南宁地铁车辆段上盖物业开发探讨

柏涵

【摘要】文章分析了南宁市实施地铁车辆段上盖物业开发的必要性，提出了适合南宁市地铁上盖物业的开发模式，指出了车辆段上盖物业开发的重难点，介绍了南宁地铁3号线新村停车场上盖物业的案例，为后续车辆段上盖物业开发提供参考。

【关键词】地铁车辆段;物业开发;开发模式;设计

1、车辆段上盖物业开发的必要性

一条轨道交通线路会配备一座车辆段和一座停车场。地铁车辆段是地铁系统的重要组成部分和基本生产单位，其承担全线运营车辆运用及维修、全线基础设施及机电设备维护、物资存储及发放等诸多任务。车辆段建设多具有以下特点：（1）车辆段大多是位于城市的近郊区，占地面积大，建筑密度较小，用地强度低;（2）运用库、检修库占地面积大，其闲置的上部空间具有很大的利用价值;（3）车库内柱网齐整，布置灵活，具有综合开发的优势。

政府投资作为我国地铁建设的主要方式，资金来源一直是影响轨道交通蓬勃发展的主要制约因素， 南宁市已批准5条地铁线总投资为914亿元，而南宁市2019年地方财政收入为800.7亿元，建设资金比较紧张。通过地铁车辆段上盖物业开发所获得的经济收益来补充城市轨道交通建设、运营的资金缺口，成为轨道交通建设可持续发展的途径之一。

目前南宁市轨道交通1、2、 3号线已经开通运营，4号线一期工程计划于2020年通车，5号线一期工程计划于2021年通车。经过前两轮轨道交通建设规划的建设，南宁市中心城区轨道交通骨干网络已经形成，中心城区的交通枢纽基本实现了轨道交通的覆盖。近期5条地铁线的车辆段共占地174公顷，这些丰富的土地资源应得到充分利用。

2、车辆段上盖物业开发模式

我国城市轨道物业发展历程较短，轨道交通企业在物业开发方面的经验也相对欠缺，尚未形成较为成熟的开发模式。香港地铁的“轨道+物业”运营模式使香港地铁成为全球最成功的地铁公司之一。深圳是最早学习港铁模式的城市。2013年，深圳出台了政策，明确了地铁上盖资源作价出资到地铁集团，以地价收入和开发收益来解决地铁建设运营所需要的资金问题。目前深圳已经确定的“地铁车辆段建物业”的项目共有6个，总占地约102万m2，总建面约315万m2;包括1号线前海车辆段、深大北车辆段、2号线蛇口西车辆段、3号线横岗车辆段、4号线龙华车辆段以及5号线塘朗车辆段等。

“轨道+物业”开发模式是一种集地铁投资、建设、运营和沿线土地综合开发于一体的综合开发模式，通过上盖物业开发为城市轨道交通提供有力的资金支持。“轨道+物业”开发模式是南宁地铁上盖物业开发的最佳选择。目前国内的诸多车辆段设计前期就要求考虑物业开发，北京、上海、深圳、广州、杭州、南京、重庆等重要城市的车辆段设计中均采用了上盖物业开发模式。

3、物业开发的重难点分析

3.1 上盖物业开发投资决策与收益

上盖物业开发的费用较高，同时受下部生产设施的限制，开发效果会受到影响。如果车辆基地位置较理想，靠近中心城市边缘，临近地铁车站，发展前景大，才会有开发价值，否则将得不偿失。因此，前期需结合用地性质、周边土地价格及投资等综合分析，以决定是否进行上盖物业开发。

3.2 上盖物业开发方案

车辆段上盖物业的建设无论是从地铁运营安全、出口规划还是项目绿化、房屋减震、抗噪音等方面，都要达到非常严格的标准，开发难度比一般的物业大得多。车辆段轨道系统设计时需采取减震轨道结构来降低车辆运行带来的震动。物业设计开发时，应该提高设备层的高度，在合适的位置设置通风口、采光口，用来改善盖下工作环境，并合理设置道路、居住区、景观布局等。

3.3 消防设计

在消防方面，针对此类工业建筑上盖，与民用建筑合建的模式，设计时，常常面临无规范可循的尴尬境地。如何合理划分防火分区、合理确定消防疏散的安全区域、合理确定各单体间防火间距及空间性质等，都应结合当地消防主管部门意见，进行专题研究，必要时开展消防性能化设计。

3.4 物业开发与车辆段的设计界面

实际建设中，下部车辆基地和上部物业开发是两个独立的项目，往往由不同设计单位完成设计。两个项目又是互相联系的，下部车辆基地的结构设计、给排水设计等都与上部物业开发设计密切相关。设计前期对于不同设计单位负责部分、互相之间的提资均需有明确的规定。

4、工程案例分析

南宁地铁3号线新村停车场位于南宁市绕城高速以北、规划良玉大道以南、平乐大道以西的地块内，总占地面积664亩，线段内共15个单体建筑，总建筑面积约19.75万平方米。咽喉区是地铁列车的通行区域，运用库区则是今后停放和检修地铁列车的区域。见图1

新村停车场物业开发方案中，主要分为四部分：车辆段西部为咽喉区上盖开发区;车辆段东部为运用区上盖开发区;车辆段北部、东北部为落地开发区;车辆段南部为落地开发区。新村停车场采用上盖板总面积17.13万平方米，其中咽喉区盖板面积7.42万平方米，运用库区盖板面积9.71万平方米。施工中把整个盖板分成116块700～2800平方米不等的施工板块，盖板完成后在上面进行物业开发修建住宅、商业;周边白地修建住宅、学校、商业、公共休闲场所等。见图2

总结：

对南宁来说，地铁车辆段上盖物业开发是一种全新的土地供应模式，是节约土地资源、建设节约型社会、实现可持续发展的有益举措。在进行车辆段上盖物业开发设计时，应充分注意上车辆段盖物业开发的重难点，总体上把握好开发方案、消防设计、设计接口等问题。

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