基于价值工程的住宅设计方案优选研究

摘要：对目前我国住宅建设项目设计方案造价控制面临问题进行分析。基于价值工程原理，以具体住宅建筑设计方案为基础，融入价值工程活动理念，采用价值工程系统分析方法，对不同设计方案进行功能分析和评价，利用价值系数比较，最终选定最佳方案。研究结果表明，引入价值工程方法进行建设项目设计方案评选，具有一定的指导意义。

关键词：价值工程;建筑设计;功能分析;方案优选

Abstract： This paper analyzes the problems in the cost control of construction project design in China. Based on the principle of value engineering， on the basis of the specific residential building design scheme， integrating the concept of value engineering activities， using the value engineering system analysis method， functional analysis and evaluation of different design schemes are carried out， and the best scheme is finally selected by using the value coefficient comparison. The research results show that the introduction of value engineering method in the selection of construction project design has certain guiding significance.

Key words： value engineering;architectural design;functional analysis;scheme optimization

0  引言

近几年，随着中国经济由高速发展向高质量发展转型，中国的住宅建设也走向了随政策转轨、以品质求生存的特殊时期。众所周知，住宅建设是高能耗的行业，是我国的支柱产业，其发展对于拉动国家经济有着极其重要的意义。但是，相比于一些发达国家，我国的建筑标准还比较低。随着城镇化进程的持续推进和小康社会的建成，建筑能耗还会进一步增长。在倡导绿色发展的大环境下，房地产开发企业面临的竞争压力被无限放大。

建设住宅项目能否降低成本，被市场所接受并产生经济效益极为关键，要想在市场竞争中不被淘汰，关键在于企业能否提供质优价廉的建筑产品，同时有效降低成本，获取较大经济回报。据统计，设计费用占建设项目全寿命周期费用比例还不到1%，但对于建设项目成本的影响却达到了70%左右。可见，工程造价控制的关键阶段在于设计阶段。如何强化住宅建设项目设计，优化设计方案已经成为迫切需要解决的问题。

本文拟从建筑设计方案优选出发，系统运用价值工程原理进行分析、研究。为房地产开发商在住宅设计阶段进行造价控制提供参考。

1  我国住宅设计阶段存在的问题

由于国内经济近些年的飞速发展，市场资金集中流向地产行业，导致住宅建设项目普遍存在着功能过剩和功能不足的缺陷，这不单纯的是技术问题和管理问题，主要是长期以来建设项目各方参与人员所形成的设计理念造成的。

①设计人员过多的研究政府主管部门规划要求拿项目而忽视市场客户的需求，导致了市场建筑产品的同质化、低值化问题严重。

②开发商对设计与造价、设计与施工之间的关系认知不够，意识不到设计工作对于项目建设的巨大影响，为压低造价而压缩设计创造性，遏制了产品的设计目标，降低了建筑产品的功能，导致质量问题严重。

③开发商为使利益最大化，片面追求建设项目进度，随意压缩设计时间，使设计人员缺乏时间和空间去优化设计方案，造成施工维护阶段的成本增加，产生不必要的损失。

此外，住宅设计也面临着新的课题，保护环境与生态平衡、过度建设与需求萎缩、高能耗与绿色发展，经济发展支柱地位与过度消耗大众财富造成创新失位等问题接踵而至。所以，运用价值工程，对住宅建设项目造价控制进行系统分析，构建住宅项目设计阶段方案优选理念，对降低建设项目成本具有重要意义。

2  价值工程基本原理

2.1 價值工程概述

价值工程（Value Enginerring 简称 VE），是以最低的寿命周期成本，可靠地实现产品或作业的必要功能，着重于功能分析的有组织的创造性活动。

价值工程中价值的大小取决于功能和成本，价值工程活动就要力求合理提升功能，降低成本，提升产品价值。其表达式为：V=F/C

其中：V为价值;F为功能;C为成本。当V表示价值系数时，F表示功能评价系数，C表示成本系数，价值系数越高意味着产品合理有效利用资源和物美价廉的程度越好。

2.2 价值工程的一般工作程序

开展价值工程的过程，实际上就是一个发现问题、分析问题和解决问题的过程，其具体步骤是：

①价值工程对象选择和信息情报的收集。通过组成价值工程小组，抓住主要矛盾，确定VE对象;并收集项目参与各方的信息资料，找到潜在的提高价值的依据和标准。

②进行功能分析。功能分析是价值工程的核心。通过功能分析，进行功能定义和功能整理，明确研究对象的功能;通过功能评价，分析功能成本，计算功能价值，确定功能对象范围。

③方案创新与优化。通过制定改进方案，进行方案评价，运用价值系数法比较，选出最优方案。

④方案实施与成果鉴定。

3  价值工程在住宅项目设计中的应用

3.1 对象选择和信息资料收集

某房地产开发商在建设项目中应用价值工程，选择住宅项目设计作为价值工程研究对象，进行设计方案选优。价值工程人员围绕住宅用户的意见，基础结构、施工情况和地质条件等方面进行信息资料收集，统计分析近年来住宅建筑的各种技术经济指标。

3.2 功能分析

通过组织价值工程人员、施工人员、设计人员对住宅各项功能进行定义、整理和分析。住宅功能包括适用、安全、美观和其他功能。适用功能具体分为平面布局、采光通风和层高层数功能;安全功能分为牢固耐用、“三防”设施功能;美观功能分为建筑造型、室外装修、室内装修功能;其他功能分为环境保护、便于施工等功能。最终，在功能分析中，用户意见占有权重最高，通过综合评分，施工、设F1计及用户单位的意见权属分别为20%、30%、50%。通过综合计算施工、设计、用户三方各10个评价人员对各项功能打分的平均得分值，计算功能重要性系数，填入表1。

3.3 方案创新与评价

3.3.1 方案创新

根据功能重要性系数以及收集的信息资料，设计人员集思广益、大胆创新，设计了多个不同的方案，最后经过分析筛选，保留了5个优秀方案。其中A方案单方造价1820元;B方案单方造价1790元;C方案单方造价1450元;D方案单方造价1560元;E方案单方造价1640元。

3.3.2 方案评价

①计算各方案的功能评价系数。各方案满足各项功能分数S为10个专家打分平均值。见表2。

②计算各方案的成本评价系数。见表3。

③根据V=F/C，计算各方案的价值系数。见表4。

根据价值系数大小选择最优方案，C方案价值系数最高1.1373，故C方案最優。由此，通过价值工程进行方案优化选择，在满足建设标准的同时，考虑了项目参与各方的利益，尤其是用户的满意度需求，势必带来项目盈利能力的提高。

4  结束语

通过价值工程活动，进行住宅建设项目设计阶段的方案优化，对整个项目的全寿命周期成本控制都将产生深远的影响。为适应市场需求，企业必须要注重设计阶段功能分析，优化设计方案，达到增强企的竞争力的目的。

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