我国房地产价值评估的现状与对策

郭璇

【摘要】房地产价值评估是新兴产业，其利用科学价值评估方式、严格的评估程序公平公正的进行价值评估。房地产价值评估对房地产买卖、租赁、抵押局域重要意义。本文分析了房地产产业现状及完善房地产评估产业策略。

【关键词】房地产价值;评估;现状;对策

近年来，房地产估价行业稳定发展的同时，我国房地产估价机构在逐渐完善[1]。房地产价值评估在我国发展时间较短，虽取得了较大成就，但是仍存在一些影响房地产估价行业发展稳定性的问题亟需解决。

1、房地产价值评估

房地产价值评估也可称之为“房地产估价”，客户委托具有估价资格的专业化机构评估房地产价值，估价机构安排注册房地产评估师至房产实地进行估价。注册房地产评估师依据房产实际情况、估价标准、行业统一认定价格及案例对房产进行估價，编制完整报告并将其反馈给客户[2]。目前，常用房地产估价方式主要为以下几种：首先，收益法。指的是科学计算目标房产未开可能形成的收益，依据此收益确定房产价值。其次，成本法。指的是依据房产建设、使用中的成本变化，在去除房产折旧成本后即可获得房产估算价值。最后，市场比较法。依据相似案例，分析房地产市场估价标准，最终形成估价报告。

2、房地产产业现状

2.1法律法规不够完善

目前，我国虽已制定《资产评估法》、《房地产评估师注册管理办法》、《房地产估价机构管理办法》等法律法规，且涉及房地产评估从业人员资格认证、房地产评估机构管理方面问题，然而这些法律文件并不完善。已出台的相关法律法规仅制定了简单条例，未制定实施细则，未详细划分评估对象种类，未依据不同类型评估对象制定有针对性评估方式。

2.2评估师队伍建设不规范

虽然我国制定了评估师管理法律法规，以规范评估师从业资格证考取、评估师工作行为，然而评估师个人职业素养、职业能力等将直接影响其工作质量。评估师作为房地产价值评估工作的执行者，其评估行为将直接影响评估对象价值、评估工作质量[3]。部分评估师虽考取执业资格证，但是其专业素养、专业能力水平不足，并不能胜任评估师的工作。此外，随着房地产价值评估行业的发展，对于评估师专业素养、职业能力的要求逐渐增高。由于未加强对评估师的培训，其对新知识、新方法及新技术的掌握能力不足的，导致评估师评估能力不足。

2.3评估机构独立地位未充分体现

近年来，在我国社会经济持续发展、城市化规模逐渐扩大的同时，房地产行业发展速度增高。房地产评估行业是房地产行业的重要组成部分，也是新兴行业。相较于西方国家，我国房地产评估行业仍处于发展初期，房地产评估机构仍不够独立。比如：受业务影响，房地产抵押贷款需由银行、评估机构、贷款客户三方合作完成，三方之间不仅存在合作，也存在信任问题，这也是影响房地产评估工作进度及质量的重要因素。房地产评估机构形成的评估报告不仅需满足客户要求，还要顾及银行利益。因而，在三方合作中房地产评估机构位置较为尴尬，房地产评估机构独立性、公正性很难保持。

2.4行业监管力度不足

房地产估价协会制定的文件可规范房地产价值评估行业，房地产评估机构大多依据这些文件确定工作原则、实际操作规范。由于文件无法律依据，因而这些文件对房地产价值评估行业约束力不足。在监管力度不足情况下，房地产价值评估行业存在虚假定价、随机报价等影响房地产价值评估质量、房地产价值评估行业发展稳定性的问题。

3、完善房地产评估产业策略

3.1政企分开，建立健全法律法规

推动房地产价值评估业稳定、迅速发展，是我国行政、评估行业十分重视的问题。因而，我们需采用政企体制改革、完善法律法规的方式推动房地产价值评估业稳定、迅速发展。通过政企体制改革，可实现政企分开的目标，将房地产评估机构与行政部门区分来，推动房地产评估行业向着市场化方向发展。另外，需取缔“两块牌子一套人马”的做法，加大执法力度，降低违法、违规行为对房地产评估行业发展稳定性的负面影响。同时，这对规范房地产评估市场、营造公平竞争环境、推动房地产行业健康发展具有重要意义。

3.2加强行业监管

房地产行业需加大管理力度，以实现稳定目标。因而，可充分发挥行政管理的积极作用，不断规范房地产价值评估工作及房地产评估行业。另外，需充分发挥市场主体作用，通过严格、规范化的市场准入标准，提升房地产评估机构整体水平。部分房地产评估机构为获取眼前利益，存在违反行业自律、行业规范、行业准则的情况，甚至有些部分房地产评估机构采用恶性竞争方式扩大其市场占有率，导致房地产评估市场不规范、不公正，这对房地产评估行业发展不利。因而，需加强对房地产评估机构等级资格、评估师执业资格、房地产评估机构评估师数量等的监管。

3.3构建竞争制度，完善职业道德标准

通过建立健全竞争制度，可规范房地产价值评估行业竞争制度内涵，降低政府对房地产价值评估行业的干预力度，提升房地产价值评估行业市场化水平，这对均衡分配市场资源、推动房地产价值评估行业稳定发展十分重要。意识将影响人的行为，只有具备较高责任心、职业素养的评估师才能以高度责任心完成自身工作，因而在建立竞争制度的同时需完善职业道德标准。此外，评估师需了解自己工作的重要性、正确认知工作内容及职责，严格依据行业规范及标准、法律法规开展房地产价值评估工作。

3.4推动房地产评估行业向规模化发展

单一、分散的房地产评估机构抵抗经营风险能力较低。为推动房地产评估行业稳定发展，需充分发挥各房地产评估行业的特点，推动房地产评估行业向规模化发展。如今，人才、信息已成为影响企业发展的重要因素，因而房地产评估机构需充分掌握、利用相关政策与财经信息，以推动房地产评估机构健康发展。

3.5加强对房地产评估师的培训

依据相关法律法规，评估师需考取资格证书才可从事房地产价值评估工作，其对提高房地产估价质量、从业人员整体水平有益。然而，部分考取资格证书的评估师工作经验不足，其职业素养、职业能力也不能胜任评估师的工作。因而，相关部门需加强对房地产评估师的培训，不断提升其专业知识及专业能力水平。房地产评估师可登陆评估管理系统学习相关知识，以丰富自身知识。另外，为提高房地产评估师整体水平，需提升房地产评估师资格考核标准及报考条件，制定完善房地产评估师注册制度并落实。

结语：

综上所述，房地产行业发展稳定性、持续性将直接影响我国社会经济发展速度及稳定性。房地产评估行业为房地产行业的重要构成部分，其也会影响我国经济发展稳定性，因而我们需采取建立健全法律法规、加强行业监管、构建竞争制度、加强对房地产评估师的培训一系列措施，完善房地产评估产业、推动房地产评估产业健康发展。

参考文献：

[1]王冠，王子豪.大连市房地产估价市场现状及对策研究[J].时代金融旬刊，2018（3）：82-82.

[2]张健.市场法在房地产评估中的应用研究[J].现代经济信息，2019，（25）：376.

[3]徐成林.小城镇房地产估价行业现状调查及对策研究——以安徽省池州市为例[J].中国集体经济，2019（28）：11-13.