结构思维导向的房地产企业资金管理

碧桂园集团山东区域，山东 聊城 252000

0 引言

结构思维是在面对工作任务或难题时能够从多个方面进行思考，深刻剖析问题出现的原因，从而系统地制定行动方案，并采取适当的手段高效率地开展工作，以取得高绩效。其特点体现在：（1）对问题和对象进行全面完整的思考，这反映了思维的系统性和广度；（2）对问题和对象进行深入透彻的思考，这反映了思维的深刻性和深度；（3）对问题和对象进行充分联想，启发解决问题的思路和线索，反映了思维的开放性。结构思维是一种思维方式，同时也是一种管理方法，常见的表现形式有流程图、架构图、思维导图和鱼骨图等。

房地产企业是指进行城市土地和房屋综合开发，具有独立法人资格，实行自主经营、独立核算、自负盈亏的经济组织［1］。由于房地产企业具有资金需求庞大、市场流动性差、投资周期长的特点，因此，资金管理是房地产企业经营管理的重中之重。本文基于结构思维视角，从纵向和横向两个维度分析房地产企业的资金链管理和资金流管理问题，深刻分析了影响房地产企业资金管理的关键制约因素，并有针对性的提出解决措施，从而提高资金管理的效果。

1 房地产企业资金管理的结构思维模型

企业资金管理是在企业生产经营过程中产生的资金流入和流出的管理［2］，包括融资管理、投资管理和资金营运管理。其中，融资是企业获得资金的行为，也是企业资金活动的起点；投资是企业资金使用和投放的行为，而资金营运是企业对投入资金使用的协调、平衡与管理［3］。

1.1 房地产企业的资金链管理

资金链是维系企业正常生产经营运转所需要的基本循环资金链条。房地产企业在项目开发的各个环节都需要大量资金的支持，因此，资金链管理对企业的发展有非常重要的影响。由于房地产开发过程主要包括取得项目土地、项目开发前期、开发建设期以及项目销售或持有经营等阶段，因此对房地产企业而言，其资金管理也主要围绕这几个阶段展开。

（1）取得土地期间的主要资金支出为土地评估费用、土地款的缴纳、税金等，资金主要来源为自有资本金。

（2）项目开发前期的费用主要包括项目策划费、勘察设计费及各项规费，资金主要来源为自有资本金。该阶段资金流出规模较小，但此时的资金筹划却至关重要，将为项目开发建设期的资金需求做好融资安排。

（3）项目开发建设期的资金支出主要有建安工程费、装饰装修费、配套设施费、间接费等项，而资金来源主要由项目开发前期所做的融资安排提供，多为银行贷款。

（4）项目销售或持有经营期为销售楼款或物业出租租金等收入的产生期，费用主要包括项目推广费、贷款本息的偿还等。

1.2 房地产企业的资金流管理

资金管理是房地产企业在市场竞争中必不可少的一项管理，而资金流管理是企业资金管理的基础和资金运转核心，也是房地产企业规避财务风险的首要屏障。

在房地产企业开发的各环节中，前三个环节为资金流出期，其中土地款和工程款支付为核心资金流出部分，而资金流入部分主要来自于项目自筹资金、银行借款和部分楼款的销售回笼等。土地款在取得土地阶段发生时间短，但资金流出量大，呈净流出状态；工程款则分布在项目开发建设期内陆续支出。

项目销售或持有经营期是房地产开发过程中唯一具有资金回收的阶段。其中销售资金呈现出先大后小的特点，在销售初期回笼快速，进入销售后期逐渐趋缓、并最终为零；而物业出租则表现为初期资金回收较少，而在进入经营稳定期后，资金流入则稳步增长。

1.3 房地产企业资金管理的二维结构模型

资金链管理是以房地产企业开发过程为出发点进行的纵向分析，而资金流管理是以房地产企业开发过程中的资金流入和流出为出发点进行的横向分析。从结构思维的视角，综合纵向和横向两个维度对房地产企业资金管理进行系统分析，建立房地产企业资金管理的二维结构模型，如图1 所示。长箭头方向表示的是按开发阶段的资金链分析，短箭头表示的资金流分析，向上的箭头为资金流入，向下的箭头为资金流出。

