住宅使用权到期后的法律问题研讨

高晓曦

摘要：近年来，70年的住宅建设用地使用权到期已经逐渐在实际生活中出现，70年到期后如何根据《物权法》的规定自动续期已经成为了我们无法再回避的问题。本文通过梳理现行法律以及自动续期的现状及存在问题总结出了对我国的借鉴意义。

关键词：住宅建设用地使用权;自动续期;无偿续期;剩余年限

一、住宅建设用地使用权自动续期问题概况

（一）住宅建设用地使用权自动续期的条件

首先，须为住宅建设用地使用权。建设用地使用权指的是利用土地来营建造建筑物、构筑物和其他设施并进行使用的权利。本文所提到的建设用地使用权均是以出让取得方式为前提进行分析和论述。

其次，期限是民事法律关系发生、变更和终止的时间，权利的取得和消灭的时间也根据期限来确定。《城镇国有土地使用权出让和转让条例》根据用处的不同，将居住用地的最高使用年限规定为70年。立法者规定使用年限的本意是使国家更好的管理和分类，也确实产生了一系列的好处，但由于法律规定的不完善，也带来了相应的弊端[1]。

（二）与地上权使用期限的区别

立法者根据用途，将建设用地使用权划分分为住宅和非住宅。而与其相类似的地上权制度存在于大陆法系中，是一项十分重要的用益物权。我国并未规定地上权地上权又称为“借地权”。采用地上权的国家主要基于土地私有制，为解决“地上物属于土地”这种不公平的现象基于土地私有制而产生，在保护的范围上也侧重保护地上权人的利益。

因此，基于这些相关原因，采用地上权制度的国家，土地的使用年限规定也可以达到永久使用。若我国规定永久的使用年限，使土地永久的归使用权人使用无疑会导致土地私有制，也会和我国的土地性质相违背[2]。正是考虑到这一点，立法者在开始建立了土地使用权这一项制度后，还明确规定了各类土地使用权存在的最长期限，将居住用地使用年限规定为70年。

二、住宅建设用地使用权自动期限的现存问题

（一）住宅建设用地使用权期限制度的法律发展

我国对于住宅建设用地使用权期限制度的立法规定少之又少，相关立法主要散见于《物权法》第149条、《房地产管理法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。规范性文件目前也只有《产权保护意见》和《妥善处理使用权到期问题复函》。2016年11月27日发布的《意见》指出后续住宅建设用地土地使用权安排的法律，将促进长期保护公民的财产形成良好和稳定的局面。”这一意见也是为了百姓安兴，否认了到期后回收，也体现了对居民财产的尊重。2017年国土资源部新确定的立法工作计划中才将“到期续期问题”和《土地管理法》的修改工作列入了“急需”的立法项目。

（二）住宅建设用地使用权自动续期现存问题

1.自动续期使用范围规定不明

由于社会经济的发展，很多住宅建设用地已经不单是具有住房的功能。一些开发商为了使土地资源利用最大化、推动房价本着能更大限度营利目的，在住宅的一二层都纷纷建造一些商铺，因此同宗土地上商业和住宅项目并存，商住一体化的现象越来越普遍。混合性住宅，期限届满后该如何继续使用我国物权法并未明确的规定。

2.自动续期程序规定不明

立法者在当初确立“自动续期”的制度时本是从方便人民的角度出发，简化办理续期的程序，但也正是因为没有明确的续期程序使得这一项规定难以施行。因此关于如何申请续期，向谁申请，申请的内容应包括什么，已经成为了亟待落实的程序性问题。

3.自动续期费用规定不明

自动续期是否应该缴费？如果需要缴费应怎么缴费？这些困惑也是法律所留下的空白。在立法过程中曾出现一些不同的声音，比如续期按照出让金制度缴费、完全免费等。在学界主要有两才能更好的维护社会的稳定发展，避免在缴纳续期费时引发更多的社会矛盾种不同的观点，支持第一种观点的人认为，有偿续期是对土地公有制的尊重，不会导致土地国家所有发展为个人所有。其次有偿续期可以从一定程度抑制炒房现象，调控房价上涨，减小贫富差距，也有利于国家对土地资源的掌控，更好的实现宏观调控[3]。第二种观点认为，应该不支付费用。大多数老百姓对无偿续期的呼声很高，尤其是那些多房群体，如果一套房屋需要缴纳一定的费用，那么多套房屋则需产生更多的花费。

4.自动续期时间规定不明

建筑物都有一定的使用寿命，根据《建筑结构可靠度设计统一标准》可知，商品房在内的普通房屋和构筑物是50年的设计使用年限，但也不意味着一栋房屋在50年后就无法不能再居住。社会的发展也带来了施工技术的进步，现在建造的房屋可能会达到70年到100年甚至更久，同样也有可能因为一些自然灾害比如地震，使建筑物受到一定程度的损毁，影响其使用寿命。是应该规定续期的具体时间还是应该永久续期对此法律也没有明确的规定。

三、住宅建设用地使用权自动续期问题的完善

（一）完善原则

首先，要堅持国家政策与益处平衡原则，应站在人民的角度制定土地政策。国家是土地的所有权人，个人是土地的使用权人。当土地续期时会同时涉及到国家的利益和个人的利益，此时应寻求一种利益的平衡点。

其次，要坚持土地公有制原则。我们应该坚持土地国有制的原则不动摇，几千年的历史经验教训告诉我们，土地私有制并不适用于我国这样的人口大国。虽然我国幅员辽阔但土地若分到每个人却十分的少，如此便会加剧人地矛盾造成极大的不公。

最后，坚持居者有其屋原则。现代人的心中也对自己的住房十分重视，有的人则需要为拥有自己的一套住房而奋斗终身。尤其在如今的一线城市和部分二线城市，过高的房价让人们在难得付清首付后很多年还要继续背负着还房贷的压力。

（二）完善自动续期制度的具体措施

第一，在明确自动续期制度的适用范围应仅限于体现居住功能的住房。对于商住一体用房，仍应按其实际的使用性质来确定自动续期的范围[4]。虽同在一块土地，但也彼此独立，商用房的权利人拥有的是非住宅建设用地使用权，到期后应按照非住宅建设用地使用权的续期规定选择是否续期对于住改商，权利人虽然征得了所有利害关系业主的同意，但也意味着自己已经放弃了住宅在续期方面享有的优待。自动续期制度的目的是保障居住者的利益，因此对于“住改商”便可以依照更改后的商业使用性质不再受自动续期的保护。