基于NPV法的社会保障性住房价值评估研究

摘要：社会保障性住房是解决民生问题的有力举措之一，对社会和谐德定、经济繁荣发展莫定了基石。为达成政府管理者、房地产开发企业与中低收入购买群体的利益共赢目标，对保障性住房的价值评估显得尤为必要。但是，由于社会保障性住房市场的特殊性与现存发展问题，传统的價值评估方法无法精确进行衡量。通过比较不同的住房价值评估方法，从政府权力干预和市场信息不对称两因素引出扩展型的净现值（NPV）住房价值评估方法，并分析其决策机制原理，亦从城市住房空间规划、信息渠道贯通、流程制度化等方面提出相关建议，旨在为社会保障性住房的公允价值评估提供新的解决思路。

关健词：社会保障性住房;价值评估;净现值

中图分类号：F293.3 文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2020）05-0050-55 收稿日期：2020-04-02

1 引言

随着经济、技术的快速发展，社会不断完善进步，促进了城市的繁荣，同时吸引着大量人口涌向城市，为城市的发展增添新的活力和不竭动力。但是，受到城市人口容量与环境约束，以及城市功能完善所需的进程限制，人口的集聚给城市发展带了诸多现实问题。其中，住房就是其中重要的难题之一，如何保障城市居民能够安居乐业，是城市管理者作出决策的核心关键点。党的十九大报告指出，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”。这是从国家层面对住房建设提出的更高要求，各级政府积极响应号召，加强住房保障，切实在增进群众福祉。随着住房行业的市场化，住房价格成为城市居民神经上的敏感因素，价格成为城市住房分配的重要指示器，无疑对城市中低收入群体，城市新市民而言，意味着失去自我发展和提高的机会。住有所居是重要的民生目标，意味着更多的期待和梦想，对促进社会和谐稳定、城市经济协调发展具有重要意义。

2008年底，国务院办公厅下发《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，提出要加大保障性住房建设力度，使我国保障性住房建设稳步推进。先后出台了关于城镇廉租房、经济适用房、公共租赁房等社会保障性住房管理办法文件，各级政府加强落实，取得了显著成效。从住房和城乡建设部公布的数据可以看出，如图1所示，从2013年到2018年，房屋建筑工程总产值和新签房屋建筑合同额均呈现上涨的趋势，且在2017年涨幅最大，较2016年分别增长了44.9%和79.66%。这表明，一方面住房建设在经济发展中发挥着重要作用，对经济增长有着巨大贡献，也侧面反映了住房购买方的市场需求状况;另一方面，住房供给方也在极力扩大供给规模，不断寻求新的建筑工程合同，缓解住房市场上的供求矛盾。

当前阶段，解决住房问题是一项系统工程，住房市场上的供需矛盾长期存在，需要惠及城市居民中的所有收入群体，任务十分艰巨。各类保障性住房，为满足相应人群住房需求发挥了重要作用，实实在在增强了住房困难群众的幸福感，也是化解当前社会矛盾的一个重要方面，十九大报告指出，“我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾”。

为了推进社会保障性住房分配的公平性，合理性，考虑到保障性住房与纯商品住房的特征差异性，需要对保障性住房的价值进行评估，一方面有助于为社会保障性住房供给者提供必要的管理和投资信息，另一方面有益于优化不同需求者的购买决策，促进社会保障性住房市场实现供需均衡。本文从住房价值评估方法人手，本着把握保障性住房和纯商品住房的特征差异，提出评估社会保障性住房价值的改进方法，为住房价值评估方法体系提供重要参考，具有重要的理论与实际意义。

2 住房价值评估方法比较分析

2.1 传统的住房价值评估方法

在理论与实践上，对住房价值评估方法的研究有很多，大致可以分为如下三类：

第一类方法为成本法（Cost），成本法以住房的历史成本为基础，在此之上加上一个预期的利润加成，以此得到住房的价值，它反映住房价值的历史状态，通常用数学公式表示为：

P=A+D+T+C+I（1）

其中P代表住房的价值，A代表取得土地的出让金，D代表开发费用，T代表相关税费支出，C代表拆迁补偿费用，I代表利润加成。成本法核算的是历史成本，因此在评估的结果上，可能背离住房的实际价值，忽视效用的价值，对住房的折旧未加以考虑，独立于外部市场因素进行评价（竹雅东，2018）。

第二类方法为市场法（NAV），又称为净资产法。该方法考虑到住房交易市场的影响因素，以市场成交取得的收入减去所承担的费用来衡量住房的价值，实际上是通过住房企业获取的市场利润来度量的，在公式（1）的基础上进行改进，可表示为：

P=M-（A+D+T+C）（2）

其中，M代表住房企业取得的收入。市场法对销售环节进行了统筹考虑，体现了住房价值的现时性，在实际操作中受到市场的波动影响较大，住房价值也呈现起伏的状态。（宋协法等，2018），运用成本法与收益法进行对比实验，得出的结论方向呈现一致性，但是认为二者差别可能是由于市场原因导致的。

