土地储备计划编制和执行中的问题及对策

陈晨

【摘要】土地是国家重要的资源，在经济社会发展中发挥着重要作用。国家为了实现对土地市场的调控，对土地利用和城市进程进行总体规划，做好土地储备工作，就必须做好土地储备计划工作，科学编制土地储备计划，并进行科学有效的执行和落实，充分发挥土地储备的积极作用。

【关键词】土地储备计划;编制;执行

土地储备计划编制是地方政府对当地土地进行储备、分配的有效手段，完善土地储备计划的实施，尽快的解决土地储备计划编制中出现的问题是确保土地储备各项工作顺利完成的基础。科学且合理地进行土地储备计划，将储备工作有效的落实到实处，统计年度所管区域内各项用地的需求并对其进行规整，合理的进行安排、分配，可以提高土地利用率，减少土地资源的浪费，为城市建设规划奠定基础。土地储备计划的重点与目标必须要明确，各级政府部门一定要重视土地的分配作用，认识到土地储备工作的重要性，只有这样才能确保当地社会的经济健康发展以及社会的稳定。

1、土地储备规划的主要内容和编制原则

土地储备规划主要包括评价土地储备的潜力分布、预测储备需求规模、划定重点储备空间以及明确规划期内土地储备的总规模、结构布局和储备时序。部分城市在规划中还对土地储备的资金投入和回报收益进行分析，但仅做测算参考，并不作为土地储备规划编制的依据。

在对土地储备开发时，政府相关部门要发挥宏观调控作用。在面对开发计划申请时，要对实际的市场需求进行调查分析，然后确定好年度土地储备开发控制指标，保证土地开发总量处于合理范围之内。由于实际土地储备开发中的主体是企业，有可能会出现企业和政府互相博弈的局面，导致相关工作无法顺利开展。要争取各级地方财政以及银行的支持，做好资金支持。要按照我国实际经济发展情况来进行工作指导，对于一些开发地块的储备时间，应当要尽可能进行缩短。对年度土地储备开发过程中的成本进行预估分析，并且对相应的收益进行预测，尽量能够将资金实现循环使用。

2、土地储备计划编制和执行中存在的问题

2.1资金短缺

城市不断发展，城区面积也在不断扩大，这就要求土地储备必须加大收纳力度，以避免供不应求的局面出现，而城市化进程的发展速度越来越快，土地储备量已经呈现供不应求的趋势，以三线城市为例子，城市的边缘地带前几年还是一片荒芜，但是近几年来，城市边缘的荒芜地带已经逐步演变为繁华地带，有的城市甚至在原有的基础上扩大了两倍甚至三倍的面积，这种现象在一些发达城市更加明显，其所需要的土地储备量是非常庞大的，所需要的资金投入也是一个非常大的数目，再加上城市化进程的资金投入，导致对土地储备的资金投入少之又少，财政部门的拨款大部分都投入到了房屋建设上面。土地储备的资金获取点只能放到银行贷款方面，而这种资金来源受限太多，并不是长久之计，因此，尽快建立一条健全的土地储备资金链是尤为重要的。

2.2部门协调不够紧密，土地储备效益难以最大化

土地储备年度计划的实施是一项系统工程，其必须得到规划、发改、建设、财政、纪检、民政及街道等各职能部门的积极支持和大力配合。因为各部门之间相互协作的好坏，将直接影响到城市土地储备运作成本的高低。然而，在实际工作中，由于部门之间的利益关系，相互推楼、扯皮的现象依然存在，一旦部门之间在土地储备活动中协调不够、衔接不好，势必就会影响城市土地的再投放和资金的回笼。其突出的问题就是难以实现土地储备效益的最大化。

2.3土地储备监管不到位

土地储备存在监管不到位的问题。比如：不在土地储备机构实施名录范围内的平台机构，依旧承担着国有存量土地的收回、收购、置换和新征储备土地的报批工作以及储备土地出让前期准备工作;部分地区未对土地储备计划的实施成效进行评估等。

3、土地储备计划编制和执行中问题的解决方案

3.1统筹规划资金分配方案

1）在稳定住城市化进程的基础下，适当的加大土地储备资金的投入，土地储备量不够，城市化进程也无法顺利的实施。当地的土地资源管理部门也应该建立一条独属于自己的资金来源渠道，避免单一的资金投入为此，要探索一条健全的筹资机制，全方位的利用国内大量的民间资金，比如土地基金。土地债券等融资方法，保障土地储备的可持续发展。2）面对法律不健全的问题，法律是民生的保障，正是因为有法律的保护，我们的各项权利才可以得到维护，政府部门应当重视起各级城市的土地储备问题，以健全相关法律为基础，把解决土地储备问题作为任务的中心，尽快建立起一套职能明确、针对面广泛的土地储备管理方案。

3.2以政府为主导，加强各部门协调配合

一是政府派专员对歷年未能实现供应的储备地块及时汇总，存档建库，兼顾储备土地发证、管护及临时利用，为土地收储工作的顺利进行提供必要信息。二是政府牵头，组织规划和国土部门，依据城市总体规划，提前做好相应地被列人计划储备土地的控制性详细规划编制、融资的工作，及时商议与反馈各方问题，及时、集中、统一解决。三是规划、发改、建设、财政、纪检、民政及街道等各职能部门各负其责，相互支持，提高工作效率，节省运作成本，加强各部门的协调，做好土地储备计划涉及的相关工作，让储备土地产生更好的效益，以实现土地储备效益的最大化。

3.3加大土地储备工作中监管力度

尤其对不在土地储备机构实施名录范围内的平台机构，依旧承担着国有存量土地的收回、收购、置换和新征储备土地的报批工作以及储备土地出让前期工作的行为进行严肃处理;加大力度监管土地储备监测监管系统录入工作，对录入不全、不及时的地区进行通报批评或惩罚处理，促使监管系统工作落到实处;加大力度对土地储备计划的实施成效进行有效评估，深入分析计划编制与实际实施存在差异原因，并对部分地区未按计划编制落实原由进行深入调查，为下一年度土地储备计划编制工作中指标的合理确定和计划有效实施奠定基础。

结语：

土地储备计划贴合民生问题，与老百姓的生活息息相关。有关部门要充分认识到土地储备工作对人们生活的影响，认真分析其工作中存在的问题，采取有效的切有针对性的措施，高效的解决土地储备计划所面临的难题，为社会的发展做出更大的贡献。

参考文献：

[1]孙玲怡.土地储备计划编制和执行中存在的问题与对策[J].北京农业，2019（2）：166-167.

[2]颜学毛.准确把握土地储备与融资的发展态势做好新形势下土地储备工作[J].国土资源导刊，2018，10（03）：35-39.

[3]李婷，刘震宇.土地储备计划编制和执行中的问题及对策[J].中国土地，2019（8）：53.