物业管理公司上市重点财务处理

孙萌

上市是现在物业管理企业追求的目标，期望通过上市可以拓宽企业的融资渠道，提升企业形象。本文从物业管理公司上市现状入手，分析物业管理公司上市的机遇和挑战这两面，结合财务处理实践工作，针对主要的财务问题针对性的提出解决方式。

自首家境内物业管理公司于2014年在香港挂牌上市起，中国内地物业公司正式开启香港上市之路，截至到2019年11月6日银城生活服务有限公司（01922）在香港公开上市，大陆在香港上市的物业公司已达17家。但是物业服务企业真正在主板上市的并不是很多，虽然证监会对IPO（首次公开募股）虽然是审核节奏加快，但是对标准的把握越来越严格。

一、进入资本市场的机遇

（一）政策支持

其实物业管理公司的市场化早在2014年就已有政策文件指导，国家发改委就下发了《关于放开部分服务价格意见的通知》，指导放开非保障性住房物业服务、住宅小区停车服务等服务的价格。标志着政府逐步放开对物业费的定价标准，意味着物业服务收费将更加市场化。2019年5月国家发展改革委员会发布了《国家发展改革委关于进一步清理规范政府定价经营服务性收费的通知》（发改价格〔2019〕798号）通知，赋予了物业管理公司收费自主权，使物业管理可以依据市场实现资源的最优配置和良性发展。

（二）行业发展良好

整个中国物业管理行业都是随着房地产开发而兴起的，未来还有巨大的发展空间;据调查，我国在改革开放以前主要以第一和第二产业为主，直到八十年代开始我国第三产业才得到发展，并且在之后的十五年间，第三产业的比重增加了近20%，在进入二十一世纪后更是得到了飞速增长。对于第三产业的重视更是在十八大后进入高峰，十八大提出对我国的产业发展实施“加快传统产业转型升级，推动服务业特别是现代服务业发展壮大”，产业转型从“工业型经济”向“服务型经济”逐步推进。据国家统计局的初步核算，2014年我国第三产业占GDP的比重跃居第二位，成功超过第二产业，2015年第三产业增加值占国内生产总值的比例超过了50%，2016年该比例进一步提高。

正是由于第三产业的急速发展带动了房地产业的发展，而房地产行业的增长更是推动了物业管理行业的发展，面对了指数是增长的房源，及人们日益增长的去住房环境的要求，如何有效的管理好房地产达到人们的需求成为了新的问题。而要满足业主更多元化的服务需求，就必须通过有效的管理实现，这也是物业管理公司成立的原因。也由于大环境对第三产业发展的倾向，使得原本就属于但三产业的物业管理公司发展一片大好，为物业公司的上市提供了长足空间。

（三）新技术应用与“互联网+”

“互联网 +”时代，物联网、大数据等新技术的应用发展，物业服务在发展社区经济中的价值不断凸显，必须加速物业转型升级，物业服务企业顺应需求向现代社区综合服务商发展，从单一的物业服务逐步向多种经营、社区养老及社区电商等以社区为中心的综合服务方向发展。物业服务的多样性需求越来越丰富、精细化程度越来越高。

（四）消费升级

新时代随着国民收入的增长，以及相应的消费支出的增长、消费解救发生了由低向高，由比较狭窄向比较丰富的结构性变化。消费重心也由过去的单一的产品为主转向混合型的“服务+产品”，消费需求也由一般性消费向差异化消费演变，由单纯的物质体验转向精神的体验。正如一家在新三板挂牌的物管公司，与同行相比，公司坚持以“酒店式物业服务”为特色，逐渐成为企业的核心竞争力。由于国内的物业管理行业起步较晚，各区域发展不平衡，服务同质化明显，给公司采用差异化战略迅速打開市场提供了外部条件。由于实施了独特的“酒店式物业服务”竞争战略，公司在同行业中独树一帜，受到了新老业主好评，使得公司能够在当地迅速占领市场，树立了的精湛品牌，构筑了自己的核心壁垒。

二、进入资本市场的挑战

（一）企业内部控制模式陈旧

资本市场对于上市企业的内部控制体系需要进行评价，需要进入资本市场的公司事前建立一套完整的财务内部控制体系，特别是物业公司，从财务管理的角度建立一套既能相互联系又能够相互制约与监督的规范，保障其在资本市场运营中能够持续健康发展，并抵御竞争规范管理。基于现在国情，国内的绝大多数物业公司仍旧采用的是直线式架构，少数的物业公司采用事业部制架构，并且这两种制度下的物业公司的利润来源都源自于公司下设的各个楼盘，将楼盘服务中心的业务汇总计算。迄今为止，除了万科物业的合伙人制度外，国内的物业公司没还有采用新型经营管理模式，没有实施股权激励制度及利益分配等能够调动职工积极性，创造性的模式。

也正是由于物业公司还沉浸在这种传统的模式中，与新兴的内部创新激励还是存在差距的，并且物业公司负责人普遍职业化程度不高，固有思维难以打破，要去带领、管理好一批从事互联网、资本市场等方面的创新型人才团队就需要长时间摸索，这是绝大多数物业公司做不到的。也正是这些地方的缺乏，致使管理层多用经验来管理，而无法形成书面化、体系化的内部控制制度，由于企业性质的原因，导致管理层不重视物业公司的财务工作，财务人员配置混乱，资金管理问题频发，设备存货账实不符，应收账款对账不清、成本费用控制不力、财务审批权不明确、会计兼职出纳、会计档案管理不善等。违法乱纪的事情也时有发生。

这就需要进入资本市场的物业公司根据《企业内部控制基本规范》及其配套指引规定，建立属于自身发展的财务内部控制体系，其中可以包含常规性财务制度、综合性管理制度、财务部门与人员管理制度、财务审批制度、成本费用管理制度等，同时，每年度末由董事会出具报告，对内部控制体系的有效性进行评审，将评审结果上报，并由监事会对评审过程进行监督，及时调整物业公司的内部控制缺陷，依据资本市场的发展完善评价结果。