第三类方法为比较法。顾名思义，比较法就是指在进行新的住房评估时，并不是直接进行，而是利用相似房地产住房的已知价格进行比较，之后对其进行修正，从而得出待估房地产合理的价值（邹秀云，2016）。其中，作为可比房地产的注意事项主要是选择房地产的用途、规模、档次，区位条件等方面都要相当。用公式来表示也十分简洁，只需在类似住房价值的基础上乘上一个修正系数：

P=S*a1*a2*a3（3）

其中S表示可别类似住房的价值，a1表示交易价格修正指数，它表示剔除掉交易的影响因素得出的真实值;a2表示区位条件修正指数，它是剔除掉区位的影响因素得出的真实值;a3表示其它影响因素的修正指数。这种方法比较适用于房地产市场比较发达的区域，能够有类似的可比对象进行选择。这三种方法的特征与涵义如表1所示。

此外，在对理论方法进行补充完善和比较研究外，一些学者也通过引入一些模型，对住房的价值进行评估，（阳志充，2019）引用Hedonic模型研究地铁沿线住宅价值的评估;（冯谦，2019）运用AHP-模糊综合评定模型对商业地产进行评估;（王媛，2019）运用模糊最小二乘支持向量机对住宅类房地产进行研究等。通过对传统评估方法进行梳理，获悉学者将研究焦点集中在对纯商品住房的价值评估上，而对社会保障性住房的价值评估方法研究较为稀缺，一般都直接套用纯商品住房的价值评估方法，势必影响到估值的准确性。同时，这三种方法主要反映的是住房价值的过去和现时价值状态，未考虑到潜在的变动因素，未能从动态上合理考虑住房价值的真实性，由于社会保障性住房的特殊性，引入更为客观的NPV评估方法显得十分必要。

2.2 NPV方法引入的必要性

NPV价值评估方法，又叫净现值评估方法，在企业管理领域运用得十分广泛，用于商业企业的投资决策。从经济学视角出发，基于社会保障性房地产的特殊性，引入NPV的评估方法并加以改进，有助于提高政府、房地产开发商、中低收入需求者之间的信息透明度，各方参与主体在住房价值反映公允的基础作出合理的经济决策，有两方面原因。

一方面，政府作为直接市场参与者以及资产的时间价值影响。在完全竞争的市场条件下，政府不作为直接的经济参与者进入市场，买卖双方在公平自由的环境下作出交易决策。但是，政府为了保障中低收入群体的住房需求，促进社会稳定和经济健康发展，需要通过行政权力干预自由的住房市场，在此条件下，市场就具有了一定半公共品的性质，房地产开发商会调整自己的供给数量，根据经济学家萨缪尔森（Samuelso）1954年所设计的公共品提供理论模型，那么在政府参与的市场里，如果只按照政府决策提供产品，产出一定会减少，无法满足需求群体的购买需要，这在政府与房地产开发商之间有一个博弈的过程，最终形成一个产出均衡点。同时，时间和风险是资产价值需要重视的因素，在未来的经营过程中，伴随着现金流的流出与回收，资产的价值也会随着变动。在时间价值的影响下，社会保障性住房的真实价值应当是未来现金流的现值，从经济学的视角，未来的现金流影响因素包括房地产开发商自身的支出，中低收入群体满足自身效用的支出，以及政府的行政干预调节的现金流。

另一方面，信息不对称导致市场失灵影响市场供求调整。住房矛盾是城市发展过程中诸多亟待解决的问题侧影。社会保障性住房政策实施的日程还不长，地方政府重建設、轻管理的现象普遍存在，导致呈现一定的问题。主要反映在：保障性住房缺乏空间合理布局和规划，交通等配套设施相对滞后;缺乏完备的管理机制，项目监督存在漏洞，导致住房质量不过关;政府的政策不明确，导致利益重叠，保障性住房法制不健全，维权渠道狭窄。由于社会保障性住房市场三方参与者之间信息沟通渠道的缺失，导致产生和披露问题的信息不对称，一旦问题开始凸显，会有一方或多方市场参与者处于黑匣子状态。从经济学的视角，信息不对称会带来市场的无效率，住房需求者未能获得使自己达到效用最大化的住房产品，甚至还会出现优汰劣胜的局面，阿克莱夫（Akerlof）1970年的柠檬市场便是很好的证明结论。因此，社会保障性住房市场的信息不对称，会直接影响决策主体的决策，如果社会保障性住房市场已经完全反映了全部的信息，未来现金流准确且稳定，那么住房的价值就是公允的，各方参与者都能够得到最优的决策。

3 NPV价值评价方法的机制原理

基于以上原因，促使社会保障性住房市场健康有效运作，住房净现值（NPV）可以公允反映保障性住房的价值，从而为市场的三方参与者提供完全充分的信息，优化主体的行为决策。在企业管理领域内，净现值的表达式可写为：

其中NCF代表各期的现金净流量，R代表资本成本，C为初始投资，分母上的系数，视为各期现金净流量的折现系数。决策的原理是，考虑现金流的时间价值与风险，将未来各期现金流折现到初始投资时点，如果NPV>0，证明项目可取，如果NPV<0，证明项目应该放弃，如果NPV=0，项目没必要采纳。

