农民集体土地使用权流转问题研究

郭庆哲

摘要：本文从权利客体的限制、权利客体的限制、权利内容的特殊性、权利的良性流转的限制、权利的不正当取得等方面，结合农村宅基地使用权，论述了宅基地使用权的含义和特征，并提出了一些建议发展城乡一体化提供了良好的基础，积极解决农村住房使用权问题，促进了农村经济的快速发展。

关键词：农村宅基地;使用权转让;农民

农村宅基地使用权制度是我国篡夺者司法制度的重要组成部分。完善农村宅基地使用权制度，是提高农民生存权和农村经济发展整体水平的重要贡献。如何实现农村使用权的流转，必须保护好各方的权益，促进农村经济快速有序发展，为城乡一体化建设创造良好的基础。希望能给相关研究带来参考。

1土地使用权的概念与特征分析

1.1土地使用权的丧失

农村居民点使用权主体是农村集体经济组织的内部成员（即城镇居民以外的村民、法人和非法组织），即农村居民（不包括城镇居民），目前，房屋使用权的目的主要是指非农业用地，根据《中华人民共和国房地产法》第一百五十二条的规定，宅基地使用者有权依法拥有和使用共有土地，有权依法使用该土地建设房屋及其附属设施，我们知道，专有使用权。

1.2农村所有权转移特征分析

农村宅基地合理使用制度具有民主性和内在性：它作为我国特有的资源配置制度，在权利、权利主体、权利内容、权利流转、自由权利限制等方面都有突出的特点。

1.2.1法人的限制性特征

目前，我国农村经济发展相对缓慢，各项社会保障制度还不完善。尽管城乡一体化背景下农村经济快速增长，但城乡经济发展差距仍然较大[2]。不同于城镇居民最低生活保险，但具有社会价值。

然而，只有集体经济组织的内部成员才有权申请在家上学，因此，居住地的使用权具有限制身份的特征，而外国人和其他村庄的居民发现很难获得这种资格，这有着突出的限制[3]。

1.2.2权利客体的限制性质

中华人民共和国成立后，居民的房屋继续享有使用权，但《中华人民共和国土地管理法》（以下简称《土地管理法》）公布后，居民土地使用权逐渐消失，建设用地使用权也开始显现[4]。不包括国有土地。

1.2.3内容较好的特点

滥用宅基地使用权，可能直接影响宅基地使用权内容的具体性[5]，目前我国现行法律规定，宅基地原则上只能适用于房屋及其附属设施的建设，而在这个过程中所描述的房屋具体包括农村建筑、各种房屋和与房屋有关的设施，如厕所、牛包、猪圈等。

由于法律对居住场所的使用作出了严格规定，使该地区不能用于营利性活动，如在旅游房屋、商业娱乐场所建设农村等，也不能用于种植业和其他目的[6]。

1.2.4法律流通的限制性特征

按照不动产与土地一体化的原则，土地与房屋同在，房屋使用权取决于房屋所有权，不能单独转让，这与城市国有土地使用权有很大不同。集体经济组织的成员可以根据他们的要求获得住房，当住房准备就绪时，住房和土地不能重新分配[7]，发展农业生产活动，防止农民滥用、占用土地，现行法律对宅基地使用权进行了严格规定。住宅使用权的转让仅限于集体经济组织成员。这很重要。

1.2.5收购的自由性质

集体经济组织的成员有权通过申请、批准和其他程序免费或以较低的成本使用住宅财产，原则上不需要报酬;这种自由使用家畜的权利符合社会福利的性质。这可以为农村人口提供最低生活保险，保障村民的生活质量，有助于维护农村社会秩序的稳定，通过合理分配和自由分配促进农村经济的发展，有利于农村的发展。

2土地使用权流转研究

从农村住房使用权流转的现状来看，存在着转型准备与农户供求矛盾、住房销售与无形市场交易矛盾、住房融资与宅基地功能矛盾等诸多问题。

2.1转型准备与农村宅基地供需矛盾

土地使用权转让，是指依照其他法律规定，农民有权使用其居住地并拥有公司所有权的行为。在城市化进程中，尤其是在交通便利、地理条件理想的城市交叉口，农村住房的价值越来越明显。

