城市轨道交通与土地的综合开发研究

余永林

【摘要】随着城市的发展，城市人口数量不断增加，一定程度上加重了生态环境尤其是交通环境的恶化。轨道交通建设改善了城市交通面貌，实现了土地资源的集约化利用，促进了城市交通体系的平稳健康发展，为城市实现可持续发展目标提供了保障。在城市轨道交通建设中，将交通体系与土地资源开发同步实施、有效衔接，由此构建起良好的土地资源利用体系，为城市长久健康发展奠定坚实基础。

【关键词】城市轨道交通;土地资源;综合开发

随着城市中私家车数量的增加，城市交通拥堵逐渐成为常态，导致了比较严重的城市病问题，不利于城市可持续健康发展。与此同时，城市的快速发展以及人口数量的增加再一次加重了城市交通负担，而近年来在各大城市兴起的轨道交通建设，为城市交通环境的改善提供了重要支撑。同时，为提升土地资源利用率，将轨道交通建设与土地综合开发同步进行逐渐成为各城市发展的主要方式。

1、城市轨道交通土地综合开发的概念、主要模式及相互关系

1.1概念

城市轨道交通土地综合开发是指将城市轨道交通站点用地及沿线土地，结合其他利用方式（如地产开发、商业开发、公共配套开发）等进行共同开发使用、以实现轨道交通用地价值最大化的一种使用方式。将轨道交通体系的建设与发展和土地的综合利用进行结合，充分挖掘轨道交通用地交通便利性的优势条件，保证城市快速发展以及提升土地利用率，突破了传统交通体系建设的固态模式，对土地资源的利用模式进行优化。随着社会的进步与发展，轨道交通沿线的土地利用将逐渐成为交通体系建设的重要组成部分。

1.2主要模式

目前，随着城市轨道交通土地综合开发工作的深入开展，其模式也逐渐朝着多样化的方向发展着，总的来讲，其主要涵盖着地铁上方盖物业、地下通道的商业开发、地铁沿线住宅开发、地铁站点周边及沿线公园绿地使用等不同的模式，应用不同的建设模式会收获不同的效果，因此需要结合实际工程建设的需要来选择合适的开发模式。

1.3相互关系

轨道交通建设与轨道交通土地综合开发工作相互促进、互为因果[1]。轨道交通建设为站点及沿线土地开发项目提供了便捷的交通，促进了沿线各类开发项目的价值;综合开发为轨道交通建设提供了稳定、充足的出行乘坐需求，平衡了单独进行轨道交通建设的资金需求。

2、城市轨道交通土地综合开发过程中存在的问题分析

2.1轨道交通建设与土地综合开发相互脱节

在中心城区，受建成区交通、建筑限制，后规划建设的轨道交通项目与已存在的建筑物出于成本、安全等各项因素考量未能有效衔接，同时，因在建成区建设轨道交通，不可避免的长期占用已有道路，造成老城区常年处在封路修建状态;在建成区周边区域，因区域环境暂不成熟等原因，规划建设的轨道交通项目缺少必要的土地开发项目与之配套，造成轨道交通资源的浪费，同时后期再规划建设开发类项目，很难与原轨道交通项目相互匹配。

2.2运作模式、操作方式未形成统一标准

目前各地有各地的轨道交通建设模式，未形成统一的标准。轨道交通用地范围没有明确，轨道交通用地中用于综合开发的土地，其范围、总量、规划条件、开发用地的权属取得方式等未统一，各地操作标准参差不齐，影响了轨道交通用地开发的质量，未能充分发挥合理收益。

2.3轨道交通用地与综合开发用地权属界定不清晰

一般轨道交通建于城市地下空间，土地综合开发例如地铁上盖物业，建设于轨道交通的垂直地上空间区域。目前的土地使用权出让，是地上一定范围与地下一定范围内的空间的综合使用。如何合理界定地上综合开发用地土地使用权范围及轨道交通用地土地使用权范围，需要国家通过法律形式具体明确。而现实情况是各地政府为了便于协调地上、地下空间的综合使用，通过政府行政规定的性质对土地出让范围进行规定，例如西安市人民政府于2019年11月22日印发《西安市轨道交通用地综合开发规划和土地供应暂行规定（试行）》，提出对“轨道交通用地综合开发项目”根据“规划条件分层设立、分层登记，并按水平投影坐标、竖向高程确定权属范围”[2]。

2.4綜合开发强度不一，资源浪费与过度开发并存

受各地城市经济发展水平限制，轨道交通用地综合开发水平不一致。在一些优质区域的轨道交通站点或沿线未与综合开发相结合，存在资源浪费情况;而在其他一些开发条件相对不够成熟的区域，又会过度规划一些开发类项目，例如围绕轨道交通站点规划过量的商业等。

3、城市轨道交通体系与土地的综合开发建议

3.1坚持“三同步”（同步规划、同步建设、同步实施），提高规划编制水平，轨道交通建设规划与土地综合开发综合考量、相互衔接

规划制定时，将国土空间规划、城市总体规划、综合交通规划、轨道交通线网及建设规划等各项规划统筹考虑、同步推进、相互衔接，建立城市轨道交通系统与沿线土地相互匹配的用地布局模式，将土地综合开发和轨道交通建设相统一。

3.2国家层面，通过出具统一的标准，对轨道交通土地综合开发进行界定与规范

包括开发利用形态、主要业态、功能体现、开发范围界定，哪类轨道交通用地适宜于怎样综合开发、最大或者最小开发强度等内容要进行统一界定与规范，做好有规可循、合理利用。

3.3立法层面进一步明确轨道交通建设用地与综合开发用地权属范围

采取合理的方式、科学的方法，将轨道站点、轨道交通沿线、上盖及规划的建筑结构物与轨道交通主体结构的土地使用权进行明确界定与划分，按照 “分层设权，分层作价，分层出让”的方式，规定各方土地权利人享有同等合法权益。

3.4根据城市经济、空间布局，合理确定各轨道站点、轨道交通沿线开发强度

轨道交通建设布局及土地综合开发项目，要根据城市发展水平、城市用地布局、城市产业结构、城市人口聚集情况及消费水平等各类因素，合理确定开发建设强度;既要避免开发利用不充分造成的优质轨道交通土地资源浪费，又要避免过度开发造成的项目闲置。

结语：

城市轨道交通用地具有显著的开发价值，但在实际使用过程中还存在各式各样的问题，该需要从国家层面、立法层面、规划角度等进一步明确责权利划分，做到依法开发、有序开发、合理开发、综合利用;未缓解城市交通压力、挖掘城市用地潜力、实现土地资源集约节约化利用持续发力。

参考文献：

[1]“轨道+土地”综合利用模式的问题与对策探讨

[2]西安市人民政府办公厅关于印发西安市轨道交通用地综合开发规划和土地供应暂行规定（试行）的通知