民法典中居住权的确立对房屋征收的影响

【摘要】民法典将在今年审议并正式出台，在其物权篇很大可能会确立居住权制度，因为居住权是一种用益物权，所以居住权人在其居住房屋被征收时，理应获得补偿。本文将通过研究居住权的几个主要特点，提出在房屋征收时居住权人的几种补偿方式，分析居住权的确立对房屋征收可能带来的影响。

【关键词】民法典;居住权;房屋征收;补偿安置

1、前言

在2005年7月10日全国人大法工委公布的《中华人民共和国物权法（草案）》中，居住权曾一度规定在用益物权编，但是，2007年3月16日十届全国人大五次会议通过并颁布的物权法，最终却删去了关于居住权制度的规定。十多年来，关于我国物权法是否需要规定居住权制度，法学界就一直见仁见智，莫衷一是。在2019年12月28日第十三届全国人大常委会第十五次会议审议后公布的《中华人民共和国民法典（草案）》（以下简称《民法典（草案）》）物权篇用益物权分篇中规定了居住权。今年即将召开的十三届全国人大三次会议将会对《民法典（草案）》进行审议，居住权制度的确立势在必行。

2、居住权的特点

《民法典（草案）》第三百六十六条到第三百七十一条对居住权做出了详细规定，居住权主要有以下特点：

2.1居住权是一种用益物权

居住权人是根据合同的约定对他人住宅享有占有权和使用权，以满足生活居住的需要。虽然一般来说居住权人不能将住宅通过出租等形式获得收益（《民法典（草案）》规定如果当事人有约定的话，居住权人可以出租房屋），但是其生活居住需要的满足也可以视作一种收益，其不需要通过支付额外的租房费用来满足生活居住的需要，可以视作是一种消极的财产增加，所以居住权也具有收益权能，是一种用益物权。

2.2居住权一般具有无偿性

一般来说居住权人无需向房屋的所有人支付对价，如果需要支付的话，那就租赁权没有什么本质区别了。但是《民法典（草案）》还是给居住权的有偿设立留下了空间，允许通过特别约定的方式来变通这一规则。

2.3居住权具有时间性

《民法典（草案）》中明确规定居住权合同中需要明确居住权时间，当居住权期间届满或者居住权人出现死亡的情形时，居住权消灭。因居住权不能继承，所以从理论上来说，因居住权人的生存期间，即为居住权的最长期间。

2.4居住权具有不可转让性

《民法典（草案）》中明确规定居住权不得转让，因为居住权属于人役权，具有人身属性，居住权人和所有权人之间一般都具有特定的关系。如果居住权可以转让的话，转让后这种人身性将会不复存在。

3、被征收房屋居住权的人的几种补偿方式

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的第二条规定， 为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋的所有权人给予公平补偿，所以房屋征收与补偿的对象是所有权人。《民法典（草案）》第三百二十七条规定，因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权依据本法第二百四十三条、第二百四十五条的规定获得相应补偿。民法典（草案）》中明确居住权是一种用益物权，所以居住权人在其居住房屋被征收时，理应获得补偿。

那在今后的房屋征收过程中，应该如何对被征收房屋的居住权人进行补偿呢？笔者认为可以采用以下几种方式：

3.1在公有产权房上设立居住权进行安置

虽然从学理上说，居住权具有人身属性，居住权人与设立人之间通常应具有一定的人身关系。但是《民法典（草案）》中并没有对居住权人身关系的限制性条款，所以《民法典（草案）》对居住权主体的人身关系应作扩大解释，政府和被征收房屋的居住权人通过房屋征收形成特定的关系，也可视作一种特殊的人身关系。在民法典施行后，政府可以集中建设一批公有产权房，在这些房屋上设立居住权用于安置被征收房屋的居住权人，公有产权房的居住权期间为被征收房屋居住权的剩余期间，具体安置面积可以根据公有产权房和被征收房屋的市场价格进行相应换算。

3.2提供公共租赁住房用于安置

国务院2010年出台了《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，要求各地区、各部门要加大投入，积极稳妥地推进公共租赁住房建设。随后，各地也相继出台相应的公共租赁住房的发展政策，建设完成了一批公共租赁住房，满足城市中等偏下收入家庭基本住房需求。在民法典施行后，可以使用公共租赁住房用于安置被征收房屋的居住权人，租赁期间为被征收房屋居住权的剩余期间，具体安置面积可以根据公共租赁住房周边二手房价格与被征收房屋的市场价格进行相应换算。因为公共租赁住房只能用于承租人自住，不得出借、转租或闲置，这一点也和居住权不得转让和出租的特点相同。

3.3使用产权调换房同时安置所有权人和居住权人

使用异地或原地再建的房屋，与被征收房屋进行产权调换。被征收房屋的所有权人获得产权调换房的所有权，并在该产权调换房上设立居住权，用于安置被征收房屋的居住权人。房屋征收部门与被征收房屋所有权人和居住权人共同签订补偿安置协议，明确三方的权利与义务，特别是所有权人应当在产权调换房上为居住权人设立新的居住权。

3.4货币补偿

征收房屋居住权人的货币补偿金额可以使用剩余居住权期间的房屋租金来衡量。用被征收房屋周边房屋租赁市场价格乘以居住权剩余的年限，计算出被征收房屋居住权人的货币补偿金额。考虑社会经济发展、房价租金上涨等因素，今后每年的房屋租赁市场价格可以按照某种计算比例依次递增。

3.5产权房屋安置

如果被征收房屋周边房屋租赁市场价格比较高，房屋面积比较大，并且居住权的期间又比较长，居住权人获得货币补偿金额就會比较高。政府提供用于安置的产权房屋一般低于市场价格，且以小户型为主，获得较高货币补偿的居住权人可以购买面积较小的产权房屋进行安置。

结论：

居住权与租赁权不同，租赁权是债权，是相对权，被征收房屋的承租人并非房屋征收补偿的对象，而居住权则是一种物权，是绝对权，且是以满足权利人的居住需要而设定的用益物权。根据《民法典（草案）》的规定，被征收因不动产征收，致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权获得相应补偿。所以居住权人在房屋被征收时有权获得相应的补偿，具体可以选择上文提及的五种方式进行补偿和安置。但是被征收房屋的居住权人和所有权人所获得补偿的价值的总和应当与被征收房屋没有设立居住权时，房屋所有权人所获得补偿价值相当，否则的话就会出现房屋所有权人滥设居住权，以期获得更多补偿的情况。

作者简介：

唐苏生（1982.6.12），汉，江苏省海安市人，南京市土地整理和集体土地征收管理中心，硕士研究生，工程师。