环境类PPP项目对住房价格的影响效应探究

肖阳功杰 袁竞峰 马俊伟 包尊杰

摘要：作为一种新型项目采购模式，PPP模式提升了公共基础设施建设项目的融资效率，因而已成为近年来我国大力推广的建设模式。运用Hedonic模型法进行分析，发现环境类PPP项目能够影响项目周边一定范围内的住房价值，具体表现在项目的指标中，如：政府控股率、特许经营期等对住房价格都有着不同程度的影响，采用不同融资模式的环境类项目与住房的距离也影响着其价格。

关健词：PPP;住房价值;Hedonic

中图分类号：F293 文献标识码：A

文章编号：1001-9138-（2020）05-0030-34 收稿日期：2020-04-07

在国家大力推广PPP模式的背景下，近几年南京市的环境保护类项目广泛采用PPP模式进行建设。环境保护类项目能够预期改善建设地区一定范围内的环境状况，从而有效提升当地几年后的区位条件。国家统计局数据显示，2018年城镇居民人均可支配收入达到39251元，随着居民生活水平和收入水平的提高，居民会更加注重区位条件和居住环境，因此，居民对项目周边住房的购买欲望会有所上升。根据现有研究，居民对于环境项目的接纳程度、居民的购房欲望可以通过住房价值进行反映。因此，本文通过环境项目对住房价值影响的变动程度，反映当地居民对该企业的接纳程度。通过住房的成交价格，反映居民对某住房项目的支付意愿。利用Hedonic模型法在对住房的物理属性和区位属性进行控制后，引入环境项目的特征指标，能够估计出对住房价格的影响程度。以此为切人点，比较不同类型污水处理、综合治理、湿地保护项目对周边房价的影响程度，探究环境类PPP项目对住房价格的影响效应，进而为政府建设环境类项目和房地产开发企业定价提供决策上的建议。

1 研究方法及数据

1.1 研究方法

Hedonic模型法，又称为特征价格法，认为住房是由众多不同的特征变量组成的，而这些不同的特征变量能带给居民的价值影响着住房的价格。Hedonic模型能够将影响住房价格的因素分解，并求出影响因素的“隐形价格”。

1.2 研究数据

本文针对南京市PPP模式与非PPP模式环境类项目研究其周边商品住宅价格的影响程度。通过选择南京市10个环境类项目，分别为污水处理、综合治理、湿地保护三种类型。并以环境类项目为中心，5公里缓冲区为筛选条件，筛选出总计125户样本数据，通过数据分析环境类项目对其周边住宅价格的影响。

2 影响效应研究的实证模型

2.1 变量设定

通过阅读、对比大量利用特征价格法研究影响住房价格因素的文献，发现在构建基础回归模型时不仅需要考虑绿化率、容积率等住房项目本身的物理特征，還需要对住房项目到教育资源、市中心、地铁站等公共服务设施的可达性进行考虑，因此本文按照住房物理属性、住房区位属性选取如下表所示变量。在分析环境类项目对住房价格的影响效应时，在Hedonic模型中对住房物理属性及区位属性进行有效控制，选取如表1所示具有代表性的环境类项目的特征指标，并作为解释变量引入基础模型中进一步回归分析。

2.2 实证模型构建

本文首先建立基础的Hedonic模型，在控制住房的物理属性和区位属性的基础上，通过回归引人指标进行进一步分析。

2.2.1 构建基础的实证模型

本文需要考虑类型较多的控制变量，且控制变量中同时存在连续变量和非连续变量。对于区位条件指标变量等连续性变量，现有研究大多采用对数形式构建模型;而对于绿化率、容积率两类非连续性变量，需采用半对数形式构建模型。构建以下模型：

price：住房成交单价

β0：常数项

green-rate：住房项目绿化率

far：住房项目容积率

d_center：住房项目到南京市中心的距离

d_primary：住房项目到最近的重点小学的距离

d_seniorl：住房项目到最近的市实验性示范性高中的距离

d_hospitall：住房项目到最近的三级甲等综合类医院的距离

dum_subway 1：交通可达性虚拟变量，当住房项目到最近的地铁站的距离小于3时为1，否则为0

dum_subway2：交通可达性虚拟变量，当住房项目到最近的地铁站的距离为3一时为1，否则为0

dum_subway3：交通可达性虚拟变量，当住房项目到最近的地铁站的距离为6-9时为1，否则为0

β1，β2，……，βn：各特征的特征价格

ε：随机扰动项

2.2.2 引入环境类项目的指标

为使Hedonic模型能够正确估计环境类项目的影响效应，将环境类项目的指标作为解释变量X引入方程，得到最终的实证模型：

式中，Zi表示住房的特征变量，包括住房的物理属性及区位属性，需要先把这些变量作为控制变量，然后再将环境类项目的指标分别作为解释变量X依次引入模型中，估计出的α的值即为该指标的特征价格，也就是本文探究的影响效应的重点内容。

3 实证模型的结果

3.1 基础模型的结果

利用SPSS软件对基础的实证模型进行回归，首先在方程中加入住房物理属性的变量，然后逐渐增加区位特征变量，由于本文研究了三种不同类型的环境类项目，因此得到如表2所示三种与环境类项目对应的回归结果。

