理由。

填写的期限有空档期也可以吗？如果展期期限衔接不上呢？

登记之后会看出空档吗？举例说明，登记簿之前记载的期限是2017年1月1日至2018年12月31日，现在他们才来申请展期变更登记，提交的协议不管起始日期怎么写，都要有个新的截止日期，假设截止日期写的是2020年12月31日，做完变更登记以后，登记簿记载的履债期限应该怎么体现？难道不应该是变成2017年1月1日至2020年12月31日？

是的，在变更后看不出空档期。

对啊，既然看不出，您管他空档期干什么？

我之前的意思是收件的时候要不要考虑空档期。现在看来是不需要考虑的。

关键是您有没有空档期不办的依据。

明白了。

点评

李炜

武夷山市房地产管理处

上述讨论反映了登记人一个普遍的问题，即对登记职责和定位理解不透彻，在工作中就无法把握。就此而言，首先变更登记属于依申请登记，只要当事人提供了抵押权变更登记所需要的要件，且没有法律、行政法规以及《不动产登记暂行条例》第22条所规定之不予登记的事由即应该予以办理。至于变更抵押权登记会有空窗期之类的，其实属于抵押权效力判断以及相关合同履行的问题，非登记机构需要考量，如当事人之间有分歧，则需要通过诉讼或者仲裁来处理。