城市农民搬迁意愿相对较高，但矛盾是家庭供给有限，表现为供给水平低、农民转移意愿低，难以有效协调家庭权利的供求关系。与郊区不同的是，郊区有大量的农村地区。大量村民参与到城市建设过程中，他们在城市购买房地产，农村的房子都是免费的。这些非农业人口非常愿意转移农村民居建设[10]，但由于农村民居的位置不方便、不显眼，也影响到农村搬迁的实际影响。远郊区。

2.2房屋买卖与无形市场交易的冲突

国务院办公厅来文，根据《关于严格执行农村集体建设法律和原则的规定》，其中“宅基地只能分配给农村居民，城镇居民不能在农村购买住房、农场和住房，在当前市场竞争激烈的背景下，国内用户的权利不受法律保护，交易普遍无效。价值和消费特征日益重要，家庭用户使用权流转仍然是一个较为活跃的国家。

据有关调查调查，近年来，我国各地和城乡住宅、土地类建筑交易量均有所增加，占房地产市场的比重很大，特别是低所有制住房，由于小型房地产住宅的价格低于商品住宅，它已成为隐形市场上的主要商品。按照目前的高房价、限购政策，很多农民工将目标锁定在农村地区的住房或小产权房，但在这种市场交易模式下，买卖行为不受法律保护。如果出现任何问题或纠纷，法院只能要求双方协商解决，其权益不能得到法律的充分保护，这也是近年来隐形市场纠纷频频发生的重要原因。

根据从中国司法网收集到的相关文件，我们可以了解到国家法院在裁决此类纠纷时的要点。具体案情如下：南昌经济技术开发区专案组和管委会已决定拆除小楼村艾露旺自然村。小罗村委会与申请人签订了小罗李王自然村农舍拆迁补偿协议，约定拆迁补偿。申请人与被告黄利梅（本市公民）签订合同，约定被告订购一套房屋，由申请人拆除安置。同一天，原告收到被告的购房款，合同签订后，原告将房屋转让给被告使用，被告要求被告归还上述房屋。

一审法院和一审法院均认为，申请人与被告签订的《房屋买卖协议》因违反了国务院办公厅关于严格适用农村公共土地法律、原则的规定而无效村里的居民和城里的居民，都不得取得土地、农舍和合法的小房子。”

在上述情况下，买卖双方因现场行使房屋所有权发生争议，即使双方根据实际意思签订合同，也因违反法律强制性规定而无效，导致买方和卖方根本上不受保护的行为。

2.3住房融资与企业职能的冲突

土地使用权流转明显受到我国相关立法和政策的限制，而宅基地流转的范围有限，使得农村财产流转更加困难，由于私人不动产进入担保市场的空间相对较小，抵押人退出，在当前我国经济高速增长的时代，越来越多的土地所有者开始涉足非农产业。通过扩大产业规模、调整产业结构等途径，可以改善目前的家庭状况，了解农村经济和产业的现代化，但现实发展过程中存在着更大的财力不足问题。

由于人口众多，也有一些土地不得不考虑温饱问题。但是，由于现行土地流转制度的局限性，也影响到农民的融资方式，在防止融资方面往往存在问题。

结束语：

是限制土地使用权的流转，全面保护农民的个人权利，发挥一定的价值，然而，在市场经济快速发展的背景下，农村住宅具有更大的商业价值。通过确保住房使用者权利行使制度的透明度、解释住房所有权的范围、为传统住房创造市场来提高其实际价值，经济发展需求进一步缩小城乡经济差距，理解城乡一体化发展。

参考文献：

[1] 王金海.关于农村宅基地使用权引导对策建议[J].法制博览，2017，01（19）：84-86.

（作者身份证号碼：130123197401277221）