图1 房地产企业资金管理的二维结构模型

2 房地产企业资金管理问题的解决对策

如图1 的二维结构模型所示，在房地产企业开发全过程，其资金管理具有资金来源受限、前期投入大、周转速度慢的特点，若管理不当，将制约企业的发展，甚至造成财务危机。针对房地产企业资金管理问题，本文基于结构思维的视角，提出完善资金管理制度、拓宽资金来源渠道、加快资金周转速度的解决对策。

2.1 完善资金管理制度

2.1.1 做好项目投资决策，建立资金管理体系

房地产企业在投资之前要充分调研论证项目的开发背景与可行性，评估项目的投资风险和收益回报，将投资风险控制在可承受的最小限度内。防止因为单个投资项目失败影响企业整体运转，避免因为某个环节的过失导致整体资金链的断裂。另外，需要在企业内部对领导层、中层管理者、基层员工都进行专业财务知识培训，使其了解企业资金管理的重要性，逐步建立资金管理体系；尤其是基层资金的管理方式，需要从细微处入手，包括对企业投资项目的调查评估、资金的来源和流向、杰借款利率分析和资金周转情况等内容均需详细掌握［4］。

2.1.2 重视资金预算管理，强化资金风险控制

在房地产企业资金管理过程中，预算管理占据十分重要的位置。资金预算分为收入预算和支出预算两部分，通过预算可以进行及时的资金调整，实现投资项目的成本与风险控制。所以，房地产企业应当及时建立健全资金预算管理制度，并强化资金风险管控意识，建立资金风险管控机制，对资金的使用情况进行实时监控，对资金流向进行跟踪管理，并减少企业资金滞留时间，提高资金的使用效率。

2.2 拓宽资金来源渠道

目前，房地产企业的融资渠道比较单一，多以向金融机构贷款为主要方式。然而，在巨大的市场竞争压力下，这种单一的贷款方式难以满足企业的发展需要。因此，房地产企业必须创新融资方式、拓宽资金来源渠道，获得持续性的内源性资金和外源性资金。

2.2.1 内源融资渠道

内源融资是指由企业经营活动结果产生的资金，对企业的资金需求具有原始性、自主性、低成本和抗风险的特点，是企业生存与发展中不可缺少的方式。

房地产企业进行内源融资的方式主要有通过抵押、质押、票据贴现等取得预收款项，或加强楼房销售获得销售收益、特别是预售款，以及利用留存收益等。而楼房销售资金回流和持续性的物业出租租金是收入的主要来源，企业如果想要降低经营风险，需要利用销售或出租实现融资。因此，房地产企业需要深入研究消费者对房地产的功能需求，在产品定位、开发服务等方面进行创新，以加快出售楼房或出租物业，从而降低资金占用成本，促进企业发展。

然而，内源性资金会受到企业积累的限制，并且随着社会需求的增加和企业规模的扩张，仅仅依靠内源融资已经难以满足企业的资金需求，因此越来越多的房地产企业都采取外源融资作为获得资金的重要方式了。

2.2.2 外源融资渠道

外源融资是指企业通过一定方式向企业之外的其他经济主体筹集资金，除了受自身财务状况和综合实力的影响外，还受国家融资体制和政府宏观调控等的制约。在实践中，可以融合以下多种组合形式，实现融资多元化。

（1）债权型融资。房地产企业可以创造条件在公开市场发行股票或者通过买入壳公司间接上市，对企业的融资结构进行调整。另外，可以探索信托融资、投资基金、资产证券化等方式来缓解企业的资金压力。

（2）债务型融资。以企业所有的经营性项目或物业做抵押获得银行贷款，并主要以楼房销售回款或物业出租收入作为还款的来源；依靠企业的品牌形象建立良好的信用评级，可以利用银行贷款杠杆从多家银行取得贷款；通过发行公司债或企业债，直接向市场融资等。

