公允价值计量对上市公司投资性房地产的影响研究—基于珠海中富实业股份有限公司

万红 周玉梅

重庆理工大学

一、公允价值计量的相关概念分析

（一）公允价值的含义

《企业会计准则第39号--公允价值计量》对公允价值的概念做出了解释：公允价值，是指是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一项负债所需支付的价格。①从定义上而言，“市场参与者”应是非关联方，不存在特殊利益关系、不存在控制、共同控制或重大影响的交易双方；“有序交易”应包含公平、自愿和信息对称等条件，交易双方都要遵守市场交易的原则，在平等自愿、等价有偿、公平诚信的基础上进行交易，并且交易双方能够熟悉了解交易资产的现实或潜在使用用途和市场价值。简而言之，公允价值就是交易双方基于公开有效市场而达成的资产价格。投资性房地产应用公允价值计量模式需要满足两个条件：一是交易市场是开放的活跃市场，二是能从该市场获得投资性房地产的价格等相关信息。

（二）公允价值的特征

1.动态性。同一交易在不同时间发生，其交易资产的公允价值可能不一样，同一交易同一时间在不同的市场交易，交易资产的公允价值也可能不一样，公允价值是对会计信息的动态反映，能够对会计信息进行实时更新，及时反映市场的变化，为决策提供最新的信息，有利于提高决策的准确性。因此，动态性是公允价值最根本的特征。

2.估计性。一方面，公允价值一般是根据同类产品价格或采用特殊技术估计得出的，一般都不是实际的交易价格；另一方面，在资产的后续计量中，在没有实际交易价格的情况下，其资产的计量一般是估计的交易价格，对于没有市场参考价值的资产，还需要依靠技术去测算估计。估计性是公允价值很重要的特征。

3.相关性和决策有用性。从信息的相关程度来看，如果交易市场是有效的，则所有可获得的信息和最新的信息都可以通过交易价格来迅速地反映出来，其对预测和决策具有不可置否的相关性；从决策层面来看，公允价值是受市场环境影响的，会随着市场定价的变化而变化，其决策价值就明显优于历史成本。

4.公允性。公允价值是由熟悉市场情况的交易双方在公平自愿的情况下形成的，以这个价格进行会计计量对交易双方来说产生的经济后果都是最公允的、最可接受的。

（三）投资性房地产公允价值计量的应用情况

1.上市公司采用公允价值计量投资性房地产积极性不高

投资性房地产的上市公司数量不断地增加，尤其是在新会计准则实施以后。2011年我国上市公司只有917家，从事投资性房地产的企业占所有上市公司总数的40%，而到2020年5月我国上市公司数量早已经超过美国，达到了7343家， 投资性房地产的上市公司所占比例也由40%上升到53%，足以看出投资性房地产在经济社会扮演着不可或缺的角色，随着房价的持续上升和上市公司数量的不断增加，越来越多的上市公司加入了炒房大军的队伍中。然而，由于房地产的增值保值性，大部分持有投资性房地产上市公式仍然采用保守的成本计量模式，采用公允价值计量的却很少。通过数据发现，2011年在上市的公司中，采用公允价值计量模式的上市公司寥寥无几，仅仅只有三十二家，根据能搜集到的数据显示，五年之后采用公允价值计量的上市公司数量仍然很少，也仅仅只有83家，占持有投资性房地产上市公司数量的比重还不到3%。

从世界大环境来说，我国市场经济的确还没到发展成熟的地步，但我们从微观角度来看，我国房地产确是一直处于一种活跃的状态，即使政府出台了各种抑制房价、抑制抢地抢房的政策，但仍然抑制不住大家“炒房”的热情，这种状况在北上广深等城市的上演更加如火如荼。就投资性房地产行业的现状而言，公允价值计量模式在我国上市公司中的应用还只是零零星星。

二、公允价值计量在珠海中富投资性房地产的应用分析

（一）珠海中富的基本情况

珠海中富实业股份有限公司，是一家生产饮料包装的高科技技术企业。1982年发起设立， 1996年在深圳证券交易所上市（证券代码000659），注册资本128570.25万。公司主要为客户提供广泛的系列饮料包装方案。目前的产品包括碳酸软饮料、饮用水和啤酒包装用PET瓶、PET瓶胚、PVC/OPP标签、热缩塑料薄膜、瓶盖、纸箱和OEM服务。珠海中富不仅是我国PET瓶专业生产技术水平和设备种类领域的“佼佼者”，在经营规模上亦处于行业“领头羊”地位，为国内外多家知名公司指定的食品饮料包装材料供应商。在对投资性房地产进行计量时，公司自2012年起就选择了公允价值。

（二）公允价值计量对会计利润的影响

公允价值计量投资性房地产，会影响企业的账务处理，随之对会计利润产生影响。本文从以下两点进行分析：

1.期末公允价值计量对利润的影响

表1：珠海中富资料（来源于中财网） （单位：万元）

在报告日，投资性房地产的账务处理就应该先将公允价值和账面价值的差额确认为“公允价值变动损益”，最后计入当期损益，当期损益结转到本年利润，当公允价值变动损益在贷方时，会增加本年利润，反之，则会使本年利润减少。但根据当前的市场情况，炒房的热潮仍然没有过去，房地产价格可能还会持续上升，会大大增加公司的利润。

