房地产开发项目成本控制研究

周雅纯

〔内容提要〕 当前，一系列调控政策的出台为房地产开发企业带来了巨大的利润危机，使得项目成本控制变得尤为重要。但大多数企业现在依旧采取“粗放式”的项目成本控制方法，难以达到控制目的。本文介绍了房地产开发项目成本控制现状，应用了挣值法对房地产开发项目成本控制进行研究，并提出相应对策建议，为房地产开发项目成本控制提供参考。

〔关键词〕 项目成本控制 房地产开发项目 挣值法

目前，我国房地产开发企业正处于外部激烈竞争，内部项目成本高居不下的尴尬境地。绝大部分企业仍采用传统的项目成本控制方法，导致了项目成本与项目进度双双失控。

房地产开发项目成本控制是指对房地产开发项目全过程的成本控制，包括准备期、建设期、完工期。而挣值法作为国内外较为先进的项目成本控制方法，可以很好地弥补项目成本与项目进度相分离的缺陷，对项目的全过程进行实时监管。

一、房地产开发项目成本控制现状

（一）项目成本控制意识淡薄

大多项目人员仅关心项目的进度与质量，忽视项目成本的控制，这将导致项目人员缺少责任感，加之项目部门之间职能交叉、管理混乱，使项目人员更加无视项目成本问题，这是当前房地产开发企业面临的最主要的问题。

（二）项目缺乏动态控制

现如今，大多数房地产开发项目属于静态控制，且项目成本与项目进度分开管理，无法确认项目是否存在失控现象，因此也无法及时找出失控原因，提出补救方案，这使得项目偏差逐渐扩大，造成项目成本超支、项目进度延迟的结果。

（三）项目缺乏信息化建设

在项目开发过程中，项目各成本信息反馈不及时，导致项目各部门之间不能快速沟通，发现项目成本超支、结余的现象也不能快速、合理的采取有效调控手段来对项目进行纠正，为项目成本超支等问题埋下隐患。

二、挣值法在房地产开发项目中的应用

（一）基本理论

挣值法主要是通过对项目开发过程中的预算成本与实际成本之间的差额来有效调控项目成本与项目进度的进展情况，以保证项目的顺利完成。

挣值法是通过预算成本（BCWS）、挣值（BCWP）、实际成本（ACWP）三个基本指标和成本偏差（CV）、成本绩效指数（CPI）、进度偏差（SV）、进度绩效指数（SPI）四个评价指标来进行应用。

（二）应用实践

本文以LD房地产开发项目为例，进行应用实践。LD房地产开发项目为住宅建设，总建筑面积为10.47万平方米。实际开工日期为2019年03月10日，交付日期为2021年01月31日。使用挣值法按月对项目成本进行监控分析。截至2019年11月底，其项目成本数据如表1所示。其中，CV>0且CPI>1表示项目成本結余;CV<0且CPI<1表示项目成本超支;SV>0且SPI>1表示项目进度提前;SV<0且SPI<1表示项目进度延迟。从表1可以看出，在项目开发过程中，成本超支且进度延迟的情况居多。截至2019年11月底，项目处于成本结余且进度提前的状态。总体而言，项目成本控制状况良好。进一步分析可以看出，在CV及CPI超支不算严重的情况下，SV及SPI已经出现了大幅变动，即在项目成本超支不严重的情况下，项目进度已经出现了严重延迟现象。不难想象，企业必然是采取了某些方法对项目进度进行了弥补。经了解，企业在应用挣值法后，及时发现了项目进度延迟现象，从而制定了一系列激励机制，促使项目人员更积极地投入到开发中。与此同时，企业适当外包，并引进有经验的员工来加快项目进度，减轻项目负担。从目前情况看，项目控制良好，如果可以继续保持，则存在项目成本结余，项目提前完工的可能。

三、对策建议

（一）转变项目成本控制思想

一方面，加强项目人员对项目成本方面的培训，制定激励、奖惩制度，为项目成本控制思想的转变奠定基础;另一方面，明确各部门、人员职责，切实做到“一人一岗一责”。

（二）实施动态控制

在开发场地搭建临时办公点，对项目成本与项目进度进行实时掌控，不仅可以实时纠偏提高办公效率，而且为突发情况的发生、成本—进度资料的审核提供了便利，能够更有效地掌控项目进展情况。

（三）加强信息化建设

一方面，建立自动化工作系统，提高工作效率;另一方面，建立内部信息共享，及时了解各部门工作情况，既可以互相监督，也可以节约内部信息传达时间，从而提高工作效率。

四、结论

项目成本控制的好坏决定了企业的盈利能力。应用适合项目成本控制的方法，可以有效提升企业利润空间，扩大市场份额。挣值法实现了项目成本与项目进度的同步监管，使项目有了更直观、可靠地评判标准，同时还可有效提供企业绩效。

（作者单位：青海民族大学）

责任编辑：宋 爽