浅谈开发商如何控制建安成本

蔡镇英

【摘要】建安成本占整个开发项目成本相当大的比例，建安成本的控制对整个项目的控制起着至关重要的作用。本文从开发商的角度论述在施工招投标阶段、工程实施阶段、竣工结算阶段对建安成本进行事前、事中、事后控制，从而达到建安成本控制的目的。

【关键词】开发商;建安成本;控制

1、施工招投标阶段--事前控制

在施工招投标阶段，项目的决策、立项、初步设计均已完成，整个项目的造价真正进入了通过技术手段来控制的阶段，施工招投标阶段建安成本的控制空间很大，是整个建安成本控制最重要的环节。作为开发商的造价控制人员要根据项目的不同特点、投资性质、设计进度充分做好筹划工作，把开发商的建设意图准确的传达给招标代理单位，让招标代理单位运用专业技能为开发商提供服务，把开发商的要求转化成定义明确、系统清晰、目标具体且富有可操作性的工作，并形成合同文本。在这个时期涉及招标代理单位、投标单位、设计单位和行业管理单位等，开发商的造价控制人员要做好这几个单位的协调工作，组织招标文件和清单编制、配合投标和定标工作、完成合同文件的签订工作。

1.1组织招标文件和清单编制

在施工招投标阶段首先是招标文件和清单编制。这项工作主要是招标代理完成，但作为开发商的造价控制人员从中要起到组织和协调作用，从而避免出现纰漏，具体工作如下：

（1）锁定招标图纸，明确施工界面，划分标段。开发商的造价控制人员应与设计单位和开发商的工程部门协调锁定招标图纸后明确施工界面，划分总包、各专业分包、供水供气供电各配套单位的工作内容，对大型项目要划分标段，避免出现施工内容重复招标、漏招、交叉作业面混乱等现象。具体可以在招标文件中补充约束性条款，并且在工程量清单工作内容中予以说明。明确施工界面，划分标段事前控制为防止事中施工混乱和事后结算扯皮扫清隐患。

（2）确定合同模式。根据招标图纸成熟度、招标准备时间、工期、项目规模等条件，开发商的造价控制人员应明确招标项目是采用总价合同、单价合同还是成本加酬金合同模式。合同模式的确定给予招标代理可操作的工作思路，给投标单位可预估的利润预期，从而为开发商成本可控设置条件。

（3）材料、设备供应方式的选定。材料、设备的成本是建安成本中一个重要组成部分，材料、设备的采购供应方式及其质量的好坏、价格的高低对项目建设的进度、质量和经济效益都有着直接重大的影响。因此作为开发商的造价控制人员必须对材料、设备的供应方式作充分考虑。有两种模式：

施工方采购。一般工程由施工方采购，即“包工包料”，可充分调动施工方的积极性，在采购、运输、保管上采取措施降低成本，提高质量，在施工过程中自行协调供应和施工来确保进度。投标人在投标时对材料、设备按招标文件的要求作了报价，使用竞争费用报价也降低了成本。根据图纸的成熟度施工方采购衍生出：施工方采购开发商认可、开发商指定施工方采购这两种衍生模式。

开发商采购。对于大型设备、特殊设备、大量装饰材料等开发商也可自己采购，节约成本。但在这种模式下作为开发商的造价控制人员必须直接了解产品的性能、价格，同时开发商的工程部门在施工中要具备协调供应和调动施工方节约使用材料积极性的能力。在权衡综合能力后看是否采用这种供应模式。

（4）确定项目的取费标准。作为开发商的造价控制人员不但要注重压缩投标人的利润空间而且应引导投标人上报合理费率，避免恶性竞争而影响施工的质量和进度，也给竣工结算造成困难。具体根据工作内容和行业取费标准在招标文件中予以限定，投標单位自行竞争性报价。

（5）审核招标文件和清单。在发标前开发商的造价控制人员要对招标代理编制的招标文件和清单要进行审核。审核招标文件是否表达了开发商的要求;审核工程量清单是否有漏项;审核工程量清单工作内容和项目特征描述是否完整;根据项目需要审核是否将图纸中没有反映但可能出现的拆除、加固、外运、内驳、回填等等项目进行列项，以减少项目实施中发生核价或签证的量，以免施工过程中发生此类签证，造成核价困难。