根据珠海中富的相关财务数据（表1），看出净利润的波动很大，公允价值变动净收益对企业的利润贡献也越来越大。一方面，可以看出其2014年、2018年的营业总成本虽然高比营业总收入高，但净利润却很高，很大一部分都是来自公允价值变动收益，甚至超过50%；另一方面，珠海中富2015年和2016年的税后净利润都为负，根据证监会发布的《亏损公司暂停上市和终止上市实施办法》，企业上市后连续三年净资产为负的将会被强制退市。在面临退市的压力下，2017年的净利润一下增加到9092万，是由于ST中富2017年度签订对外出租的租赁协议时起，对资产的后续计量开始采用公允价值，处置非流动资产产生收益0.8亿元，处置股权产生收益0.36亿元，投资性房地产由于少提折旧和增值部分贡献利润1000万元，确保了企业的利润来源。

从珠海中富的报表中可得出企业在后续计量时若采用公允价值，会使公司的利润发生很大的改观。有时候企业不发生日常经营活动，利润也会很高，尤其对于投资性房地产占比很高、以前年度亏损很高的上市公司来说效果更显著。

2.折旧、摊销和减值准备对利润的影响

《会计准则》规定如果企业的投资性房地产用公允价值计量，在报告日就应该根据公允价值调整账面价值，两者差额确认为当期损益，就不再需要进行折旧或摊销的计提。珠海中富若按照成本法计量投资性房地产，以账面价值作为资产的价值，则需要进行大量的计提折旧和摊销，折旧摊销计入成本增加营业成本，会使利润减少。改用公允价值计量之后，不仅可以不用计提折旧和摊销，减少费用支出，增加利润，而且资产公允价值收益还能增加利润，通过对以前年度的追溯调整，可以让公司报表更加可观。

（三）公允价值计量对资本结构的影响

表2（来源：中财网） （单位：万元）

由于投资性房地产的商业性质，使用公允价值计量的投资性房地产价值持续走高，在资产负债表日，投资性房地产按公允价值计量，增加资产总额，从2011年到2018年，投资性房地产的公允价值总体上在持续上升，从刚开始采用公允价值计量到2018年，投资性房地产公允价值增加了31435.45万元，除了部分新购买的投资性房地产外，更多的是受公允价值变动影响，投资性房地产占总资产的比重也逐年上升，由3.75%增加到12.66%，其中2016年到2017年增幅最大，增加了4.79%，一是由于企业新购买的投资性房地产，二是由于企业将自用资产转为投资性房地产而增加的。

自用资产转投资性房地产不仅可以增加资产的价值，同时在资产重估增值时，在增值实现前先计入其他综合收益，其他综合收益属于所有者权益科目，因此资产和所有者权益同时增加，就降低了产权比率和资产负债率，这两个指标都从2012年开始波动着下降。产权比率和资产负债率作为权衡企业资本结构是否合理的重要指标，可以反映企业基本财务结构是否稳定。产权比率和资产负债率降低提高了珠海中富的偿债能力，偿债能力越强，越利于企业对外筹资。但珠海中富的资产和利润有很大部分来源于资产公允价值变动的贡献，可能误导投资者，导致企业融资困难、财务风险和经营风险增大。基于这些不利影响，企业要合理的科学评估自身的资本结构是否合理并及时调节。

（四）公允价值计量对纳税的影响

1.初始计量时公允价值计量对投资性房地产纳税几乎没有影响。新会计准则发布以前，投资性房地产在资产负债表上的列示是无形资产和固定资产，但在税法上，没有对投资性房地产和其他资产进行区别，所以在取得投资性房地产时，不论采用公允价值还是采用成本模式对纳税都没有影响，但是在资产后续计量中，采用历史成本进行计量的后果就是经过折旧和摊销，账面价值和市场价值会相差很大，考虑到近些年房价持续上涨且居高不下，如果采用历史成本就会造成资产的账面价值远远低于市场价值，使房地产的价值被严重低估，误导投资者的决策。采用公允价值计量需要先根据税法有关规定调整折旧额，资产负债表日就会产生由于公允价值变动确认的“公允价值变动损益”，“公允价值变动损益”的净值计入当期损益，最后对损益进行调整。

2.公允价值计量会对投资性房地产的处置所得纳税产生影响。采用公允价值计量在处置时要把累计公允价值和原本计入所有者权益的金额转入当期损益，然后对公允价值变动的净收益进行纳税。

三、总结

通过对珠海中富采用公允价值计量投资性房地产政策所带来的影响分析，得出公允价值计量模式的使用是一把双刃剑。好处在于企业可以在一定程度上合理美化企业的利润表、增加企业利润，且企业在持有该资产期间的公允价值收益虽然计入利润却不会增加当期的税负；弊端在于以公允价值进行后续计量，那资产负债表日的入账价值就应该是其公允价值，就需要对公允价值变动损益进行调整，利润也会受到影响，利润波动变大，从而净利润也会有大幅度的波动，这对企业来说并不是一个好的现象，会给投资者、债权人等利益相关者带来经营不稳定等错误信息，误导他们的决策，甚至对企业的品牌形象和股价也产生不良影响，对企业的稳定发展是不利的。因此要加强对上市公司公允价值计量的行为规范，完善现行的资产价值评估体系，统一企业集团公允价值信息披露的标准。让公允价值的应用更加广泛，早日与国际会计准则接轨。

注释：

①企业会计准则第 39 号—公允价值计量，第一章第二条。