（3）供应链融资。在签订材料采购合同时，和供应商商量延后结账日期，通过开发项目的内部链条寻求资金效益；在政策允许的范围内，还可以以施工单位垫资的方式延缓资金支付或者对施工进度款以房抵账等。

（4）合作方资金。通过共同开发、利润共享、资金共投等方法与其他企业开展项目合作；同时，可以寻求建立战略性的合作伙伴，与其通过合作开发、股权转让的方式吸引资金的投入。

（5）收购土地。在获取项目土地时，除了招拍挂的方式，还可以通过收购其他房地产企业或从其他企业处获取优质土地的方式，争取在投资前期阶段做到利用最少的资金获得更大的项目。

除此之外，像碧桂园这样的房地产企业通过认筹金的方式也取得了良好的效果，规定项目经理级及以上的管理人员对自己所管辖的项目认缴一定数目的金额，既为项目获得了开发初期的资金来源，又对相关的管理人员起到了约束和激励的作用，为项目的成功奠定了基础。

2.3 加快资金周转速度

加快资金周转速度，快速回笼资金，能有效提升企业的资金管理效益。因此，房地产企业员应该尽可能地缩短项目开发周期，加快销售回款速度，合理利用资金时间价值。

2.3.1 缩短开发周期

房地产项目一般要经过取得土地、开发前期、开发建设期和销售出租期几个阶段，开发周期通常比较长。因此，房地产企业应该采取措施缩短开发周期，尽早获得销售楼款，节约资金使用成本，提高资金使用效率。

（1）将开发前期阶段的工作提前进行。在不违背相关政策和对竞标土地胜算较大的前提下，将资金策划、项目可行性论证、勘察设计等开发前期阶段的工作提前至取得土地阶段进行，并利用企业优势考虑前端融资用于土地款的支付，如图2 所示。

图2 房地产企业缩短开发周期的资金管理

（2）在开工时做好融资工作。这时，可以采取认筹金、银行贷款、合作方资金、供应链融资等多种融资方式的组合形式，确保工程款的按时支付。

（3）在开发建设期做到按期保质施工。在工程建设过程中，如果出现工期延误的情况，则不能按时进行楼房预售，势必会影响企业的资金回流，也无法保证后续工程的顺利实施；而且不能按时交房，还会对业主产生违约金，不仅造成经济损失，也会对企业的信誉产生较大的影响。因此，企业在控制项目成本的同时也要控制好工程进度和施工质量。

2.3.2 加快销售回款速度

除了要按期保质施工，房地产企业更要积极地推动楼房预售工作。通过各种宣传渠道提高消费者对项目产品的认可和认购，促进销量的增加，防止开盘项目的囤积，同时要尽可能提高客户的首付比例、并加大一次性客户购房的优惠力度，以提高资金回款的速度。此外，指定专人负责销售回款的催缴，鼓励贷款的消费者积极还款，使应收账款的周期缩短，防止坏账风险的发生。

2.3.3 合理利用资金时间价值

在资金流动中，产品的生产和流通周期越短、资金运转得越快，资金的时间价值就越大。因此，房地产企业要遵循“早收晚付”的原则，对销售楼款或其他应收款项要尽早收回，对土地款、工程款等应付款项要尽量晚支付或分期给付，充分利用资金时间价值以提升资金的使用效率。

3 结语

碧桂园集团的莫斌总说过：房地产企业管理的核心是财务管理，财务管理的核心是资金管理。本文基于结构思维的视角，深入分析了房地产企业的资金管理问题，以开发阶段作为纵向维度进行资金链分析，以资金流入和流出作为横向维度进行资金流分析，并建立了房地产企业资金管理的二维结构模型；从二维结构模型图中分析得出了房地产企业资金管理的关键影响因素，从而有针对性地提出了完善资金管理制度、拓宽资金来源渠道、加快资金周转速度的解决对策。