可以看到，（4）式是站在企业的立场上进行价值评估的，NCF是企业预算的现金净流量，是站在管理层的位置上进行决策的结果。本文从经济学的视角出发，对于社会性保障性住房的价值评估，除了考虑到企业本身的因素外，还需要考虑到中低收入住房需求者与政府干预市场的因素。对中低收人住房需求者而言，他们是在既定收入水平下选择效用最大化的消费水平，那么未来现金流一部分受到需求者的效用水平影响，他愿意支付的最高支出水平，表明能带给他最大化的效用水平，因此效用是收入水平的函数，记为U（y），U是效用函数，y是收入水平，它通过影响U来影响未来现金流。对政府部门而言，他们的目标是实现城市的有序化管理，达到人人居有所住的目标，在房地产开发商出现背离政府目标之时，政府管理者便运用行政权力干预调节，进行宏观调控，或者最开始就形成法律文件促使开发商遵守规定。因此，政府的干预行为，对未来现金净流量会带来影响，从而改变社会保障性住房的价值，用G代表政府行为带来的未来现金净流量。从而，社会保障性住房的价值由3部分构成，分别站在了不同的市场主体角度考虑，相较于仅从企业主体出发的价值评估，社会保障住房的价值评估更加准确透明，可以表示为：

（5）式中，各期与各市场主体对现金净流量的影响确定后，对资本成本R的确定，可以使用房地产开发企业的加权平均资本计算确定，它是企业全部长期资本（长期负债与股权）的资本成本加权而得，关于股权资本成本的确定方法有资本资产定价模型、股利增长模型、证券分析师的预测等，债务资本成本的确定方法有到期收益率法、可比公司法、风险调整法、财务比率法等。所有参数都确定好后，计算出的社会性保障住房的价值是公允的，如果NPV如果大于0，表明该项目能够实现既定的目标，中低收入住房需求者能够买到自己想要的住房，实现效用最大化，政府能够实现社会维稳，经济协调发展的目标，房地产开发商也能获得盈利。如果NPV小于0，从企业角度看不会采纳，但是可能通过和政府的博弈去实现一方的目标，且住房的评估价值不是最公平的。

4 应用NPV评价方法的政策建议

通过调整后的NPV价值评估模型，社会保障性住房的价值是公允的，三方市场参与者能够通过住房价值所反映的完全信息作出最优的行为决策。为实现有效利用NPV的价值评估方法，必须保证未来现金净流量在参与市场的三方主体间具有稳定性、精确性和持续性，可以从以下三方面入手。

4.1 合理进行空间规划，加强监督管理

完备的空间规划，预示着项目成功了一大步，凸显了住房空间规划的重要性。政府部门理应与房地产开发商通力合作，做好前期考察规划工作，将社会保障性住房放在与纯商品化住房同等重视程度，企业不能只唯利，还需承担社会责任。在住房项目推进的同时，需要做好配套服务设施的建设，完善主体社区的功能性职能，提前预防可能发生的问题，及时进行处理，在整个项目运行过程中加强监督管理，做到问题矛盾事中消化，事后总结。NPV价值评估方法的公允测度，需要稳定的未来现金净流量，只有将保障性住房市场的潜在矛盾化解，才能做到完美的现金流量控制，能够提前预测未来的现金流量变化。

4.2 贯通主体沟通渠道，促进信息完全化

NPV价值评估方法的准确测度，需要及时准确的现金流量状态。根据调整的NPV评估模型，保障性住房市场的三方参与主体，房地产开发商处于中间的信息节点位置，向上与政府部门互通，向下与中低收入群体互动，上下信息流动理应无障碍。当然，政府部门也可以通过直接的公告渠道向其它两方市场参与者传递信息。在这个过程中，三方市场参与主体的沟通渠道需要保持通畅，促使每个决策者都能在信息完全对称的条件上作出理性决策，此时的住房价值也处于三方合力的均衡点。

4.3 推动运行流程制度化，建立危机预案

NPV价值评估方法是一个动态持续的过程，在运作过程中伴随着一定的突发状态，带来现金流量的波动或缺失。为减小随机操作的任意性，从政府部门到房地产开发商再到中低收入群体，各工作环节尽量标准化，推动流程的制度化，利用制度将运行偏移的动因锁在牢笼里。然而，再完备的制度都会存在一些不足与漏洞缺陷，建立危机预备应对方案显得尤为必要，面临危机发生时，能够通过应对方案进行补救。保障性住房NPV价值的波动变化，对尚未成为市场参与者的其它主体，依然会传递信息影响其决策，进而进一步影响未来现金净流量，如此循环，直到住房项目终结。

总之，NPV价值评估方法，对社会保障性住房的价值评估有着重要作用，但是由于保障性住房市场仍处于完善推进阶段，项目运作期间依然存在各种问题，NPV价值评估方法对未来现金净流量的要求具有相当的严苛性，这一定程度上影响到价值评估结果的公允性，然后相较其它评估方法，它开拓了一个针对住房价值评估的新思路。

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作者简介：冉忠明，南开大学经济学院城市与区域经济研究所博士研究生。