3.1.1 污水处理厂项目

线性拟合得到的R2均稳定在0.70以上，模型能较好地解释各样本点。

模型估计出的结果显著性较好且较符合人们的预期。

3.1.2 湿地保护项目

线性拟合得到的R2均稳定在0.75以上，模型能很好地解释各样本点。

模型估计出的结果显著性良好且较能与人们的预期相符，见表3。其中值得注意的是，变量d_subwayl由于显著性较低。同时，由于地铁站周边6-9公里的住房数据缺失，不计入本方程中。

3.1.3 综合治理项目

由于线性拟合得到的R²稳定在0.27，模型并不能较好地解释各样本点。因此在引入环境类项目的指标阶段不再进行对综合治理项目的研究。

3.2 引入环境类项目的指标后的结果

在利用基础回归模型估计出住房物理属性与区位属性影响效应的基础上，将环境类项目的指标作为解释变量引入基础模型。估计结果见表4。

模型估计的结果能够较好地体现环境类项目的指标对住房价值的影响效应。变量PPP*社会资本拥有控制权时长/全寿命周期时长由于显著性较低，被剔除。

但同时通过对引入环境类项目的湿地保护项目的回归分析，发现线性拟合得到的Rz稳定在0.009，模型并不能很好的解释各样本点。因此引入环境类项目指标来进行分析意义不大。

4 研究结论

本研究通过构建基础特征价格模型和构建环境类项目的指标，估计出各环境类项目的指标对住房价值的影响效应，并得到一些有价值的研究结论。

在本研究最初选取的三种不同类型的环境类项目中，与综合治理项目和湿地公园项目相关的数据与指标在模型计算的不同阶段显示了较低的拟合度。因此，本研究認为，综合治理项目与湿地公园项目对住房价值没有较大影响。而污水处理项目的指标的线性拟合度较高，项目对住房价值有不同程度的影响。

通过比较采用不同融资模式的污水处理项目，本研究发现采用不同融资模式的污水处理项目共同具有的指标，如处理后水质、每日污水处理量对住房价值有不同程度的影响效应。

污水经项目处理后的水质等级对住房价值有较大影响。处理后水质达到A等级比处理后水质为B等级周边住房价值高50.9%。表明提升污水处理项目处理后水质能有效提升居民生活的满意度，从而提升居民的支付意愿，进而有效提升周边的住房价值。

每日污水处理量增加会导致周边住房价值的降低。本研究数据表明每日污水量每增加1单位，住房价值下降1.2%。污水处理量增加必然会带来对周边环境、空气质量的不利影响，一定程度上会降低人们的支付意愿，降低住房价值。

采用PPP模式的污水处理项目具有部分独特的指标，如特许经营期、社会资本拥有控制权时长等，这些指标对于住房价值的影响效应正是本研究关注的重点。

模型估计结果显示：对于采用PPP模式的污水处理项目，其特许经营期每增加1单位，项目周边的住房价值将下降15.7%。PPP项目具有投资高、风险大、回收期长的特点，对于项目投资者而言，较长的特许经营期有利于获得高收益，但会损害政府及周边居民的利益。因此，会导致项目周边住房价值的下降。在确定项目的特许经营期时应充分考虑期限过短对项目运营绩效带来的影响与期限过长对周边住房价值带来的影响。

本研究的另一个环境类项目的重要指标为政府参股率。结果显示污水处理项目的政府参股率每增加1单位，住房价值将上升50.9%。在公共设施建设方面，政府参股率越高，可以更好地对公共设施进行监管，能够平衡企业追逐利润的根本目的，提高项目运营的水平，以提供更好的公共服务。然而，在实际运营过程中，政府参股率过高也可能会导致投资者在项目运营过程中产生较高成本，同时带来效率的下降。政府应该寻找适合的参股程度，充分考虑项目的运营效率与对周边住房的影响效应。

本研究在最初选择环境类项目时，考虑到数据的可搜集性，选择三种类型的环境类项目偏少。同时，环境类项目的特征指标也不够全面，所以模型的计算结果仍需要在实践中进一步验证。

参考文献：

1.韩雪.居民居住行为选择视角下地方公共品的供需特征研究.哈尔滨工业大学.2016

2.王旭育.基于Hedonic模型的上海住宅特征价格研究.同济大学.2006

3.郑思齐.城市经济的空间结构：居住、就业及其衍生问题.清华大学出版社.2012

4.朱传广 唐焱 吴群.基于Hedonic模型的城市住宅地价影响因素研究——以南京市为例.地域研究与开发.2014.33（03）

5.侍玉成 万法菊.城市供水BOT项目特许权期决策的博弈分析.南京工程学院学报（自然科学版）。2006.02

作者简介：肖阳功杰，东南大学土木工程学院本科生。

马俊伟，东南大学土木工程学院硕士研究生。

袁竞峰，东南大学土木工程学院教授。

包尊杰，东南大学土木工程学院本科生。

基金项目：国家自然科学基金面上项目“PPP项目收益的形成机理、动态评估与调节机制研究”（71671042）。