本轮房价上涨基本逻辑推演

摘要：就股市楼市两大“蓄水池”来讲，为了首先扶植实体经济，2020年接下来几个月股市必然率先上涨起来，股市上涨之后楼市才有可能在2021年步入上涨的通道。也就是说，接下来极有可能还会再复制一轮股市楼市轮动上涨的行情，只不过房价的上涨幅度来讲，不一定有2016-2018年这波行情那么大。

关键词：货币宽松;保值渠道;上行周期

中图分类号：F293 文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2020）05-0024-25 收稿日期：2020-03-20

美国的“零利率”与7000亿的量化宽松（QE）计划后，又宣布“无底线”量化宽松（QE），同时，欧盟在已经是“负利率”的基础上也宣布“量化宽松”，这或许才刚刚开始，全球的资本或流动性还会继续泛滥。

很简单的道理，在欧美“零利率”或“负利率”的情况下，资本必然会流向投资回报更高的国家和地区。即使按照目前中国2020年银行基准利率（一年定期利率为1.5%，二年定期利率为2.1%，三年定期利率为2.75%），在不考虑通胀因素情况下仅仅是“利率差”也是有“流动”的价值的。同时，考虑到中国“疫情”率先结束，外资必然把握这个“窗口期”加速投资“抄底”国内，尤其是已经处于周期价格底部的核心一二线城市的优质资产，比如甲级写字楼、商业综合体以及中高端豪宅项目。

外资这条路已经比较清楚了，我们再看内资。

数据显示，2月末，国内广义货币（M2）同比增长至8.8%，社融方面，2月末社会融资规模存量为257.18万亿元，同比增长10.7%。从国内货币政策来看，春节后“降准”等措施已经开始释放流动性，同时，50万亿的投资“救市”计划已经和盘托出。

其实，从上述几个核心数据看下来，对于实体经济而言，国内货币已经宽松了。

毫无疑问，国内外“量化宽松”背景下，市场流动性增加，房价必然会步人上行通道。那么，未来楼市周期再次步入上行周期，房价如果要再次步人上涨通道的话，会按照什么样的逻辑发展？这是我们应该探讨的问题。

首先看一下楼市现状。从“疫情”后楼市调控政策走向来看，尽管坚守房地产调控底线“纤困不刺激”成为基本原则，但是，值得肯定的是，2020年楼市调控政策肯定不会再收紧，今年楼市在剩余的9个月中仍然有比较大的“交易量”的活动空间，但成交价保持平稳或者到四季度有一些恢复性上涨就不错了。

结合当前楼市调控基调“纤困不刺激”与“稳地价稳房价稳预期”的基调，很显然，首先要让实体经济好起来。很简单的道理，要想让实体经济好起来，首先要让实体经济这些企业有钱。也就是只有这些企业获得低成本融资，企业才有可能复工复产，不断提升它的产能利用效率。

从目前各类补贴及缓交税费的措施来看，显然是不够的，那么什么样的渠道能够让企业，或者说让各行各业代表性上市公司企业有钱或获得融资？简单来讲，通过股市获得直接融资。从银保监会表态来看，目前起码对股市的态度是正面的、积极的。也就是说，股市“正在筑底”过程中，未来一定会“牛”，上市公司也一定会通过股市获得直接融资，获得了融资那就会顺利复工复产，不断提升它的产能效率。

从实体经济来看，由于市场需求并没有快速增长，也就是说企业不会在这个阶段过度扩大产能，从全国的企业产能利用率来看，2019年也只有70%左右。如果企业在此时过度扩大再生产，那么市场上也就会面临产能过剩的风险。也就是说，如果资金面的过度宽松市场无法消化，伴随着国内货币政策的宽松，后期的市场流动性必然会导致上市公司寻求增值保值的渠道。对比各类投资渠道，以及部分金融机构反馈来看，很显然，房地产投资回报仍然比其他大部分行业稳定且高，尤其是一二线城市的优质资产，比如甲级写字楼、商业综合体以及中高端豪宅项目。

由此可见，楼市尤其是一二线城市的优质资产，仍然是上市公司非常重要的增值保值渠道。

综上所述，就股市楼市两大“蓄水池”来讲，为了首先扶植实体经济，2020年接下来几个月股市必然率先上涨起来，股市上涨之后楼市才有可能在2021年步人上涨的通道。也就是说，接下来极有可能还会再复制一轮股市楼市轮动上涨的行情，只不过房价的上涨幅度来讲，不一定有2016-2018年這波行情那么大。

这就是本轮楼市上涨的基本逻辑。

另外，从当前行业资金面来看，房企融资渠道确实宽松了一点儿，比如以绿城等为代表的央企背景房企拿到了“百亿级”融资，以万科、融创等为代表的龙头品牌房企也获得了资本市场大力支持，但是，行业资金面的紧张状况并没有改变，这是我们应该去面对的现实。因此，我们从楼市周期趋势来看，2020年上半年必然是“以价换量”保流量销量的阶段，三季度大概率延续这样的趋势。

不过，预计到四季度，随着市场流动性的持续宽松与房企销售回款增加，房企的资金面压力必然得到缓解，届时，供求压力不大的核心一二线城市楼市周期开始步人上行周期，房价表现为恢复性上涨，到2021年，在股市资金推动下，楼市周期进入下一轮上涨通道，一二线城市率先进行上涨之后，再带动核心经济圈内核心城市周边的三四线城市进入上行通道。

市场流动性注入房地产，必然会导致房价进一步上涨，中国房价也将因为市场流动性宽裕在2021年步人新一轮的上涨趋势。尽管当前楼市调控的基调坚持“房住不炒”，坚持“纤困不刺激”与“稳地价稳房价稳预期”的基调，短期内调控政策并未出现明显的宽松，但是，美国QE之后带来的市场流动性宽裕的大势的变化对于国内楼市影响更大，2021年房价也必然进入新一轮上涨周期。

作者简介：张宏伟，同策咨询研究中心首席研究员。