1.2配合投标和定标工作

这个阶段招标文件和清单都已编制完成并发放，投标人开始投标。开发商的造价控制人员要注重以下几个环节：

（1）再次组织核对工程量清单。要求投标单位在投标之前，根据招标图纸及施工界面划分来复核工程量清单是否有漏项;审核工程量清单工作内容和项目特征描述是否完整，如认为清单有偏差可在投标前提交工程量计算书并表达核对意愿，在梳理复核完所有投标单位的计算书后，若存在错漏情况，要求招标代理单位对工程量清单进行调整，同时清单的准确性作为对该投标代理单位考核的依据之一。

（2）深入理解回标分析。对招标代理单位提交的回标分析报告要深刻理解，不光看回标分析的结论，还要注意：投标人是否采用不平衡报价损害开发商的利益;商务报价与施工方案是否相符;有无低于成本的投标报价等不实质性响应招标文件的要求在回标分析中是否都有评估。如有纰漏要求招标代理单位重新分析，这也作为对该投标代理单位考核的依据之一。

（3）若开发商的造价控制人员作为评标委员会成员之一，应该按照招标文件规定的评标标准和方法对投标文件进行系统的评审和比较。

1.3完成合同文件的签订工作

根据招标文件规定的合同范本和投标人的承诺双方签订合同，可以根据项目情况确定合同条款，主要包括：双方的权利和义务、工期、工程质量和检验、合同价款和支付方式及质保金、合同变更、竣工验收和竣工结算、索赔和争议。若是群体工程或长期开发的项目，发商的造价控制人员应针对各个专业的工程编制一套系统的合同范本，针对本项目的特点调整合同细节，签订合同文本时应响应招投标文件。

2、工程实施阶段--事中控制

施工单位大多是抱着“低价中标占领市场，索赔结算赢得利润”的心态和方式来做工程的，所以在工程实施阶段施工单位往往会提出各种索赔。同时因工程本身的原因、市场变化或行业规范变更工程实施阶段也会发生各种变更。造成审核诸多争议。开发商的造价控制人员就是要严格的控制好变更、签证和核价这三个环节。具体做法是：拆分细化目标、按程序审核、全过程监控。

2.1拆分细化目标

在签订好施工合同后开发商的造价控制人员要将投标报价的内容进行拆分。

（1）图纸明确的投标报价项目，再次复核其工程量，并且和施工单位进行核对，双方达成一致，锁定其成本。

（2）多方案报价的项目，结合报价尽快确定最优方案，锁定其成本。

（3）方案未定可能发生设计变更的项目，制定价格范围，暂定成本，具体制定方案时不可超越其上限。

（4）在考虑综合成本的前提下，留有一定比例的預备金作为整个项目的上限。

2.2按程序审核

首先要有一套完整的工程变更审核程序，包括设计变更、现场签证和材料设备核价。其次审核程序根据开发商部门的设置流转，开发商的造价控制人员在审核中先要根据各部门的调查确认事实，然后根据合同规定看是否予以索赔，最后根据合同规定核定费用。

2.3全过程监控

在整个施工过程中实行全过程监控，开发商要设定监控周期，一般根据工期可设置固定时间每周、每半月或每月进行成本监控，也可按工程节点进行成本监控。以周报、月报或节点报告的形式形成文件进行对比采取措施。在报告中要体现当前发生成本的增减，将已确定的索赔费用、材料设备核价、方案调整后的费用变更调整入成本中，并与目标成本进行对比，综合评定、动态控制、设置警示。

3、竣工结算阶段--事后控制

因为有了之前事前控制、事中控制两个环节的控制，复核变更汇总差价后结算价在施工单位还未送审之前便有大致的数据。在竣工结算阶段开发商的造价控制人员的工作重点侧重于：预先内审和复核外审。

（1）预先内审。在送外审之前预先审核施工单位上报的结算，对于施工单位上报的结算开发商在有能力的情况下，结合过程中的成本控制报告预先初审一下，对明显多报的工程量和项目劝其调整。这样有助于降低施工单位的结算心理期望值，也有助于发挥结算外审单位的专业能力。

（2）复核外审。对结算审价单位的审价报告要进行复核，如有纰漏应更正。

结语：

本文从开发商的角度论述在施工招投标阶段、工程实施阶段、竣工结算阶段对建安成本的控制。着重论述了施工界面和标段划分、材料设备供应方式选定、设立目标成本进行动态控制对建安成本控制的重要性。本文阐述了一个理念：开发商不但要压缩施工单位的利润空间，同时也要通过事前、事中、事后控制最终甲乙双方寻求到合理的结算造价。

参考文献：

[1]顾祖惠.招标投标相关法规知识.同济大学，2005.