万科：“强身健体”穿越白银时代

摘要：继2012年首次提出“白银时代”论断后，万科认为当前白银时代已进入深水区。2019年，万科销售额达6308.4亿元，营收快速增长但盈利能力略有下降;财务保持稳健，净负债率处行业地位。基于“城乡建设与生活服务商”的战略定位，万科地产业务坚持审慎投资，继续巩固基本盘，同时围绕美好生活前瞻布局，相关业务逐渐实现良性发展。

关键词：利润失速;审慎投资;多元业务

中图分类号：F293 文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2020）05-0035-38 收稿日期：2020-03-25

1 销售：销售额超6300亿元，增速降至个位数

2019年销售额超6300亿元，增幅放缓降至个位数。自2012年首次提出“白银时代”论断以来，万科销售额从1412.3增长至2019年的6308.4亿元，复合增长率达23.8%;2017年销售额首次突破5000亿元大关的同时，销售额增长率达到峰值45.3%，之后逐渐降低，2019年销售额增长率跌至个位数，较2018年增长3.9%，低于全国商品房销售额增幅（6.5%），见图1。

开年业绩表现良好，预期全年将高位稳定。受疫情影响，2020年1-2月，万科实现合同销售金额829.4亿元，与去年同期相比下降9.9%，远低于全国商品房销售额降幅（-35.9%），好于行业整体表现。

中西部区域销售增长明显，上海区域仍是最大销售贡献区域。从各区域的销售额来看，上海区域、中西部区域2019年销售额同比分别增长12.9%和15.5%，南方区域和北方区域同比分别下降11.2%和2.4%;从各区域的销售额占比来看，南方区域、上海区域、北方区域、中西部区域、其他销售贡献占比分别为20.2%、32.4%、22.5%、23.9%、1.0%，上海区域是第一大销售贡献区域，见图2。

2 财务：利润失速盈利能力微降，负债处于低位

营收保持较快增长，净利润失速。万科2019年实现营业收入3678.9亿元，净利润551.3亿元，同比分别增长23.6%、11.9%，增速较2018年分别上升1.0和下降20.5个百分点;净利润增速低于营业收入增速，主要是由于税金及附加、存货跌价准备等项目大幅增加，其中土地增值税同比增加50.9%，见图3。

在行业盈利空间收窄背景下，万科盈利能力微降。2019年万科房地产业务的结算毛利率（扣除税金及附加）为27.2%，较2018年降低2.5个百分点;净利润率、加权平均净资产收益率分别为15.0%、22.5%，较2018年分别降低1.6、0.7个百分点，见图4。

总体负债率保持稳定，现金流比较充裕。2019年，万科资产负债率为84.4%，同比降低0.2个百分点，基本保持稳定;净负债率为33.9%，仍处于行业较低水平;有效负债率为51.0%，同比降低0.6个百分点。有息负债以中长期负债为主，短期借款和一年内到期的有息负债合计人民币938.9亿元，占比为36.4%。2019年万科实现经营性现金净流人456.9亿元;年末持有货币资金1661.9亿元，远高于一年内到期的流动负债总和，见图5。

通过公司债券等渠道进行多元化融资，提升抗风险能力。2019年，万科分两次完成总额为45亿元住房租赁专项债券发行，发行利率分别为3.65%和3.55%;完成5亿元超短期融资券发行，发行利率3.18%;此外还完成多次美元中期票据发行，最低票面利率为3.巧%。

3 投资：始终坚持审慎投资，聚焦一二线城市布局

始终坚持审慎投资，土储超1.5亿平方米。2019年万科获取新项目147个，总规划建筑面积3716.5万平方米，同比减少20.6%，权益规划建筑面积2478.4万平方米，与去年基本持平。截至2019年底，万科土地储备总建筑面积约15650.4万平方米，权益建筑面积9530.2万平方米。此外，万科还参与了一批旧城改造项目，按当前规划条件，权益建筑面积合计约492.9万平方米，见图6。

聚焦城市经济圈一二线城市布局。2019年，万科新增土储主要位于长三角、京津冀、粤港澳大湾区城市群和中西部核心二线城市。按建筑面积计算，2019年新增项目 71.5%位于一二线城市，按权益投资金额计算，79.9%位于一二线城市。2019年，万科新增土地金额前十大城市为杭州、重庆、北京、苏州、成都、福州、宁波、天津、广州和温州，见图7。

4 业务：围绕美好生活布局，多元业务开花结果

万科遵循“與城市同步发展，与客户同步发展”的策略，围绕人民美好生活场景积极开展其他业务。万科在巩固住宅开发和物业服务业务固有优势的基础上，积极拓展业务版图，已进入商业开发和运营、租赁住宅、物流仓储服务、标准办公与产业园、冰雪度假、教育等领域。其中，物业服务的营业收入达127亿元，首次突破百亿;租赁住宅业务新增开业5.6万间，截止到2019年底累计开业11万间，成熟期项目（开业半年及以上）的平均出租率约90%。疫情背景下，物业服务在参与社区治理、城市治理上大有潜力，物流仓储、冷链等业务发展前景广阔，未来万科这些业务将会迎来快速发展，见图8。

5 管理：推进组织重建与事人匹配，提升组织能力

以组织重建与事人匹配为重心，激发组织活力。面对经济结构性转型、城市化进程深化、人口结构变迁等中长期趋势，万科主动开启了“战略一机制一文化一组织一人”五位一体的全面转型升级。2019年，万科重点推进组织重建与事人匹配工作，一方面重塑组织架构和运作机制，强化目标认同，提升协作效率;另一方面，全面重构职务、职级和薪级体系，通过年度动态检视、大江大海等方式实现动态事人匹配，以激发每个人的奋斗潜能，提升组织能力。

组织内部流动性提升，人员结构不断优化。2019年，旨在推进组织重建和事人匹配的“大江大海”计划开始实施，年初南方区域内部人事调整后，年底又进行了北方区域、南方区域、上海区域等数十个城市总的人事大换防。经过一年的人事调整，万科2019年底在册员工131505人，较上年增长26.1%;其中房地产开发系统员工19372人，较上年大增52.9%，可见万科在持续巩固核心业务基本盘;从房地产开发系统人员专业构成看，市场营销和销售人员同比增加390.3%，近四倍增长，扩充了超过4000人，见图9。

6 结语

无论市场风云变幻，作为一家危机感极强的企业，万科始终保持自己的步调稳健前行。尽管2019年盈利能力微降，但聚焦一二线的布局、稳健的财务政策、“五位一体”的组织再造都将助力企业穿越市场深度调整期，经过“修剪枝叶”的多元业务也逐渐步人良性发展轨道。2020年万科将以“聚焦产品服务，深化组织重建，巩固提升基本盘”作为年度工作主题，通过产品力和组织力的迭代升级，不断提升企业的综合竞争力。

文章来源：本文由中国指数研究院供稿。