关于青岛地铁地产拿地难、碎片化的解析与建议

董宇

【摘要】地铁地产板块作为青岛地铁四大板块之一，承担着主要盈利任务，是反哺地铁建设运营亏损的重要来源，但近年来土地获取拿地难、碎片化问题明显。文章从行业背景出发，深度分析出现的问题及原因，参照其他城市地铁地产运作的情况，提出适合青岛地铁地产发展的建议。

【关键词】地铁地产;房地产;上盖物业

地铁高昂的建设成本和运营费用，仅靠票务收入和财政补贴不能解决庞大的资金缺口，所以必须加强地铁地产板块的盈利能力，实现自我造血功能。为此，集团总部对地产板块提出“三年百亿”的战略目标，只有拿到更多、更优质的土地，才能进行房地产的规划、建设和获取销售收入，所以没有土地，一切目标都是空谈。

1、问题的出现

为助力市地铁集团快速做大做强的目标，地产板块深入梳理地铁沿线土地资源，积极运作土地出让，与各大房地产商展开谈判合作，努力获取土地资源。自2016年以来获取了10余宗土地，其中有车辆段上盖项目、站点上盖开发项目、产业园项目，有合作开发也有自主开发，体现了多方式获取土地和多模式开发项目。

但通过地块的分布和数量上也可以看出一些问题：土地获取仍然分散，各个片区都是局部的某个点，东一片西一片。土地获取不系统，地与地之前没有关联度，没有系统的衔接，拿地出现碎片化。土地获取量有较大差距，往往土地运作多、周期长、落地少，出现拿地难的困境。

2、原因深度解析

出现问题的原因有很多，拿地难、拿地碎片化也是国内很多同行共同面对的问题，主要有以下几个原因：

（1）线网辐射及提前谋划的优势未充分发挥。一期建设规划线网介入较晚，前期运作项目不多，反而后续线路中已有项目落地。所以要提前研究线网并运作沿线土地，降低土地获取难度。

（2）土地市场供应本身趋于碎片化，市内拿地很难成片获取。青岛市内城区的土地，几乎没有空地，本身土地供应已经是碎片化，拿地更不可能成片化。例如广州，2011年左右土地市场出现的都是千亩大盘，2016年以后都是十几亩、几十亩的小盘，成碎片化。

（3）集团的政策优势未充分发挥。近几年，虽分别出台了88号文、249号令等政策，由此引入了青特花屿城、远洋万和城等项目，但整体落实效果不明显，各区市执行力度不一，没有占领战略高地，找上门的项目较少，主动出击的项目较多，工作难度加大。

（4）自主开发优势不明显，纯市场化招拍挂竞争力较弱。市场招拍挂考验的是开发企业的综合实力，考虑到成本能控制到多低、产品质量好坏、建设速度快慢、资金回笼情况、品牌溢价能力等等。很明显现阶段地产板块无法跟大开发商相比。

3、外地经验

3.1深圳

深圳地铁上盖分为四个阶段，一阶段未考虑地铁加物业开发的模式，功能性用地划拨，站内商业协议出让。二阶段轨道用地及上盖物业用地分开供应，上盖物业用地设置限制条件出让。三阶段主要依据作价出资政策，完成三宗地块以土地作价出资方式供应土地使用权。四阶段直接入主万科地产，成为万科的大股东，每年获取股权收益，快速壮大。深圳的优势在于房价高，运作一宗上盖项目就能获取销售收益几百亿元。另外，深圳地铁入主万科迅速做大的思路是值得青岛地铁学习的，但青岛本土无同量级的开发商。

3.2成都

成都政府通过两种方式为地铁公司配置土地资源，第一类为“收益配置地”，即土地出让收益归地铁公司，该类土地通过土地整理后上市出让，出让收益用于地铁建设。第二类为“功能配置地”，即满足与地铁功能需要的项目用地，以划拨方式取得;如用于二级开发，需要调规、变性。

3.3香港

香港地铁是目前世界上为数不多实现盈利的地铁之一，采用TOD模式、高度重视城市规划与轨道交通规划的协调统一。香港地铁的土地获取最大成功是提前获取与TOD开发，与地铁线路同步建设开发，早在线网规划阶段就获取土地，线网规划公布后土地升值获取潜在级差地租，同时通过TOD最大化开发方便市民，使地块二次升值。

4、解决建议

结合目前出现的问题和外地优秀做法来看，土地批量获取和做大做强资源开发的前提，就是要占领政策高地、紧抓线路两侧，只要做好顶层设计，项目和土地都会接踵而至。形成以政策和线路拿地为主，产业配搭拿地和市场化拿地为辅的拿地思路。

一是充分发挥集团平台和政策优势，抓住土地政策牛鼻子，加强政策落实，占领政策高地。第一要推广落实原有政策，各区市必须严格执行，利用政策多获取项目。第二要制定新的政策予以支撑，比如轨道交通线路筹资地块制度、设置地铁建设经验的土地招拍挂制度等，减少后期向沿线区市政府要地难的困境，减少逐个地块研究土地招拍挂条件的繁杂过程。

二是发挥线网辐射优势，通过轨道交通专项规划、筹资地块等方式紧抓线路两侧土地。重点研究三期及远期线网土地，逐个地块研究可行性，会同区市政府根据线路建设资金确定筹资地块，报市政府备案后按期供应土地，方可启动线路建设，达到提前捂地获取级差地租的目的。另外，要落实249令中轨道交通专项规划的编制权，由地铁办主导编制沿线两侧的城市控规、土地利用规划，这样项目方会主动向市地铁办沟通，从而获取项目合作的主动权。

三是发挥上下游产业链优势，加强产业拿地能力。目前运作的三产产业园，已经充分利用了地铁集团现有的资源，但产业搭配住宅地块拿地仍是现在土地市场的主流拿地方式，还是要继续深入研挖掘上下游产业链，为住宅用地的获取做铺垫。

四是发挥资金获取优势，加强自主开发能力。市场招拍挂竞价拿地是多数房地产的拿地方式，有的企业优势在于成本、品牌溢价、周转速度等，地铁地产的天然优势在于资金成本，只要在上述3个方面加强自主开发能力，就可以在土地竞价市场上跟一线房企较劲，降低拿地难度。

結语：

总的来说，在破解地铁地产拿地难、拿地碎片化、三年百亿的道路上还有一段距离要走，这需要政府的政策支持，也需要发挥资金、平台、协调优势，相信在各级领导的带领下，青岛地铁地产一定可以突破瓶颈、做大做强，助力行业的大跨步发展[1-3]。

参考文献：

[1]王泳麟.研究轨道交通车辆段上盖综合物业开发的前期问题[J].建材与装饰，2019（23）：279-280.

[2]杨建文.南京地铁运营与沿线地产收益研究[J].现代盐化工，2019，46（01）：110-111.

[3]董宇. QDDT集团地铁上盖物业开发模式研究[D].山东理工大学，2017.